קרקעות חקלאיות הן יעד השקעה מבוקש בישראל, בעיקר בשל האפשרות להפשרתן ושינוי ייעודן לקרקע לבנייה. הפשרה מוצלחת עשויה להניב תשואה משמעותית למשקיעים, אך היא כרוכה בבירוקרטיה, רגולציה משתנה וחוסר ודאות תכנוני.
בשנת 2024 נכנסו לתוקפן תקנות חדשות בתחום הפשרת הקרקעות החקלאיות, כחלק מהמאמץ הממשלתי להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה ולשפר את תהליכי התכנון. לצד זאת, הושם דגש על שמירה על שטחים פתוחים ואיזון בין פיתוח עירוני לבין קיימות סביבתית. במאמר זה נסקור את השינויים המרכזיים ברגולציה, ההזדמנויות החדשות שנוצרו למשקיעים, וכן את הסיכונים שיש לקחת בחשבון.
הפשרת קרקעות חקלאיות – מה השתנה בשנת 2024?
תהליכי תכנון מהירים יותר והפחתת חסמים בירוקרטיים
אחד השינויים הבולטים ברגולציה החדשה הוא האצת תהליכי ההפשרה, במיוחד באזורים בהם הביקוש לדיור גבוה.
- ועדות התכנון המקומיות קיבלו סמכויות רחבות יותר לאשר תוכניות מתאר עירוניות ולהוציא היתרים במהירות רבה יותר.
- בוטלו חלק מהשלבים בתהליך אישור תוכניות, דבר שמקצר את משך ההמתנה להפשרת הקרקע.
- הוכנסו מנגנוני תמרוץ ליזמים ומשקיעים שיפעלו בהתאם למדיניות הפיתוח האזורית.
הגדלת היצע הקרקעות המיועדות להפשרה
לפי התקנות החדשות, הוגדלו אזורי הקרקעות שניתן יהיה להפשירן בשנים הקרובות, במיוחד במוקדי ביקוש בפריפריה הקרובה למרכז, כמו מודיעין, בית שמש, יבנה, באר יעקב וראש העין.
בנוסף, החלה הרחבת תהליכי ההפשרה גם באזורים מתפתחים בנגב ובצפון כדי לתמוך בתכנון יישובים חדשים ולמשוך אוכלוסייה לאזורים אלו.
דגש על פיתוח בר-קיימא ושילוב שטחים ירוקים
הממשלה מקדמת רגולציה המחייבת להקצות לפחות שלושים אחוז מהקרקעות המופשרות לשטחים ירוקים ולפרויקטים של בנייה ירוקה.
משקיעים הפועלים לפי עקרונות קיימות ומשלבים פתרונות אנרגיה מתחדשת ותחבורה חכמה בפרויקטים שלהם עשויים לקבל הקלות מס ותמריצים נוספים.
הזדמנויות חדשות למשקיעים בעקבות הרגולציה החדשה
גישה לקרקעות בעלות פוטנציאל השבחה מהירה
הודות להליך תכנון מואץ, משקיעים יכולים כעת לזהות קרקעות בעלות פוטנציאל הפשרה גבוה ולצמצם את תקופת ההמתנה להשבחת הקרקע.
הפשרת קרקעות מחוץ לתל אביב יוצרת הזדמנויות חדשות באזורים שעד כה לא נחשבו אטרקטיביים להשקעה.
עליית ערך משמעותית
קרקעות שזוכות לאישור הפשרה צפויות לעלות בערכן באופן משמעותי, שכן הן הופכות לזמינות לפרויקטים למגורים ולמסחר.
בפרויקטים הכוללים תשתיות תחבורה חדשות, כמו הרחבת קווי הרכבת הקלה, ערך הקרקע עולה מהר יותר.
תמריצים כלכליים למשקיעים ירוקים
רגולציה חדשה מעניקה עדיפות להשקעות בפרויקטים הכוללים טכנולוגיות בנייה חכמות וירוקות, כמו מערכות מיחזור מים ואנרגיה סולארית.
פרויקטים המשלבים פיתוח אקולוגי זוכים להקלות מס ותמיכה מצד הרשויות המקומיות והממשלה.
