אם אתם מתעניינים בהשקעה בקרקעות, חשוב ביותר שתבינו את החשיבות של השבחת קרקע. זהו המפתח להבנת מדוע ואיך תהליך זה יכול להעלות את ערך הקרקע באופן משמעותי ולהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת יותר לטווח הארוך.
כשמדובר בשוק הקרקעות, אין ספק שזהו אחד מאפיקי ההשקעות המבוקשים והיציבים בישראל. מעבר לכך שכבר למעלה מ-20 שנה, הקרקעות המקומיות מציגות עליית ערך מרשימה, הן גם נחשבות למשאב מוגבל שרק נהיה נדיר יותר משנה לשנה, אך עם ביקוש שרק ממשיך לגדול. ועדיין, למרות היתרונות הרבים והבולטים של השקעה בקרקעות, חשוב להבין שלא כל קרקע היא בהכרח בחירה מוצלחת, ולכן בשלב ראשון מאוד מומלץ להכין קצת "שיעורי בית" על סוגי הקרקעות בישראל, מדוע הן נחשבות להשקעה בסיכון נמוך, והכי חשוב, מהי השבחת קרקע ומדוע מדובר בתהליך שיכול בעתיד להגדיל משמעותית את ערך הקרקע ואת התשואה על ההשקעה שלכם. החדשות הטובות? בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. אז בואו נצא לדרך.
שוק הקרקעות בישראל
נתחיל ונאמר כי בישראל, 93% מן הקרקעות נמצאות בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ורק כ-7% מהן הן בבעלות פרטית. מדוע זה נתון חשוב? מכיוון שמורכבות זו משקפת את המציאות שבה קרקעות הפכו למשאב נדיר אך חיוני, במיוחד לאור הצמיחה המתמשכת של אוכלוסיית ישראל והצורך באזורי מגורים נוספים. עם זאת, כיוון שבישראל נאסר על פי חוק לבנות על קרקעות שאינן מותרות לבנייה, כגון קרקעות חקלאיות, קיים הליך בירוקרטי הנקרא הפשרת קרקעות שנועד לשנות את ייעוד הקרקע (למשל מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה), כאשר המטרה הסופית היא השבחת קרקע ופיתוחה. למעשה, אחת הסיבות המרכזיות שהקרקעות בישראל נחשבות להשקעה בסיכון נמוך היא מכיוון שמחירי הקרקעות הם מאוד סולידיים, ופוטנציאל עליית הערך של הקרקע הוא אדיר, הן מבחינה אורגנית, והן מבחינת השבחתה.
אך מהי השבחת קרקע?
השבחת קרקע היא תהליך שבו "משביחים" את הקרקע ומעלים את ערכה באמצעות מגוון פעולות והשקעות, כגון הליך הפשרה ושינוי ייעוד הקרקע מחקלאית לבניה למטרת פיתוח מגורים ומסחר, תכנון ובנייה של תשתיות, הוספת שירותים ומתקנים ציבוריים וכן הלאה. כל אחת מהפעולות הללו אומנם דורשות תכנון מוקפד, אישורים ממשלתיים והשקעה כספית, אך הן מבטיחות גם הגדלת משמעותית של ערך הקרקע לטווח הרחוק. במילים אחרות? התהליך של השבחת קרקע מהווה הזדמנות זהב להשקעות בטווח הרחוק ולחלק מרכזי באסטרטגיות ההשקעה מהסיבה שההשבחה יכולה להבטיח תשואות גבוהות ולקדם רווחיות לטווח הארוך. אך כיצד? ובכן אם בימינו המחיר הממוצע של דירה בישראל הוא כ-2 מיליון ש"ח, תהליך השבחת הקרקע יכול להתחיל ברכישת קרקע להפשרה במחיר גמיש ונגיש יותר, ולאחר מכן, עם הפשרת הקרקע וקבלת אישורים לבנייה, ישנה הזדמנות למכור את הקרקע או לפתח עליה נכסים בעלי ערך גבוה יותר במאות אחוזים מההשקעה המקורית.
מדוע השקעה בקרקע חקלאית למען הפשרה והשבחה היא השקעה מצוינת ובסיכון נמוך?
