ניתוח שוק – השפעת עליית הריבית על מחירי הקרקעות בישראל

הריבית במשק היא אחד הפרמטרים המרכזיים שמשפיעים על שוק הנדל"ן, ובפרט על מחירי הקרקעות. כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית, השפעה מיידית ניכרת הן על רוכשים פרטיים והן על יזמים ומשקיעים מוסדיים. ההשלכות של עליית הריבית נוגעות לכל שלבי שרשרת הנדל"ן – החל מהיקפי הביקוש, דרך מימון פרויקטים ועד לשינויים במחירי הקרקעות באזורים שונים בארץ.

במאמר זה ננתח כיצד עליית הריבית משפיעה על מחירי הקרקעות, נסקור את ההשלכות על משקיעים, יזמים ורוכשים פרטיים, ונציע אסטרטגיות להתמודדות חכמה עם השוק המשתנה.

הריבית ככלי של בנק ישראל והשפעתה על הנדל"ן

הריבית היא אחד הכלים המרכזיים שבאמצעותם בנק ישראל שולט על האינפלציה והפעילות הכלכלית במשק. כאשר האינפלציה גבוהה, הבנק המרכזי נוקט מדיניות מוניטרית מצמצמת, כלומר – מעלה את הריבית כדי לצמצם את היקף הכסף הזמין בשוק. צעד זה גורם לכך שלווים משלמים יותר ריבית על ההלוואות שלהם, מה שמצמצם את הביקוש לצריכה ולהשקעות, כולל השקעות בנדל"ן.

בשנים האחרונות, במיוחד מאז 2022, עליית הריבית הובילה לשינויים משמעותיים בשוק הקרקעות. ככל שהריבית עולה, המשקיעים נדרשים לשלם יותר על הלוואות לרכישת קרקעות, דבר שמקטין את הכדאיות הכלכלית של העסקאות ופוגע בהיקפי העסקאות בשוק.

עליית הריבית ועלויות המימון – גורם מכריע במחירי הקרקעות

אחד ההיבטים המרכזיים שמשפיעים על מחירי הקרקעות הוא המימון. מרבית רוכשי הקרקעות – בין אם יזמים ובין אם פרטיים – אינם רוכשים אותן בכסף נזיל, אלא מממנים חלק ניכר מההשקעה באמצעות הלוואות בנקאיות או מימון חוץ-בנקאי. כאשר הריבית עולה, החזרי ההלוואות הופכים לגבוהים יותר, מה שמכביד על הרוכשים.

לדוגמה, יזם המעוניין לרכוש קרקע בשווי 10 מיליון שקלים ולממן אותה באמצעות הלוואה בנקאית, יגלה כי בעליית ריבית של 3% ל-5%, עלות ההחזר השנתית גדלה במאות אלפי שקלים. מצב זה עלול לגרום לכך שהיזם ימשוך את ידו מההשקעה או ידרוש הנחה במחיר הקרקע כדי לאזן את העלויות הגבוהות. באופן דומה, משקיעים פרטיים, אשר בעבר ראו בקרקעות השקעה משתלמת, הופכים לסלקטיביים יותר.

השפעת עליית הריבית על הביקוש לקרקעות

ככל שעלויות המימון גדלות, הביקוש לקרקעות נחלש. ירידה זו בביקוש משפיעה ישירות על מחירי הקרקעות, בעיקר באזורים שבהם יש היצע משמעותי של קרקעות זמינות. ניתן לראות מגמות של ירידת מחירים באזורים מסוימים, בעיקר בפריפריה, שם רוכשים פחות נוטים לקחת סיכונים כאשר הריבית גבוהה.

במקומות שבהם הקרקעות נחשבות לנכס אסטרטגי (כגון מרכזי ערים גדולות), ההשפעה פחות מורגשת, אך גם שם ניתן לראות האטה במספר העסקאות. הירידה בביקוש מתבטאת גם בכמות ההיתרים לבנייה הניתנים בשוק – יזמים אשר בעבר רכשו קרקעות לצורך בנייה והשבחה נרתעים, מה שמוביל לכך שפחות קרקעות מופשרות לפיתוח.

פגיעה ביזמים ובקבלנים – האטה בפיתוח קרקעות

כפי שציינו, כאשר הריבית עולה, יזמים מתקשים לגייס הון במחירים אטרקטיביים. מצב זה מביא להאטה בקצב הפיתוח של קרקעות, במיוחד בתחומי המגורים. כאשר יזמים נדל"ניים מתקשים להוציא לפועל פרויקטים חדשים בשל עלויות המימון הגבוהות, הדבר מוביל להקטנת היצע הדירות בשוק, מה שעלול להשפיע גם על מחירי הדיור בטווח הארוך.

בהיבט התכנוני, רשויות מקומיות וגורמים ממשלתיים עשויים להקפיא תהליכי הפשרת קרקעות ולמתן את קצב הפיתוח, מתוך הבנה כי היזמים לא ימהרו לממש את זכויות הבנייה בשוק פחות משתלם.

האם מחירי הקרקעות באמת יורדים?

למרות הירידה בביקוש, מחירי הקרקעות אינם צונחים בצורה דרסטית בכל האזורים. הקרקעות במרכזי הערים ובאזורי ביקוש גבוה נותרות יציבות יחסית, היות ומלאי הקרקעות המוגבל שומר על רמת מחירים גבוהה. לעומת זאת, באזורים עם עודף קרקעות זמינות, ניתן לראות ירידה משמעותית יותר.

מגזר נוסף שנפגע במיוחד הוא שוק הקרקעות החקלאיות, אשר נחשבות לאפיק השקעה עתידי אך לא מניב בטווח הקצר. עליית הריבית גורמת למשקיעים להירתע מהחזקת קרקעות לא מפותחות ולהעדיף נכסים מניבים.

השפעת הריבית על קרקעות מסחריות ותעשייתיות

גם הקרקעות המיועדות למסחר ולתעשייה מושפעות מהשינויים בשיעורי הריבית. כאשר עלויות המימון עולות, חברות רבות נמנעות מרכישת קרקעות להרחבת הפעילות שלהן, ומעדיפות להשקיע את ההון בפיתוח עסקי או בשכירת נכסים קיימים במקום בבנייה חדשה. מצב זה מוביל להאטה בפיתוח אזורי מסחר ותעשייה, במיוחד בפרויקטים שאינם נתמכים על ידי המדינה.

כיצד משקיעים יכולים להיערך לשוק המשתנה?

למרות האתגרים, ישנן אסטרטגיות שיכולות לאפשר למשקיעים להמשיך לפעול בצורה חכמה:

1. איתור הזדמנויות במחירים נמוכים – כאשר הביקוש יורד, ניתן למצוא נכסים איכותיים במחירים משתלמים.
2. השקעות לטווח ארוך – השקעה בקרקעות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי תוכל להניב רווחים בעתיד.
3. בחינת אפשרויות מימון חכמות – בדיקת מסלולי מימון אלטרנטיביים מעבר למערכת הבנקאית המסורתית עשויה להפחית עלויות מימון.

מעוניין בהשקעה חכמה? זה הזמן לפעול!

קבוצת שדות מובילה את תחום השקעות הקרקעות בישראל ומתמחה באיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה. אנו מספקים למשקיעים שלנו גישה להזדמנויות ייחודיות שלא ניתן למצוא בשוק הרחב, תוך שמירה על אסטרטגיית השקעה יציבה ורווחית.

רוצה לדעת איך לנצל את המצב לטובתך? צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ואבחון אישי ונבנה עבורך תוכנית השקעה מותאמת אישית!