סיכונים שיש לקחת בחשבון
אי-ודאות תכנונית ושינויים עתידיים ברגולציה
למרות ההקלות החדשות, יש לקחת בחשבון שתהליכי הפשרה עדיין עשויים להיתקל בקשיים ביורוקרטיים, במיוחד אם יש התנגדויות סביבתיות או לחצים פוליטיים.
תוכניות תכנון יכולות להשתנות, וקרקע שהיום מיועדת להפשרה עשויה להיתקל בדחיות או בשינויים במדיניות הממשלה.
היטל השבחה ומיסוי על קרקעות מופשרות
מס רכישה והיטל השבחה על קרקעות מופשרות עלולים להפוך לחלק מהשיקולים הכספיים שיש לקחת בחשבון.
משקיעים חייבים לבדוק היטב את העלויות הכרוכות בהפשרת קרקע ולהבין את ההשפעה של היטלים ומיסוי לפני ביצוע רכישה.
תחרות גוברת בשוק ההפשרות
בעקבות ההקלות הרגולטוריות, יותר משקיעים נכנסים לשוק הקרקעות החקלאיות, מה שעשוי להוביל לתחרות גבוהה יותר ולעלייה במחירי הקרקעות הפנויות.
קרקעות באזורים מרכזיים ימשיכו להיות יקרות, אך בפריפריה ניתן למצוא הזדמנויות במחירים נוחים יחסית.
כיצד משקיעים יכולים לנצל את הרפורמה החדשה לטובתם?
- לזהות קרקעות עם תהליכי הפשרה מואצים ולבדוק אילו קרקעות נכנסו לתוכניות התכנון החדשות.
- לבדוק היטב את סטטוס הקרקע לפני רכישה ולוודא שהיא מיועדת להפשרה עם לוחות זמנים ברורים.
- לנצל את התמריצים לפרויקטים ירוקים ולבחון אפשרויות השקעה שזוכות להקלות מס ומימון ממשלתי.
- לעבוד עם מומחים בתחום ההפשרה כדי לקבל מידע עדכני ומקצועי ולמזער סיכונים.
שאלות ותשובות נפוצות – חידושי רגולציה 2024
מה כוללים חידושי רגולציה 2024 בתחום הנדל"ן?
בין החידושים הבולטים – קיצור תהליכי רישוי, עדכוני מיסוי על קרקעות חקלאיות, והרחבת סמכויות לוועדות מקומיות בנוגע לתכנון והפשרת קרקע.כיצד חידושי רגולציה 2024 משפיעים על משקיעים בקרקעות?
הם מאפשרים לעיתים מימוש מהיר יותר של זכויות, צמצום ביורוקרטיה, ויכולת לתכנן מסלולי השקעה בהתאם לחקיקה חדשה ומעודכנת.האם חידושי רגולציה 2024 משפיעים גם על רכישת דירות להשקעה?
כן. ישנם שינויים ברמת מס הרכישה למשקיעים, וכן הקלות לזכאים בפרויקטים של מחיר מטרה – מה שמגדיר מחדש את הכדאיות הכלכלית.האם עודכנו כללים לגבי מיסוי מקרקעין ב-2024?
חידושי רגולציה 2024 כוללים גם רפורמה במס שבח במספר מקרים, במיוחד בקרקעות שעוברות שינוי ייעוד, ובאופן חישוב מס רכישה לרוכשים שאינם תושבים.מה חדש בתהליך הפשרת קרקע לפי הרגולציה החדשה?
הרפורמות כוללות קיצור לוחות הזמנים בוועדות, שקיפות ציבורית גבוהה יותר, וכן אפשרות להפקדת תכניות באופן דיגיטלי באופן מרוכז.כיצד הרגולציה החדשה משפיעה על אזורים חקלאיים?
חידושי רגולציה 2024 מעודדים ייעול שימושים בקרקעות חקלאיות ומוסיפים תנאים חדשים למעבר לקרקע לבנייה, בעיקר באזורים בעלי עדיפות לאומית.מה הקשר בין חידושי רגולציה 2024 לבין משבר הדיור?
חלק מהרפורמות נועדו להאיץ תכנון ובנייה, להגדיל היצע, ולעודד יזמים לפעול גם בפרויקטים שנחשבו עד כה כלא כדאיים או איטיים לביצוע.האם חלו שינויים ברגולציה בנוגע לזרים הרוכשים קרקע?