כפי שציינו, הקרקעות בישראל מציגות עליית ערך בכל שנה, והפוטנציאל להמשך עלייה בערך הקרקע באופן אורגני הוא גבוה מאוד, כך שנתון זה כבר מקטין את הסיכון משמעותית. כמו כן, בניגוד לשוק הדיור שמחיריו הגבוהים מגבילים רבים מלהשקיע בנכסי מגורים או ביכולת לרכוש דירה, שוק הקרקעות מציג טווח מחירים שונים ומאפשר למשקיעים לרכוש קרקעות במחירים נמוכים, לפני שהן משלימות את ההפשרה וההשבחה, והערך שלהן עלול לזנק במאות אחוזים. כלומר, משקיעים יכולים בכל עת למכור את הקרקע במחיר רווח, לחכות לאישור התוכנית וההפשרה ולמכור את הקרקע במחיר רווח אדיר, או לחכות לבנייה על הקרקע ואף להפוך בעתיד לבעלי נכס חדש באזור מגורים מבוקש. בנוסף, השקעה בקרקעות לא רק מספקת הזדמנות לרווחים גבוהים, היא גם מסייעת למנוע את שחיקת ערך הכסף של המשקיעים. בפועל, בזמן שאנו שומרים את כספנו בחשבון הבנק, ערכו נוטה להישחק בשל אינפלציה והתייקרות המשק. לעומת זאת, כאשר הכסף מושקע בקרקע, ערכו של הכסף נשמר ואף צפוי לגדול בסנכרון עם עליית ערכה של הקרקע. כך או כך, בכדי להפיק את המרב מהשקעה בקרקע, חשוב להיעזר במומחי קרקעות שמכירים היטב את השוק והרגולציה הרלוונטית. הכנה נכונה והבנה מעמיקה של התהליכים הנדרשים יכולים להבטיח שההשקעה תהיה לא רק בטוחה אלא גם רווחית במיוחד.
שאלות ותשובות – השבחת קרקע
מהי השבחת קרקע?
השבחת קרקע היא תהליך שמטרתו להעלות את ערך הקרקע, לרוב באמצעות שינוי ייעוד, שיפור תכנוני או הקמת תשתיות.כיצד מתבצעת השבחת קרקע בפועל?
התהליך כולל שלבים כמו קידום תוכניות תב"ע, שינויים ייעודיים, חיבור לתשתיות, ולעיתים גם ביצוע עבודות פיתוח.האם כל קרקע ניתנת להשבחה?
לא. יכולת ההשבחה תלויה בייעוד הנוכחי של הקרקע, מדיניות תכנונית, מגבלות משפטיות וסביבתיות, ורצון הרשויות המקומיות.כמה זמן נמשך תהליך של השבחת קרקע?
משך ההשבחה משתנה – לעיתים מדובר בכמה שנים ולעיתים אף בעשור ויותר, תלוי במורכבות התהליך והתוכניות הנדרשות.האם ניתן להשביח קרקע חקלאית?
כן, אך מדובר בהליך מורכב הכרוך בהפשרה ייעודית לקרקע לבנייה, בהתאם לתכנון ארצי ומקומי.מה ההבדל בין השבחת קרקע לבין פיתוח קרקע?
השבחה עוסקת בעיקר בשינוי הערך התכנוני והמשפטי של הקרקע, בעוד פיתוח כולל עבודות תשתית ובנייה בפועל.מי הגורמים המעורבים בתהליך של השבחת קרקע?
עורכי דין, יועצי תכנון, אדריכלים, שמאי מקרקעין, רשויות מקומיות ולפעמים גם משקיעים פרטיים.כיצד משפיעה השבחת קרקע על שווי הנכס?
השבחת קרקע יכולה להעלות משמעותית את שווי הנכס, לעיתים בעשרות ואף מאות אחוזים, במיוחד כאשר מדובר בשינוי ייעוד.מהן הסכנות בהשקעה בקרקע המיועדת להשבחה?
סיכון עיקרי הוא אי-מימוש התוכניות, עיכובים רגולטוריים, או שינויים במדיניות התכנונית שעלולים למנוע את ההשבחה.האם קיימים תמריצים ממשלתיים לתהליכי השבחת קרקע?
