השקעה בקרקע – שאלות נפוצות

מה היתרונות ברכישת קרקע?

כל נכס נדל"ן מורכב בעצם מרכיב הקרקע ורכיב הבנייה. רכיב הבניה הוא רכיב די סטטי וזול (יחסית), הרכיב היקר והמשמעותי יותר הוא רכיב הקרקע. העליות מחירים שראינו בענף הנדל"ן בעשור האחרונות נובעות מעליית ערך של רכיב הקרקע, שהינו רכיב המצוי בעלייה מתמדת.

הסיבות לעליית הערך של רכיב הקרקע הן: 

1. מיעוט קרקעות באזורי הביקוש (גוש דן בדגש על אזור ת"א רבתי).

2. גידול אוכלוסין ששומר על ביקושים קשיחים.

3. הקטנת השיווק של קרקעות ע"י רמ"י (הגוף המחזיק בבעלות על מרבית הקרקעות בישראל).

4. חוסר יציבות שלטונית שיוצר אי גיבוש של תוכניות סדורות למשבר מחירי הנדל"ן.

5. תוספת משמעותית של שטחי בניה דורשת פיתוח תשתיות (תחבורה/חשמל/תברואה/שירותים) – פיתוח התשתיות נעשה בקצב אשר הינו משמעותי נמוך יותר מהדרישה המתמדת לתוספת השטחים.

6. גופים רבים וחזקים, כדוגמת הבנקים, הינם בעלי אינטרס מובהק לשמירה על רמות המחירים הקיימות ואף עלייתן.

7.עודף רגולציה בתחום הרישוי המקשה על קבלת היתרי בניה ומאריך משמעותית את משך הפרויקטים לבניה.

מהי זכות לדירה בעת רכישת קרקע ?

מדובר בהגדרה לא מדויקת. רכישת קרקע כשמה כן היא רכישת חלק בקרקע ולא רכישת זכות לדירה. יחד עם זאת, בד"כ בקרקע אשר הינה מיועדת למגורים החברה שתמכור את אותה הקרקע תמליץ לרוכשים על רכישה של כמות מסוימת של מ"ר בקרקע אשר בבוא היום צפויה להספיק כיחידת קרקע לדירת מגורים. ההמלצה כאמור הינה נגזרת של צפיפות יחידות הדיור לדונם במתחם – נניח והצפיפות המשוערת היא 10 יחידות מגורים לכל דונם, המשמעות היא שרכישת 100 מ"ר בקרקע (1,000/10) תספיק בבוא העת כיחידת קרקע לדירת מגורים. שימו לב – כי בנוגע לתוכניות שאינן מאושרות נושא הצפיפות הוא הערכה בלבד ונתון לשינוי, לפעמים אף הצפיפות גדלה מה שמוביל למצב שבו הקרקע שרכשנו תספיק ליותר מיחידה אחת.

מה התהליך שקרקע עוברת עד לקבלת היתר בניה ?

תלוי באיזה שלב תכנוני מצויה הקרקע. כיום, מרבית הקרקעות האטרקטיביות המוצעות למכירה הינן חלק ממתחמי תכנון חדשים (מתחם גלילות/מתחם ה-1000). התהליך עד לקבלת היתר בניה הינו 1. תכנית מתאר שהינה ברמה של תוכנית מתאר מקומית, אשר מטרת תכנית זו היא לפרט את התוכנית הראשית, ולקבוע הוראות והנחיות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות בתחומה. 2. תוכניות מפורטות -תוכניות שהינן ברמת פירוט גבוהה יותר בהתאם לתוכנית המתאר והנחיותיה. 3. איחוד וחלוקה, טבלת איזון והקצאה (כלומר מקצים מגרשים ספציפיים לבניה לבעלי הזכויות). לאחר מכן, 4. תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, תכנון הבניין שעתיד לקום ע"י בעלי הזכויות והוצאת היתר בניה לאחר בעמידה בתנאי הרישוי והתכנון

האם עדיף לרכוש דירה להשקעה או קרקע להשקעה ?

כל מקרה לגופו ואין תשובה חד משמעית. יש לבדוק כל עסקה לגופה, לכל סוג של השקעה יתרונות וחסרונות משלה. בנוסף כל לקוח מחפש דבר אחר מההשקעה. מי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית ככל הנראה יבחר בדירה, מי שמחפש תשואה על ההון ככל הנראה יבחר בהשקעה בקרקע.

האם ישנן הוצאות נוספות מעבר לרכישת הקרקע עצמה ? אם כן , מתי ובאיזה שלב ?

בשלב רכישת הקרקע ההוצאות היחידות מעבר לסכום הרכישה הינן 1. מס רכישה – שהינו בגובה 6% מסכום הרכישה ואותו יש לשלם בתקופה שהינה עד 60 יום ממועד ביצוע העסקה. 2. שכ"ט עו"ד – סכום משתנה. התשלום יבוצע במועד העסקה או בסמוך אליו. 3. הוצאות תיווך (לא בכל המקרים) – התשלום בד"כ נעשה במועד העסקה או בסמוך אליו.

