השקעה בקרקע היא אחת הדרכים המשתלמות ביותר להשגת רווחים בתחום הנדל"ן, אך כדי להפיק את המקסימום מהשקעה כזו, יש להבין היטב את נושא זכויות הבנייה. הזכויות האלו קובעות מה ניתן לבנות על הקרקע, באיזה גובה וצפיפות, והאם קיימת אפשרות להרחבת זכויות בעתיד.
במאמר זה נסקור את כל מה שצריך לדעת על זכויות בנייה, כיצד ניתן למקסם אותן, אילו סוגי זכויות קיימות, ואיך ניתן לבדוק את פוטנציאל הבנייה של הקרקע לפני שמבצעים עסקת השקעה.
מהן זכויות בנייה ולמה הן חשובות בהשקעה בקרקע?
זכויות בנייה הן ההיתרים וההגבלות שנקבעו בחוק לגבי מה ניתן לבנות על קרקע מסוימת. הן נקבעות לפי תוכניות מתאר ארציות (תמ"א), תוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות מתאר מקומיות (תב"ע).
למה זה חשוב למשקיעים?
- השפעה ישירה על ערך הקרקע – ככל שהזכויות מאפשרות בנייה נרחבת יותר, כך ערך הקרקע גבוה יותר.
- קביעת סוג ההשקעה – האם הקרקע מיועדת לבנייה למגורים, מסחר, תעשייה או שימושים ציבוריים?
- יכולת השבחה עתידית – האם ניתן לשנות את הייעוד ולמקסם רווחים?
לפני רכישת קרקע להשקעה, יש לבצע בדיקה מקיפה של הזכויות כדי למנוע הפתעות בהמשך.
כיצד ניתן לבדוק את זכויות הבנייה בקרקע?
לפני שמשקיעים בקרקע, יש לבדוק את זכויות הבנייה שלה בכמה שלבים מרכזיים:
בדיקת נסח טאבו
נסח הטאבו מספק מידע על הבעלות על הקרקע ועל הגבלות משפטיות שעשויות לחול עליה, כמו הפקעות, עיקולים או הערות אזהרה.
בדיקת תוכניות מתאר (תמ"א ותב"ע)
תוכניות מתאר קובעות את ייעוד הקרקע ואופן ניצולה. ניתן לבדוק אותן בוועדות התכנון המקומיות או באתרי הרשויות.
בדיקת זכויות בנייה באמצעות יועץ נדל"ן או עורך דין מקרקעין
יועצים מקצועיים יכולים לבצע בדיקות מקיפות ולתת חוות דעת מקצועית בנוגע לפוטנציאל הבנייה של הקרקע.
פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה
הרשויות המקומיות הן אלו שמעניקות היתרי בנייה. מומלץ לבדוק ישירות מולן האם ניתן להגדיל את זכויות הבנייה או לשנות את ייעוד הקרקע.
סוגי זכויות בנייה – מה ניתן לבנות על הקרקע?
לכל קרקע יש ייעוד תכנוני שקובע מה ניתן לבנות עליה. הייעודים המרכזיים הם:
קרקע למגורים
- מיועדת להקמת מבני מגורים פרטיים או רבי-קומות.
- הזכויות כוללות מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על כל דונם, גובה המבנים ועוד.
קרקע למסחר ותעסוקה
- מיועדת לבניית מרכזים מסחריים, משרדים, חנויות ותעשייה קלה.
- בעלת פוטנציאל להשכרה מניבה לטווח ארוך.
קרקע חקלאית
- מוגדרת לשימוש חקלאי בלבד ואינה ניתנת לבנייה ללא שינוי ייעוד.
- במקרים מסוימים ניתן להקים עליה מתקנים זמניים כמו חממות או מתקנים סולאריים.
קרקע לתעשייה ולוגיסטיקה
- מאפשרת בניית מחסנים, מפעלים ומרכזים לוגיסטיים.
- בעלת ערך גבוה במיוחד באזורים קרובים לצירי תחבורה ראשיים.
איך ניתן להגדיל את זכויות הבנייה בקרקע?
השבחת קרקע היא הדרך הטובה ביותר להגדיל את פוטנציאל הרווח מהשקעה בנדל"ן. ניתן לעשות זאת בכמה דרכים:
שינוי ייעוד הקרקע
במקרים רבים ניתן להגיש בקשה לוועדות התכנון לשינוי ייעוד הקרקע, למשל מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או מסחר.
הגדלת אחוזי הבנייה
ניתן להגיש תוכנית מפורטת שמבקשת להגדיל את כמות השטח הבנוי המותר. זה עשוי לכלול אישור לבנייה גבוהה יותר או הקטנת שטחי ציבור לטובת שטח בנוי.
תוספת קומות למבנה קיים
בקרקעות עם מבנים קיימים ניתן לבדוק האם זכויות הבנייה מאפשרות הוספת קומות נוספות.
קידום תוכניות מתאר חדשות
אם הקרקע נמצאת באזור מתפתח, ייתכן שהרשות המקומית כבר מקדמת תוכנית שתאפשר הגדלת זכויות הבנייה.
מהם הסיכונים שצריך לקחת בחשבון?
השקעה בקרקע עם פוטנציאל לבנייה היא כדאית, אך יש כמה סיכונים שחשוב להכיר:
- תהליך שינוי ייעוד עשוי לקחת שנים – תהליכים בירוקרטיים יכולים להתארך ולגרום להשהיית התשואה הצפויה.
- היטלים ומסים על השבחת קרקע – שינוי ייעוד מחייב לרוב תשלום היטל השבחה לרשות המקומית.
- חוקים והגבלות תכנוניות – לעיתים קיימות מגבלות בנייה כמו שמירה על שטחים פתוחים, בעיות תשתית ועוד.
איך לבחור קרקע עם זכויות בנייה טובות להשקעה?
כדי לבחור קרקע בעלת פוטנציאל השבחה גבוה, יש לשים לב לדגשים הבאים:
- בדקו את ייעוד הקרקע ואת אפשרויות הבנייה הקיימות.
- השקיעו באזורים מתפתחים עם תשתיות חדשות – ככל שהתשתיות מתקדמות, כך גדל הסיכוי להפשרה.
- בדקו אם יש כוונות לשינוי תכנוני באזור – תוכניות מתאר חדשות עשויות להעלות את ערך הקרקע.
- וודאו שאין מגבלות משפטיות או הפקעות מתוכננות.
כך תפיקו את המיטב מזכויות הבנייה בקרקע להשקעה
השקעה בקרקע יכולה להיות צעד חכם ורווחי, אך כדי להצליח בה, חשוב להבין את זכויות הבנייה ולהתנהל נכון מול הרשויות. בדיקה מעמיקה של הזכויות הקיימות והפוטנציאל העתידי תאפשר לכם למקסם את ההשקעה ולמנוע טעויות יקרות.
רוצים לגלות איך להשקיע בקרקע עם זכויות בנייה מניבות? פנו אלינו לייעוץ אישי!
קבוצת שדות, מהמובילות בתחום השקעות הקרקעות בישראל, מתמחה בזיהוי קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה וליווי משקיעים בכל שלבי הרכישה והתכנון. אנו מציעים פתרונות יצירתיים והתאמה אישית לכל משקיע.
השאירו פרטים עוד היום וקבעו פגישת ייעוץ עם המומחים שלנו כדי לגלות את ההזדמנויות הטובות ביותר להשקעה בקרקע.
