מיתוסים על השקעה בקרקעות – להפריך את כל מה שחשבתם

השקעה בקרקעות נחשבת לאחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר בשוק הנדל"ן, אך יחד עם הפוטנציאל הגבוה מגיעות גם לא מעט תפיסות שגויות ומיתוסים שעלולים להטעות משקיעים. בעוד שחלק מהמיתוסים מבוססים על ניסיון עבר, רבים מהם אינם תואמים את המציאות של שוק הנדל"ן כיום. במאמר זה נפריך את המיתוסים הנפוצים ביותר הקשורים להשקעה בקרקעות, ונבין כיצד ניתן לנצל נכון את ההזדמנויות שמציע תחום זה.

מיתוס 1 – "כל קרקע חקלאית תופשר לבנייה בסופו של דבר"

אחד המיתוסים הנפוצים ביותר הוא ההנחה שכל קרקע חקלאית תעבור הפשרה במוקדם או במאוחר, ולכן כדאי לרכוש כל קרקע חקלאית מתוך ציפייה להשבחה עתידית. במציאות, תהליך שינוי ייעוד קרקע הוא מורכב ונתון לשיקולי הרשויות המקומיות, הוועדות המחוזיות ורשות מקרקעי ישראל. לא כל הקרקעות עוברות הפשרה, ויש קרקעות שנותרות חקלאיות לאורך שנים ואף לנצח. לכן, לפני רכישת קרקע יש לבצע בדיקה מעמיקה לגבי מצבה התכנוני, הסיכוי לשינוי ייעוד, ומדיניות התכנון באזור.

מיתוס 2 – "השקעה בקרקע היא השקעה בטוחה וללא סיכון"

השקעה בקרקע נתפסת לעיתים כהשקעה סולידית ובטוחה, אך למעשה מדובר בהשקעה הכוללת סיכונים משמעותיים. בין הסיכונים האפשריים ניתן למנות:

1. עיכובים בתהליכי הפשרה – גם קרקעות שנמצאות בשלבי שינוי ייעוד עלולות להיתקע בתהליכים ביורוקרטיים במשך שנים.
2. שינויי מדיניות – הרשויות עשויות לשנות את התוכניות התכנוניות ולהגביל את האפשרות להפשרת קרקעות נוספות.
3. היעדר תשואה לטווח הקצר – בניגוד לדירות להשכרה, קרקע אינה מניבה הכנסות שוטפות. לפיכך, יש לבחון היטב את כל הגורמים לפני ביצוע ההשקעה ולפעול בזהירות.

מיתוס 3 – "קרקע פרטית עדיפה על קרקע בבעלות המדינה"

בישראל, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחזיקה בכ-93% מהקרקעות במדינה, ורק כ-7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית. רבים סבורים כי השקעה בקרקע פרטית היא בהכרח טובה יותר מאשר השקעה בקרקע בבעלות המדינה, אך הדבר אינו תמיד נכון. קרקעות בבעלות המדינה עשויות להיות חלק מתוכניות פיתוח מתקדמות, ולעיתים הן בעלות פוטנציאל השבחה גבוה יותר. לעומת זאת, קרקע פרטית עשויה להיות מוגבלת מבחינה תכנונית או להיות כרוכה בסיכונים משפטיים.

מיתוס 4 – "אפשר להסתמך על הבטחות המשווקים"

משווקים רבים מציגים קרקעות כהזדמנות השקעה יוצאת דופן ומבטיחים תשואות גבוהות. עם זאת, חשוב להבין כי משווקים אינם תמיד מחויבים לחשוף את כל הפרטים הרלוונטיים למשקיע. לכן, חשוב לבצע בדיקות עצמאיות ולוודא כי הקרקע אכן נמצאת בתהליכי הפשרה או פיתוח, ולבחון את כל הפרטים המשפטיים והתכנוניים שלה.

מיתוס 5 – "מיקום הקרקע אינו משפיע על ערכה"

מיקום הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר בקביעת ערך הקרקע ופוטנציאל ההשבחה שלה. קרקע הממוקמת באזורים בעלי ביקוש גבוה, בקרבת תשתיות תחבורה ופרויקטים מתוכננים, תעלה בערכה מהר יותר מאשר קרקע הנמצאת באזורים מרוחקים. לכן, כאשר בוחנים השקעה בקרקע, יש לבדוק את המיקום ואת הפוטנציאל העתידי של האזור.

