השקעה בקרקעות בישראל נחשבה לאורך השנים לאחד האפיקים הבטוחים והרווחיים ביותר. בין השנים 2010 ל-2020, שוק הקרקעות עבר שינויים משמעותיים – ממחירי קרקעות שזינקו בצורה חסרת תקדים ועד רפורמות ממשלתיות שנועדו להשפיע על מחירי הנדל"ן ולווסת את הביקוש. בעשור זה, משקיעים רבים זיהו הזדמנויות חסרות תקדים, אך נתקלו גם באתגרים רגולטוריים, עליית מחירי הקרקעות ושינויי מדיניות ממשלתיים.
במאמר זה, נסקור את הטרנדים המרכזיים בשוק הקרקעות בעשור האחרון, נבין מהן התובנות המרכזיות שעל משקיעים לקחת איתם להמשך, ונדון בהזדמנויות העתידיות בתחום.
מגמות עיקריות בשוק הקרקעות בין 2010 ל-2020
עליית מחירי הקרקעות בישראל – שוק בביקוש מתמיד
במהלך העשור האחרון, מחירי הקרקעות בישראל עלו בצורה חדה. ככל שההיצע פחת והביקוש גבר, ראינו זינוק משמעותי בערכן של קרקעות, במיוחד במרכזי הערים הגדולות ובאזורי ביקוש גבוהים.
מדוע המחירים עלו?
- מחסור בקרקעות מופשרות לבנייה.
- גידול אוכלוסייה מואץ ללא הרחבת מלאי הקרקעות הזמינות.
- ריבית נמוכה שהובילה לעלייה חדה בהיקף ההשקעות בנדל"ן.
- מדיניות ממשלתית שהתמקדה בהסרת חסמים, אך לא הצליחה להגביר משמעותית את היצע הקרקעות לבנייה.
התגברות ההשקעה בקרקעות חקלאיות
בעשור האחרון, יותר משקיעים פנו לקרקעות חקלאיות, מתוך ציפייה להפשרה עתידית שתאפשר השבחת הקרקע. קרקעות חקלאיות הוצעו במחירים נמוכים יחסית לקרקעות מופשרות, מה שאפשר למשקיעים פרטיים ולקרנות נדל"ן להיכנס לשוק בהשקעה יחסית נמוכה.
מדוע השקעות בקרקעות חקלאיות צברו תאוצה?
- תשואות גבוהות לאחר שינוי ייעוד הקרקע.
- חוסר היצע של קרקעות מופשרות הוביל לחיפוש אחר אלטרנטיבות.
- מדיניות תכנונית מתקדמת שהביאה להפשרת קרקעות במיקומים נבחרים.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שהשקעה בקרקעות חקלאיות כרוכה גם בסיכון – לא כל קרקע חקלאית תקבל הפשרה בזמן הקרוב, וחלקן עשויות להישאר בסטטוס חקלאי למשך שנים רבות.
השפעת הרגולציה והממשלה על שוק הקרקעות
בשנים 2015-2020 ננקטו מספר צעדים ממשלתיים שנועדו למתן את מחירי הקרקעות, אך בפועל, חלקם דווקא האיצו את הביקוש.
השינויים המרכזיים שהשפיעו על השוק:
- תוכנית "מחיר למשתכן" – הביאה לגידול משמעותי ברכישת קרקעות על ידי קבלנים, אך במקביל הפחיתה את נתח השוק של משקיעים פרטיים.
- רפורמות מיסוי – העלאת מס הרכישה על משקיעים הביאה לירידה זמנית בביקוש, אך גם יצרה הזדמנויות חדשות.
- רשות מקרקעי ישראל – שינויי המדיניות שלה השפיעו על זמינות קרקעות והקצאת קרקעות חדשות לבנייה.
למרות ניסיונות הממשלה לשלוט על מחירי הקרקעות, הביקוש הגבוה המשיך להניע את מחירי השוק כלפי מעלה.