כן. נוספו מנגנוני פיקוח חדשים ודרישות דיווח, במיוחד בקרקעות הסמוכות לאזורים ביטחוניים או רגישים מבחינה לאומית.מהן ההשפעות של חידושי רגולציה 2024 על קבוצות רכישה?
הוסדרו הגדרות חדשות המחייבות שקיפות מוגברת, דיווחים תקופתיים, והגנה טובה יותר לרוכשים במיזמים שטרם הגיעו לשלב תכנוני מתקדם.האם קיימים עדכונים רגולטוריים בתחום איכות הסביבה?
בהחלט. הוחמרו תקנים סביבתיים בפרויקטים עירוניים, נוסף דגש על בנייה ירוקה, ותוקנו נהלים להערכת השפעה סביבתית טרם הפקדת תכנית.מה השתנה ברגולציה על קרקעות מדינה ב-2024?
רשות מקרקעי ישראל השיקה מסלולים מזורזים לשיווק קרקעות, עם תנאי תשלום גמישים יותר, כולל מתן עדיפות לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח.כיצד חידושי רגולציה 2024 משפיעים על היתרי בנייה?
הליך הוצאת היתר קוצר משמעותית, נפתחו פיילוטים לרישוי עצמי בפרויקטים מסוימים, והוגדרו מועדים מחייבים לרשויות המקומיות.האם יש שינויים בתחום תכנון ובנייה במגזר הכפרי?
כן. אושרו תיקונים שמאפשרים בנייה צמודת קרקע ביישובים חקלאיים באזורים נבחרים, תחת מגבלות ייעוד ואיזון סביבתי.מה חדש עבור משקיעים פרטיים בעקבות השינויים הרגולטוריים?
נוצרו כלים חדשים להשקעה בקרקעות בשיתוף עם חברות יזמיות, תוך הפחתת סיכונים רגולטוריים והסדרה מהירה יותר של שלבי תכנון.איך ניתן לעקוב אחרי חידושי רגולציה 2024 באופן שוטף?
מומלץ להיעזר באתרים רשמיים כגון משרד המשפטים, מנהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל. כמו כן, ישנם גופים פרטיים המפיצים סיכומים חודשיים.האם חידושי רגולציה 2024 חלים גם על קרקעות בטאבו פרטי?
כן, בחלק מהמקרים. למשל, רפורמות במס שבח או תכנון מקומי משפיעות גם על בעלים פרטיים, תלוי במיקום ובמצב התכנוני.האם יש משמעות רגולטורית לרכישה קבוצתית של קרקעות חקלאיות?
חידושי רגולציה 2024 כוללים פיקוח מוגבר על שיווק כזה, במיוחד כאשר ההבטחות המוצגות למשקיעים אינן מגובות בתכניות מאושרות.האם קיימים מסלולים רגולטוריים חדשים לזכאים או אוכלוסיות מיוחדות?
כן. הורחבו תוכניות ייעודיות לצעירים, עולים חדשים ונפגעי משבר הדיור, כולל תנאים מועדפים בהגרלות ובשיווק מגרשים.כיצד חידושי רגולציה 2024 משפיעים על מיזמי התחדשות עירונית?
הרפורמה כוללת תמריצים משופרים, קיצור הליכי התנגדויות, וקלות רגולטוריות ליזמים במתחמים המאושרים מראש לפינוי-בינוי.מהם הצעדים הבאים הצפויים לאחר חידושי רגולציה 2024?
צפויה בחינה של יישום השינויים בשטח, והכנת תיקונים נוספים שיתמקדו בפישוט נוסף של הבירוקרטיה והגברת השקיפות לציבור הרחב.
מחפש קרקע עם פוטנציאל השבחה? אנחנו כאן כדי לעזור!
קבוצת שדות מתמחה באיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, תוך מעקב צמוד אחר שינויים רגולטוריים ועדכוני תוכניות מתאר. אנו מספקים למשקיעים גישה להזדמנויות ייחודיות וליווי מקצועי לכל אורך תהליך ההשקעה.
רוצה לנצל את הרגולציה החדשה לטובתך? צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ונמצא עבורך את ההשקעה המשתלמת ביותר.