לעיתים קיימות הקלות או תוכניות לאומיות שמקדמות תכנון ובנייה – אך אין תמריצים ישירים להשבחה פרטית.מה ההבדל בין השבחה עצמית לבין הצטרפות לקבוצת השבחה?
השבחה עצמית דורשת יוזמה אישית וניהול עצמאי, בעוד קבוצת השבחה פועלת יחד להשגת היעדים, לרוב תחת חברה מקצועית.האם יש מס על רווחי השבחת קרקע?
כן, במכירת הקרקע עשוי לחול מס שבח. לעיתים גם היטל השבחה יחול בגין עליית הערך שנגרמה מהתכנון החדש.כיצד ניתן לבדוק פוטנציאל השבחת קרקע?
יש לבצע בדיקה תכנונית מעמיקה בתוכנית המתאר הארצית והמקומית, לבדוק מגבלות רישום, וסיכויי שינוי ייעוד.מה ההבדל בין קרקע חקלאית להשבחה לבין קרקע מאושרת לבנייה?
קרקע חקלאית דורשת תהליך מורכב של הפשרה, לעומת קרקע מאושרת שבה ניתן להתחיל תהליך בנייה מהיר יותר.האם השקעה בהשבחת קרקע מתאימה לכל משקיע?
לא. מדובר בהשקעה ארוכת טווח עם רמות סיכון שונות, ומומלצת בעיקר למשקיעים בעלי סבלנות ויכולת ניתוח תכנוני.מהם הקריטריונים לבחירת קרקע להשבחה?
יש לשקול מיקום, ייעוד קיים, קרבה לתשתיות, מגמות תכנוניות אזוריות, וחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך.כיצד ניתן לדעת אם הקרקע כבר עברה השבחה?
בדיקה בתיקי תכנון ברשות המקומית, בטאבו ובתוכניות תקפות יכולה להצביע על שינוי ייעוד שכבר התרחש.האם ניתן לבצע השבחת קרקע גם במגרשים קטנים?
לעיתים כן, במיוחד כאשר המגרש ממוקם באזור מתפתח או כשמדובר בתוכניות איחוד וחלוקה עתידיות.מה החשיבות של עורך דין בתהליך השבחת קרקע?
עורך דין מקרקעין מלווה את העסקה, בודק את הזכויות, ומסייע בניהול סיכונים משפטיים לאורך הדרך.כיצד ניתן להבטיח שהשבחת קרקע אכן תתממש?
אין ביטחון מלא, אך ניתן למזער סיכונים באמצעות תכנון נכון, בחירת מיקומים אסטרטגיים ועבודה עם אנשי מקצוע מנוסים.
מעוניינים לשמוע עוד על התהליך של השבחת קרקע למטרת השקעה? הכירו את קבוצת שדות
קבוצת שדות מוכרת כאחת מהחברות המובילות והמקצועיות בתחום הנדל"ן בישראל. בעלת ניסיון עשיר ומומחיות בביצוע השקעות מניבות בקרקעות, המומחים שלנו עומדים לרשותכם כדי להבטיח שתקבלו את הפתרונות האופטימליים בהתאם לדרישותיכם האישיות. עם שירות מלא המספק ליווי מקצועי, ייעוץ וסיוע בכל היבטי הנדל"ן, כולל תהליכי הפשרה ואישורי בניה על קרקע חקלאית, אנו מבטיחים כי תוכלו למקסם את הפוטנציאל של השקעותיכם. כחברה שליוותה בהצלחה מאות משקיעים בפרויקטים מגוונים ברחבי הארץ, אנו שמים דגש עצום על שקיפות והבנת השאיפות והצרכים המיוחדים של כל לקוח.
התקשרות עם קבוצת שדות מבטיחה שלא רק תקבלו שירות איכותי, אלא גם תהליך השקעה חלק ובטוח, עם מומחים שמחויבים לשמירה על כל האינטרסים שלכם במהלך כל שלבי ההשקעה. זוהי ההבטחה שלנו לכל משקיע שבוחר לעבוד עם קבוצת שדות.
רוצים לדעת יותר? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות.