מעבר להשקעות בקרקעות בפריפריה
אם בתחילת העשור רוב ההשקעות היו ממוקדות במרכז הארץ, הרי שבשנים האחרונות נרשמה עלייה משמעותית בהשקעות בפריפריה.
מדוע?
- מחירי הקרקעות במרכז הגיעו לשיאים חסרי תקדים, מה שהוביל משקיעים לחפש אלטרנטיבות.
- פרויקטים ממשלתיים כגון "הסכם הגג" שהביאו להפשרת קרקעות בערים מתפתחות.
- פיתוח תשתיות – הרחבת הרכבת הקלה, כבישים מהירים ומיזמים תחבורתיים הפכו אזורים פריפריאליים לאטרקטיביים יותר.
משקיעים שהשכילו לזהות מוקדם את הפוטנציאל בקרקעות בפריפריה נהנו מתשואות מרשימות, במיוחד באזורים כמו באר שבע, אשקלון וראש העין.
האם השקעה בקרקע עדיין משתלמת?
העלייה החדה במחירי הקרקעות העלתה את השאלה – האם מדובר עדיין בהשקעה רווחית?
התשובה היא כן, אך עם תנאים מסוימים:
- יש לבחור קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה.
- חשוב לבדוק את הסטטוס התכנוני ולוודא שהקרקע אינה תקועה שנים ארוכות ללא שינוי ייעוד.
- מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום ולבצע מחקר מקיף לפני כל רכישה.
השקעה בקרקע היא השקעה סולידית לטווח הארוך, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של השוק ותכנון נכון.
מה צופן העתיד למשקיעים בקרקעות?
בעוד שהעשור האחרון היה עשור של עליות חדות, השוק הנוכחי נמצא בצומת דרכים. גורמים כגון שינויי הריבית, מדיניות ממשלתית חדשה והשינויים הכלכליים הגלובליים עשויים להשפיע על מחירי הקרקעות בעשור הבא.
עם זאת, הביקוש לקרקע בישראל לא צפוי להיעלם, וההערכה היא שקרקעות באזורים אסטרטגיים ימשיכו להוות נכס מבוקש.
שאלות ותשובות – השקעות קרקע בעשור האחרון
מה מאפיין את מגמות ההשקעות בקרקע בעשור האחרון?
השקעות קרקע בעשור האחרון אופיינו בעלייה חדה בביקוש, במיוחד באזורים הנמצאים בתהליכי פיתוח מואץ ובקרקעות עם פוטנציאל הפשרה.כיצד השפיעה עליית מחירי הנדל"ן על השקעות קרקע בעשור האחרון?
העלייה המתמשכת במחירי הדירות גרמה למשקיעים לחפש אלטרנטיבות, והביאה לתשומת לב רבה להשקעות קרקע בעשור האחרון, בעיקר בקרקעות חקלאיות.האם הייתה שונות בין אזורי הארץ בהשקעות קרקע בעשור האחרון?
בהחלט. אזור המרכז רשם את העלייה הגבוהה ביותר במחירים, אך גם בצפון ובדרום נרשמה עלייה עקבית, בפרט בקרקעות סמוכות לתשתיות עתידיות.האם הייתה רגולציה חדשה שהשפיעה על השקעות קרקע בעשור האחרון?
כן. רפורמות כמו תמ”א 38, תוכניות מתאר חדשות וחקיקות תכנוניות שינו את חוקי המשחק עבור משקיעים רבים.כיצד התמודדו משקיעים עם סיכונים בהשקעות קרקע בעשור האחרון?
משקיעים מנוסים נעזרו בשמאי מקרקעין, עו"ד מקרקעין ובחנו לעומק את סטטוס התכנוני והמשפטי של הקרקע לפני רכישה.האם השקעות קרקע בעשור האחרון הניבו תשואות גבוהות?
במקרים רבים כן, במיוחד עבור משקיעים שהשכילו לזהות קרקעות שהיו לקראת שינוי ייעוד. עם זאת, חשוב לזכור שלא כל השקעה הצליחה.מה הייתה ההשפעה של הקורונה על השקעות קרקע בעשור האחרון?
