קרקעות חקלאיות הן יעד השקעה מבוקש בישראל, בעיקר בשל האפשרות להפשרתן ושינוי ייעודן לקרקע לבנייה. הפשרה מוצלחת עשויה להניב תשואה משמעותית למשקיעים, אך היא כרוכה בבירוקרטיה, רגולציה משתנה וחוסר ודאות תכנוני.
בשנת 2024 נכנסו לתוקפן תקנות חדשות בתחום הפשרת הקרקעות החקלאיות, כחלק מהמאמץ הממשלתי להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה ולשפר את תהליכי התכנון. לצד זאת, הושם דגש על שמירה על שטחים פתוחים ואיזון בין פיתוח עירוני לבין קיימות סביבתית. במאמר זה נסקור את השינויים המרכזיים ברגולציה, ההזדמנויות החדשות שנוצרו למשקיעים, וכן את הסיכונים שיש לקחת בחשבון.
הפשרת קרקעות חקלאיות – מה השתנה בשנת 2024?
תהליכי תכנון מהירים יותר והפחתת חסמים בירוקרטיים
אחד השינויים הבולטים ברגולציה החדשה הוא האצת תהליכי ההפשרה, במיוחד באזורים בהם הביקוש לדיור גבוה.
- ועדות התכנון המקומיות קיבלו סמכויות רחבות יותר לאשר תוכניות מתאר עירוניות ולהוציא היתרים במהירות רבה יותר.
- בוטלו חלק מהשלבים בתהליך אישור תוכניות, דבר שמקצר את משך ההמתנה להפשרת הקרקע.
- הוכנסו מנגנוני תמרוץ ליזמים ומשקיעים שיפעלו בהתאם למדיניות הפיתוח האזורית.
הגדלת היצע הקרקעות המיועדות להפשרה
לפי התקנות החדשות, הוגדלו אזורי הקרקעות שניתן יהיה להפשירן בשנים הקרובות, במיוחד במוקדי ביקוש בפריפריה הקרובה למרכז, כמו מודיעין, בית שמש, יבנה, באר יעקב וראש העין.
בנוסף, החלה הרחבת תהליכי ההפשרה גם באזורים מתפתחים בנגב ובצפון כדי לתמוך בתכנון יישובים חדשים ולמשוך אוכלוסייה לאזורים אלו.
דגש על פיתוח בר-קיימא ושילוב שטחים ירוקים
הממשלה מקדמת רגולציה המחייבת להקצות לפחות שלושים אחוז מהקרקעות המופשרות לשטחים ירוקים ולפרויקטים של בנייה ירוקה.
משקיעים הפועלים לפי עקרונות קיימות ומשלבים פתרונות אנרגיה מתחדשת ותחבורה חכמה בפרויקטים שלהם עשויים לקבל הקלות מס ותמריצים נוספים.
הזדמנויות חדשות למשקיעים בעקבות הרגולציה החדשה
גישה לקרקעות בעלות פוטנציאל השבחה מהירה
הודות להליך תכנון מואץ, משקיעים יכולים כעת לזהות קרקעות בעלות פוטנציאל הפשרה גבוה ולצמצם את תקופת ההמתנה להשבחת הקרקע.
הפשרת קרקעות מחוץ לתל אביב יוצרת הזדמנויות חדשות באזורים שעד כה לא נחשבו אטרקטיביים להשקעה.
עליית ערך משמעותית
קרקעות שזוכות לאישור הפשרה צפויות לעלות בערכן באופן משמעותי, שכן הן הופכות לזמינות לפרויקטים למגורים ולמסחר.
בפרויקטים הכוללים תשתיות תחבורה חדשות, כמו הרחבת קווי הרכבת הקלה, ערך הקרקע עולה מהר יותר.
תמריצים כלכליים למשקיעים ירוקים
רגולציה חדשה מעניקה עדיפות להשקעות בפרויקטים הכוללים טכנולוגיות בנייה חכמות וירוקות, כמו מערכות מיחזור מים ואנרגיה סולארית.
פרויקטים המשלבים פיתוח אקולוגי זוכים להקלות מס ותמיכה מצד הרשויות המקומיות והממשלה.
סיכונים שיש לקחת בחשבון
אי-ודאות תכנונית ושינויים עתידיים ברגולציה
למרות ההקלות החדשות, יש לקחת בחשבון שתהליכי הפשרה עדיין עשויים להיתקל בקשיים ביורוקרטיים, במיוחד אם יש התנגדויות סביבתיות או לחצים פוליטיים.
תוכניות תכנון יכולות להשתנות, וקרקע שהיום מיועדת להפשרה עשויה להיתקל בדחיות או בשינויים במדיניות הממשלה.
היטל השבחה ומיסוי על קרקעות מופשרות
מס רכישה והיטל השבחה על קרקעות מופשרות עלולים להפוך לחלק מהשיקולים הכספיים שיש לקחת בחשבון.
משקיעים חייבים לבדוק היטב את העלויות הכרוכות בהפשרת קרקע ולהבין את ההשפעה של היטלים ומיסוי לפני ביצוע רכישה.
תחרות גוברת בשוק ההפשרות
בעקבות ההקלות הרגולטוריות, יותר משקיעים נכנסים לשוק הקרקעות החקלאיות, מה שעשוי להוביל לתחרות גבוהה יותר ולעלייה במחירי הקרקעות הפנויות.
קרקעות באזורים מרכזיים ימשיכו להיות יקרות, אך בפריפריה ניתן למצוא הזדמנויות במחירים נוחים יחסית.
כיצד משקיעים יכולים לנצל את הרפורמה החדשה לטובתם?
- לזהות קרקעות עם תהליכי הפשרה מואצים ולבדוק אילו קרקעות נכנסו לתוכניות התכנון החדשות.
- לבדוק היטב את סטטוס הקרקע לפני רכישה ולוודא שהיא מיועדת להפשרה עם לוחות זמנים ברורים.
- לנצל את התמריצים לפרויקטים ירוקים ולבחון אפשרויות השקעה שזוכות להקלות מס ומימון ממשלתי.
- לעבוד עם מומחים בתחום ההפשרה כדי לקבל מידע עדכני ומקצועי ולמזער סיכונים.
מחפש קרקע עם פוטנציאל השבחה? אנחנו כאן כדי לעזור!
קבוצת שדות מתמחה באיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, תוך מעקב צמוד אחר שינויים רגולטוריים ועדכוני תוכניות מתאר. אנו מספקים למשקיעים גישה להזדמנויות ייחודיות וליווי מקצועי לכל אורך תהליך ההשקעה.
רוצה לנצל את הרגולציה החדשה לטובתך? צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ונמצא עבורך את ההשקעה המשתלמת ביותר.