מיתוס 6 – "אין צורך בבדיקות מקיפות לפני רכישת קרקע"

רבים מאמינים כי כל קרקע להשקעה היא עסקה משתלמת, ולכן לא מקפידים לבצע בדיקות מעמיקות. בפועל, יש לבצע בדיקות קרקע מקיפות הכוללות:

1. בדיקת הרישום בטאבו – לוודא שהקרקע אכן רשומה על שם המוכר.
2. בדיקת תכנונית – מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע ומה הפוטנציאל שלה להפשרה.
3. בדיקה משפטית – לוודא שאין שעבודים, עיקולים או בעיות משפטיות העלולות לפגוע בערכה.

מיתוס 7 – "הפשרת קרקע היא תהליך מהיר"

רבים סבורים שתהליך הפשרת קרקע אורך כמה שנים בלבד, אך במציאות מדובר בהליך מורכב שיכול להימשך עשורים. הקרקע צריכה לעבור מספר שלבים, הכוללים הכנת תוכניות, קבלת אישורים, תהליכי התנגדויות ציבוריות, ועדות תכנון, ולבסוף הפשרת הקרקע. לכן, השקעה בקרקע מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים המוכנים לחכות שנים עד שההשקעה תניב תשואה.

מיתוס 8 – "השקעה בקרקע אינה דורשת ניהול או מעקב"

בניגוד להשקעה בנדל"ן מניב, קרקע אינה מניבה תשואה שוטפת, אך היא כן דורשת ניהול ומעקב מתמיד אחר תהליכי הפיתוח והפשרת הקרקע. משקיעים חכמים נוטים להיות מעורבים בנעשה באזור שבו הם השקיעו, לבדוק כיצד מתקדמים התהליכים התכנוניים ולחפש הזדמנויות להגדלת הרווחים.

מיתוס 9 – "השקעה בקרקע פטורה ממיסים"

השקעה בקרקע כרוכה בתשלומי מיסים כמו מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, ולעיתים גם מיסים נוספים כמו מיסי פיתוח. משקיעים שלא לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הללו עלולים למצוא את עצמם עם רווחים נמוכים משמעותית ממה שציפו. לכן, חשוב להבין את כל ההיבטים הפיננסיים לפני רכישת הקרקע.

מיתוס 10 – "השקעה בקרקע מתאימה לכל אחד"

השקעה בקרקע דורשת הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן, יכולת לנתח את הפוטנציאל של הקרקע, ולהיות מוכנים לתהליך ממושך. היא אינה מתאימה לכל אחד, במיוחד לאלה המחפשים רווחים מהירים או השקעה עם הכנסה פסיבית מיידית.

שאלות ותשובות נפוצות – מיתוסים על השקעה בקרקעות

1. האם נכון שכל קרקע תעלה בערכה עם הזמן?
   לא בהכרח. אחד המיתוסים על השקעה בקרקעות הוא שהערך תמיד עולה, אך בפועל יש קרקעות שערכן נשאר קבוע ואף יורד, במיוחד אם אין פיתוח או שינוי תכנוני באופק.

2. האם כל קרקע חקלאית תהפוך בסופו של דבר לבנייה?
   זו תפיסה שגויה. רבים סבורים שכל קרקע חקלאית תעבור הפשרה, אך בפועל מדובר בהליך ממושך ותלוי בהחלטות רגולטוריות מורכבות שאינן מובטחות כלל.

3. האם השקעה בקרקע נחשבת תמיד למסוכנת?
   לא. מיתוסים על השקעה בקרקעות מבליטים לעיתים את הסיכון, אך השקעה מושכלת, בליווי מקצועי, יכולה להיות בטוחה ואפילו מתגמלת – תלוי בנתונים ובתכנון.

4. האם רק משקיעים מנוסים יכולים להצליח בתחום?
   גם משקיעים מתחילים יכולים להצליח בהשקעה בקרקע, כל עוד הם מבצעים בדיקות נאותות, מקבלים ייעוץ מקצועי, ופועלים בזהירות.

5. האם קרקע ללא תשתיות היא חסרת ערך?
   לא. לעיתים קרקעות שאין להן תשתיות כיום נמצאות באזורי פיתוח עתידיים. הערך שלהן עשוי לעלות בצורה משמעותית כאשר תגיע תכנית פיתוח.

6. האם כדאי להשקיע רק בקרקע שיש לה תכניות מאושרות?
   זה תלוי באופי ההשקעה. קרקע עם תכנית מאושרת מתאימה להשקעה סולידית, אך לעיתים קרקעות בשלבים מוקדמים מציעות פוטנציאל רווח גבוה יותר – בצמוד לסיכון.