בשנות הקורונה נרשמה האטה זמנית, אך בהמשך הייתה התעוררות משמעותית בשל חיפוש אחר נכסים מוחשיים ובטוחים יותר.האם יש שינויים בתמהיל המשקיעים?
כן. השקעות קרקע בעשור האחרון החלו למשוך גם משקיעים פרטיים מהשוק הרחב, ולא רק יזמים או גופים מוסדיים.כיצד השתנה תהליך בדיקת נאותות למשקיע בעשור האחרון?
נוצרה מודעות גבוהה יותר לחשיבות בדיקות סטטוטוריות, סביבתיות ומשפטיות. משקיעים נעזרים היום בכלים מתקדמים כגון מערכות GIS.מהם התחומים הבולטים בקרקעות שהופשרו במהלך העשור האחרון?
בעיקר אזורים פריפריאליים קרובים למטרופולינים, כגון ראש העין, נתיבות, חריש, ובחלק מהמושבים סביב גוש דן.מה הקשר בין פיתוח תחבורתי להשקעות קרקע בעשור האחרון?
פיתוח רכבות, כבישים ועורקי תחבורה הגדיל את הערך של קרקעות סמוכות והשפיע ישירות על התשואה העתידית.כיצד השתמשו משקיעים בטכנולוגיה לצורך איתור קרקעות בעשור האחרון?
נעשה שימוש הולך וגובר במערכות מידע גאוגרפיות (GIS), תוכנות תכנון, ובינה מלאכותית לצורך ניתוח מגמות.מהו תפקיד קבוצות רכישה בתחום הקרקע בעשור האחרון?
קבוצות רכישה הפכו לכלי משמעותי לרכישת קרקעות במחיר מופחת, אך נדרשת זהירות כדי לוודא שקיפות וניהול מקצועי.האם המדינה תמכה בהשקעות קרקע בעשור האחרון?
לעיתים כן, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, אזורי תעשייה או יוזמות לפיתוח דיור בר השגה.האם הייתה עלייה במספר עסקאות בקרקעות שאינן מופשרות?
כן, משקיעים רבים פנו לקרקעות חקלאיות מתוך ציפייה להפשרה עתידית, תוך נטילת סיכון גבוה יותר.איך השקעות קרקע בעשור האחרון הושפעו מהשפעות סביבתיות?
רגולציות סביבתיות חדשות הגבילו לעיתים שימוש בקרקעות, אך גם יצרו הזדמנויות באזורים המוסדרים.האם הייתה התפתחות בתחום השקעות זרות בקרקעות ישראליות?
כן, נרשמה התעניינות מצד יהדות התפוצות ומשקיעים פרטיים מחו"ל באזורים המתפתחים בישראל.כיצד בוחנים ביצועים של השקעה בקרקע שנרכשה לפני עשור?
משווים את שווי הרכישה לשווי הנוכחי, תוך בחינת השבחות שנעשו והתשואה הנקייה שהושגה.האם המיסוי על קרקעות השתנה בעשור האחרון?
בוצעו שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, כולל מדרגות מס שבח ורפורמות בנוגע להשקעות לא מפותחות.מהם הלקחים המרכזיים למשקיע שמבקש ללמוד מהעשור האחרון?
לבצע בדיקות מעמיקות, לא למהר אחרי הבטחות שווא, ולהשקיע רק בקרקעות עם תשתית משפטית ותכנונית ברורה.
מחפש השקעת קרקע בטוחה? זה הזמן לפעול!
קבוצת שדות מתמחה באיתור והשקעה בקרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומספקת למשקיעים גישה להזדמנויות נדל"ן בלעדיות. אנו מציעים ליווי מקצועי מלא, תוך שמירה על אסטרטגיות השקעה יציבות ורווחיות.
צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ואבחון אישי, ונמצא עבורך את ההשקעה המשתלמת ביותר!
