מעוניינים להשקיע בקרקע? הכירו את התקן שיתן לכם ביטחון!

בעוד השקעה בבורסה עשויה להיות מאוד תנודתית ולמשקיעים רבים אין די מספיק הון הדרוש לרכישת דירה, חלק גדול מהם פונה להשקעה בקרקעות.

תקן 22 שאושר בשנת 2014, על-ידי מועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים, עוסק בקרקעות אשר אינן זמינות  לבנייה, והוא נועד לייצר שקיפות מירבית בכול הנוגע למצב הקרקע במועד רכישתה.

טרם אושר תקן 22, בידי רבים מהמשקיעים לא היה די מידע בנוגע לקרקעות שנרכשו והיה חוסר במידע בנוגע לסוגיות מאוד מהותיות הנוגעות לצפי מועד הפשרת הקרקע, ייעוד הקרקע במועד רכישתה והליכי התכנון המקודמים לגביה.

מכאן, תקן 22 מקנה גילוי נאות בכול הנוגע למצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע ושוויה. על כן, כיום המשקיעים בקרקע יכולים להרגיש יותר בטחון  טרם רכישת קרקע – כיוון שהשקעתם בהירה וברורה יותר.

הנתונים המופיעים בתקן 22 מושפעים מעקרונות בדיקה שהוגדרו כהלכה מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין. נוסיף ונציין כי ערך הקרקע, מופיע גם הוא בתקן ומושפע משני תרחישים

• תוכניות שאושרו.
• בחינת היתכנות שהקרקע תופשר בעתיד – כולל התייחסות לסך השלבים שיש לעבור עד לכשיתקבל אישור מלא, כולל התייחסות לזמן שיחלוף ולמגוון תשלומי המיסים שיידרשו על מנת להוציא את התוכנית לפועל.
  

  
  שאלות ותשובות נפוצות על להשקיע בקרקע

  1. מה המשמעות של להשקיע בקרקע?
     להשקיע בקרקע משמע לרכוש שטח אדמה מתוך כוונה להפיק ממנו רווח עתידי, בין אם דרך השבחה, שינוי ייעוד, מכירה או פיתוח נדל"ני.

  2. אילו סוגי קרקעות נחשבות רלוונטיות להשקעה?
     ישנן קרקעות חקלאיות, קרקעות מופשרות, קרקעות לבנייה מיידית וקרקעות עם ייעוד תכנוני עתידי. לכל סוג יש יתרונות, מגבלות ורמות סיכון שונות.

  3. למה אנשים בוחרים להשקיע בקרקע ולא בנכסים בנויים?
     קרקע היא נכס מוחשי שמספק יציבות, ללא צורך בתחזוקה שוטפת, ולעיתים מציע פוטנציאל רווח גבוה יותר בעקבות שינוי ייעוד או פיתוח סביבתי.

  4. האם ניתן להשקיע בקרקע גם בלי ניסיון קודם?
     כן, אך חשוב ללמוד את התחום, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבצע בדיקות מקיפות לגבי הקרקע, ייעודה, מיקומה ותכניות הפיתוח הסובבות אותה.

  5. מהם הסיכונים בהשקעה בקרקע?
     סיכונים כוללים עיכובים בתהליכי תכנון, היעדר הפשרה, מגבלות תכנוניות, עלויות בלתי צפויות וירידת ערך כתוצאה משינויים רגולטוריים או סביבתיים.

  6. כמה זמן צריך לחכות כדי לראות תשואה מהשקעה בקרקע?
     תשואה משמעותית נראית לרוב בטווח הבינוני עד הארוך – בין מספר שנים לעשור, תלוי בתהליכי תכנון, שינוי ייעוד וביקוש באזור.

  7. איך בודקים אם קרקע היא כדאית להשקעה?
     יש לבדוק בעלות, סטטוס תכנוני, סביבה מתפתחת, נגישות תחבורתית, תוכניות עתידיות ברשות המקומית ורמת ביקוש באזור.

  8. מה ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע מדינה מבחינת השקעה?
     קרקע פרטית מעניקה שליטה מלאה על הנכס, בעוד קרקע מדינה מוחכרת ונתונה לחוקי רשות מקרקעי ישראל, שלעיתים מגבילים שימושים או העברת בעלות.

  9. האם השקעה בקרקע נחשבת סולידית או מסוכנת?
     זו השקעה בסיכון בינוני-גבוה: ערכה עשוי לעלות מאוד אך גם להישאר קפוא לאורך שנים אם לא מתבצע שינוי תכנוני או פיתוח ממשי.

  10. מה חשוב לבדוק בחוזה רכישת קרקע?
      יש לוודא רישום בטאבו, התאמה לתכניות מתאר, היעדר עיקולים, ציון כל ההתחייבויות, וכן פירוט זכויות הבנייה או החכירה.

  11. מה ההשפעה של תכניות פיתוח אזוריות על השקעה בקרקע?
      תכניות פיתוח עתידיות מעלות את ערך הקרקע ומהוות אינדיקציה לביקוש עתידי. לכן, קרקע באזור עם תכנון תחבורתי, מסחרי או מגורים נחשבת לאטרקטיבית יותר.

  12. כיצד בודקים את הסטטוס של קרקע ברשויות התכנון?
      ניתן לבדוק באתר "תכנון זמין" או לפנות לעירייה או הוועדה המקומית כדי לברר את ייעוד הקרקע והאם היא כלולה בתכנית עתידית.

  13. האם כדאי להשקיע בקרקע לבד או כחלק מקבוצה?
      השקעה קבוצתית מאפשרת הון כניסה נמוך יותר ופיזור סיכון, אך דורשת אמון מלא בגוף המארגן ובשקיפות המידע הניתן.

  14. האם ניתן להשיג מימון לרכישת קרקע להשקעה?
      ברוב המקרים, מימון לרכישת קרקע קשה יותר מאשר לדירה. בנקים דורשים הון עצמי גבוה ולעיתים לא נותנים כלל משכנתא, בעיקר לקרקע חקלאית.

  15. איך יודעים אם קרקע שנרכשה אכן עלתה בערכה?
      יש לעקוב אחר מחירי קרקעות דומות באזור, לבדוק עסקאות נדל"ן סמוכות, ולבחון שינויים במעמד התכנוני או התפתחות תשתיות באזור.