7. האם השקעה בקרקעות נחשבת להשקעה פסיבית לחלוטין?
   לא תמיד. יש צורך לעקוב אחר תכניות מתאר, לשלם היטלים ומסים, לטפל בפניות רשות מקרקעי ישראל, ולהתמודד עם סוגיות כמו פלישה או שינויי רגולציה.

8. האם חייבים לחכות עשרות שנים כדי להרוויח מקרקע?
   לא בהכרח. יש מקרים בהם שינוי ייעוד או תוכנית מאושרת מתבצעים תוך מספר שנים. יחד עם זאת, חשוב להבין שהשקעה בקרקע היא בדרך כלל לטווח בינוני או ארוך.

9. האם מדובר בהשקעה שמתאימה רק לעשירים?
   לא. קיימות אפשרויות השקעה מגוונות שמתאימות גם למשקיעים פרטיים עם תקציב מוגבל, כולל קבוצות רכישה או קרקעות בפריפריה.

10. האם השקעה בקרקע משתלמת יותר מהשקעה בדירה?
    לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי. כל אפיק השקעה נבחן לפי רמת הסיכון, התקציב, מטרות ההשקעה והאופק הכלכלי של המשקיע.

11. האם המדינה מאשרת אוטומטית בנייה על קרקעות פרטיות?
    זהו מיתוס נפוץ. העובדה שקרקע היא פרטית אינה מעניקה אישור לבנייה, ויש צורך בהיתרי בנייה, התאמה לתכניות המתאר, ותיאום עם הרשויות.

12. האם כל יועץ נדל"ן מבין בקרקעות?
    לא בהכרח. תחום הקרקעות מצריך הבנה תכנונית ומשפטית מעמיקה. חשוב לוודא שליועץ יש ניסיון ספציפי בתחום ולא רק בנדל"ן למגורים.

13. האם ניתן לדעת מראש כמה זמן ייקח להפוך קרקע לבתית?
    קשה מאוד לקבוע זמן מדויק. תהליכים תכנוניים יכולים להשתנות בהתאם לרשות המקומית, התנגדויות ציבוריות ומדיניות הממשלה.

14. האם השקעה בקרקע מבטיחה תשואה גבוהה?
    אין הבטחה כזו. מיתוסים על השקעה בקרקעות מציגים לעיתים את התחום כ"בטוח ומניב", אך בפועל יש לבחון כל עסקה לגופה.

15. האם אין צורך לבדוק מסמכים כשקונים קרקע?
    זו טעות חמורה. חשוב לבדוק את הרישום בטאבו, ייעוד הקרקע, תוכניות תקפות, שעבודים והתחייבויות אפשריות.

16. האם כל אזור מתפתח מהווה השקעת זהב בקרקע?
    לא בהכרח. גם אזורים "חמים" עלולים להיתקל בעיכובים תכנוניים, אי ודאות או מגבלות רגולטוריות שמקשות על מימוש ההשקעה.

17. האם קרקע מושבחת תמיד נמכרת בקלות?
    מכירת קרקע תלויה בביקוש, מיקום, עלויות פיתוח, תחרות ושוק הנדל"ן הכללי. אין ערובה לכך שתימכר במהירות או ברווח.

18. האם כדאי להיכנס להשקעה בלי ייעוץ מקצועי?
    לא. כל השקעה צריכה להתבסס על מידע מהימן, ייעוץ משפטי ותכנוני, והבנה מלאה של הסיכונים והפוטנציאל.

19. האם קרקע במושבים או קיבוצים היא כמו כל קרקע אחרת?
    קרקעות במושבים וקיבוצים כפופות להסכמים מיוחדים, ולעיתים אינן ניתנות למכירה או לבנייה באופן חופשי.

20. האם מיתוסים על השקעה בקרקעות פוגעים במשקיעים בפועל?
    בהחלט. מיתוסים גורמים להחלטות לא מבוססות ולציפיות שגויות. חשוב להכיר את המציאות ולבצע השקעות מתוך ידע והבנה, לא מתוך שמועות.

רוצים להשקיע בקרקע בצורה חכמה?

השקעה בקרקע יכולה להיות צעד חכם ומניב, אבל רק אם עושים אותה נכון. קבוצת שדות היא חברה מובילה בתחום השקעות הנדל"ן והפשרת קרקעות, ומציעה ליווי מקצועי למשקיעים פרטיים ועסקיים. אנו מסייעים בזיהוי קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, מבצעים ניתוחי כדאיות, ומלווים את המשקיעים לאורך כל הדרך.

רוצים לדעת עוד על השקעות בקרקעות? השאירו פרטים או חייגו אלינו לפגישת ייעוץ ללא התחייבות!