לאחר קבלת היתר, איך אדע איפה תהיה הדירה שלי במתחם ?

לאחר שלב האיחוד והחלוקה של כלל המתחם, השמאי של המתחם ישבץ את בעלי הזכויות במתחם בחלקה מסוימת (השיבוץ נעשה בהתאם לטבלאות האיזון והחלוקה). בקובעו את השיבוץ חלים על השמאי כללים מכוח חוק התכנון והבניה, במסגרתם הוא נדרש לשבץ את בעל הזכויות בחלקה שהיא כמה שיותר קרובה (פיזית) לחלקה המקורית שבה היו זכויותיו.

השקעה בקרקע שאלות נפוצות

1. מה כולל המושג השקעה בקרקע שאלות נפוצות?
   השקעה בקרקע שאלות נפוצות מתייחסת לנושאים המרכזיים שמטרידים משקיעים בעת בחינת רכישת קרקע – החל מסוג הקרקע, דרך אפשרויות הפשרה ועד לתשואות וסיכונים.

2. מה ההבדל בין קרקע חקלאית לקרקע מופשרת להשקעה?
   קרקע חקלאית מיועדת לעיבוד חקלאי בלבד, בעוד קרקע מופשרת עברה שינוי ייעוד לבנייה, ולכן נחשבת לבעלת פוטנציאל מימוש ורווח מהיר יותר.

3. מהם הסיכונים המרכזיים בהשקעה בקרקע?
   הסיכונים כוללים עיכובים בהפשרה, שינויים במדיניות תכנונית, קושי במכירה עתידית, או תשלומים מפתיעים כמו היטלי פיתוח והשבחה.

4. האם השקעה בקרקע מתאימה למשקיעים ללא ניסיון?
   כן, אך חשוב להיעזר באנשי מקצוע – עורך דין מקרקעין, שמאי ויועץ השקעות – כדי להבין את היבטי הסיכון והפוטנציאל של הקרקע.

5. האם השקעה בקרקע מחייבת הון עצמי גבוה?
   לא בהכרח. קיימות קרקעות במחירים נגישים, במיוחד כאלה חקלאיות שטרם הופשרו. עם זאת, מימון בנקאי לרכישתן עשוי להיות מוגבל.

6. כיצד מוודאים שהקרקע ראויה להשקעה?
   יש לבדוק את הייעוד התכנוני, מיקום, נגישות, סיכוי להפשרה ותמיכה של תכניות מתאר אזוריות. ניתוח מקצועי יסייע בכך.

7. מה כולל תהליך הפשרת קרקע?
   הפשרה היא שינוי ייעוד הקרקע ממעמד חקלאי לבנייה, והיא כוללת הליכי תכנון מורכבים ואישור של ועדות תכנון עירוניות וארציות.

8. מהו טווח הזמן הריאלי להפקת רווח מהשקעה בקרקע?
   הטווח משתנה – מקרקע מופשרת שניתן לבנות עליה מיידית ועד קרקע חקלאית שתהליך ההפשרה שלה עשוי לארוך עשור ואף יותר.

9. מהי חשיבות המיקום בהשקעה בקרקע?
   מיקום הקרקע משפיע באופן ישיר על פוטנציאל ההפשרה והרווח. קרקעות סמוכות לאזורים מתפתחים זוכות לביקוש גבוה יותר.

10. האם קיימת אפשרות לשימוש זמני בקרקע חקלאית?
    לעיתים כן, כמו לצורכי חקלאות או חניונים זמניים, בכפוף להוראות התכנוניות המקומיות.

11. מהו תפקידה של רשות מקרקעי ישראל בהשקעה בקרקע?
    רשות מקרקעי ישראל אחראית על שיווק קרקעות מדינה, וכאשר הקרקע אינה פרטית – יש לפעול מולה לצורכי רישום, חכירה או העברת זכויות.

12. איך משפיע היטל ההשבחה על ההשקעה?
    זהו תשלום הנדרש מהרוכש בעת שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה, והוא עשוי להפחית מהרווחיות הצפויה.

13. כיצד נבדוק שהקרקע רשומה בטאבו?
    יש לפנות לטאבו או להשתמש בשירותים מקוונים, ולהיעזר בעורך דין שיבצע את הבדיקה המקיפה לזכויות והגבלות ברישום.

14. האם קיימים מקרים של הונאות בתחום השקעה בקרקע?
    לצערנו כן. לכן יש להיזהר מהצעות מפתות יתר על המידה, לוודא רישום מסודר ולבצע בדיקות רקע מקיפות מול גורמים מוסמכים.

15. למה חשוב להבין את נושא השקעה בקרקע שאלות נפוצות לפני רכישה?
    הבנה של השקעה בקרקע שאלות נפוצות מאפשרת למשקיע לזהות סיכונים, לקבל החלטות מושכלות ולבחור השקעה שמתאימה ליכולת ולציפיות שלו.