כאשר מדברים על שווי הקרקע, רוב המשקיעים מתמקדים בפרמטרים כמו מיקום, ייעוד, תוכניות פיתוח וביקוש. עם זאת, ישנו גורם נוסף שמשפיע באופן משמעותי על ערך הקרקע – המצב הסביבתי של האזור.
קרקעות שנמצאות בסביבה ירוקה ומטופחת נוטות לעלות בערכן במהירות ולשמור על יציבות מחירים לאורך זמן. לעומת זאת, קרקעות באזורים מזוהמים, בקרבת אזורי תעשייה או במקומות עם איכות אוויר ירודה עלולות לספוג ירידות ערך משמעותיות ואף לגרום לקשיים במכירה או בהפשרה עתידית.
במאמר זה נעמיק כיצד גורמים סביבתיים משפיעים על שווי הקרקע, כיצד ניתן לנצל זאת לטובת השקעות נדל"ן חכמות, ומהם הסיכונים שיש לקחת בחשבון.
כיצד סביבה ירוקה מעלה את שווי הקרקע?
קרבה לשטחים ירוקים משפרת את הביקוש
אחד הגורמים המרכזיים שמעלים את שווי הקרקע הוא הקרבה לפארקים, שמורות טבע, חורשות ואזורים ירוקים. אזורים אלו מציעים סביבת מגורים איכותית, אוויר נקי, אטרקציות למשפחות, והם גם משפיעים באופן ישיר על הביקוש לנכסים באזור.
מחקרים מוכיחים כי דירות ובתים פרטיים בקרבת שטחים ירוקים נמכרים במחירים גבוהים יותר בהשוואה לנכסים באזורים ללא שטחים פתוחים.
איכות האוויר ובריאות הציבור
אוויר נקי ובריא הוא פרמטר חיוני בבחינת ערך הקרקע. אזורים עם רמות זיהום נמוכות נהנים מביקוש גבוה יותר, מה שמוביל לעליית ערך הקרקע והנכסים בסביבה.
לעומת זאת, קרקעות באזורים הסובלים מזיהום אוויר גבוה – למשל, סמוך למפעלי תעשייה מזהמים או כבישים ראשיים – עלולות להיות פחות אטרקטיביות לרוכשים, ולפגוע בתשואת ההשקעה.
פיתוח סביבתי ופרויקטים של בנייה ירוקה
ערים ורשויות מקומיות משקיעות יותר ויותר בתשתיות סביבתיות כמו שבילי אופניים, גינות ציבוריות, מתקני מחזור ובנייה ירוקה. אזורים המשכילים לשלב פיתוח בר-קיימא עם איכות חיים נוטים להימכר במחירים גבוהים יותר ולהשיג עליית ערך עקבית לאורך השנים.
כיצד סביבה מזוהמת משפיעה על שווי הקרקע?
קרקע מזוהמת עלולה להפוך לנטל כלכלי
קרקעות הסובלות מזיהום קרקע או מים, למשל כתוצאה מפעילות תעשייתית לא מבוקרת, עלולות להפוך לנטל משמעותי עבור בעליהן.
למשקיעים הרוכשים קרקע כזו עשויות להיות עלויות גבוהות של טיהור ושיקום הקרקע, לעיתים בהיקפים של מאות אלפי שקלים. בנוסף, במקרים מסוימים, קרקעות מזוהמות אינן ניתנות לשינוי ייעוד, מה שפוגע משמעותית בפוטנציאל ההשבחה שלהן.
קרבה למפעלים ואזורי תעשייה מזהמים
אזורים הסמוכים למפעלים כימיים, מתקני תעשייה מזהמים, תחנות כוח או אזורי סילוק פסולת נוטים לסבול מירידה בערך הקרקע.
למרות שאזורי תעשייה מסוימים עשויים ליהנות מעלייה בביקוש להשכרה של מבני מסחר ותעשייה, הקרקעות למגורים בסביבה זו מאבדות ערך בשל רמות זיהום אוויר גבוהות וריחוק משירותים חיוניים כמו פארקים, בתי ספר ומרכזי מסחר.
פגיעה בתדמית האזור וקושי במכירה
ברגע שאזור מקבל תדמית של מקום מזוהם או לא מטופח, קשה מאוד לשנות את דעת הקהל. אפילו אם יבוצעו מאמצים לנקות את הקרקע ולשפר את איכות החיים בסביבה, אנשים יחששו לרכוש או להשקיע באזור.
מצב כזה עלול לגרום לעיכוב משמעותי במכירה ולהורדת מחירים כדי למשוך קונים.
כיצד ניתן לזהות קרקע עם פוטנציאל סביבתי טוב?
בדיקות סביבתיות לפני רכישה
לפני שרוכשים קרקע, מומלץ לבצע בדיקות סביבתיות יסודיות הכוללות:
- בדיקת רמות זיהום קרקע ואוויר באמצעות דו"חות סביבתיים.
- בדיקה האם הקרקע ממוקמת ליד אזורים תעשייתיים שעלולים לזהם את הסביבה.
- בחינת תוכניות עירוניות עתידיות לשיפור איכות הסביבה ופיתוח שטחים ירוקים.
בחירת אזורים עם תוכניות פיתוח סביבתיות
השקעה בקרקע באזורים שבהם קיימת תוכנית פיתוח סביבתי, כמו נטיעת פארקים, הקמת אזורי מגורים ירוקים ושיפור תשתיות מחזור ואנרגיה, עשויה להניב תשואה גבוהה.
ערים המשקיעות בשיפור איכות החיים מושכות אוכלוסייה מבוססת יותר, מה שמוביל לעליית מחירים.
הימנעות מאזורים בעלי היסטוריה של זיהום
קרקעות שהיו שייכות בעבר למתקני תעשייה, אזורי פסולת או תחנות דלק עשויות להכיל מזהמים בקרקע ובמים התת-קרקעיים.
אם מתכננים לרכוש קרקע באזור כזה, חשוב לבדוק האם בוצע ניקוי סביבתי ומה העלויות הצפויות לשיקום הקרקע במידת הצורך.
סביבה איכותית – השקעה בטוחה יותר
השפעת הסביבה על שווי הקרקע היא משמעותית, ולעיתים ההבדל בין קרקע באזור ירוק לקרקע באזור מזוהם עשוי להיות הבדל של עשרות אחוזים במחיר.
משקיעים חכמים מבצעים בדיקות מעמיקות לפני רכישת קרקע, תוך התחשבות בפרמטרים סביבתיים שיכולים להשפיע על ערך ההשקעה בטווח הקצר והארוך.
שאלות ותשובות נפוצות – סביבה ושמאות – איך סביבה ירוקה או מזוהמת משפיעה על שווי הקרקע?
מה הקשר בין סביבה ירוקה לבין עליית שווי הקרקע?
סביבה ירוקה משפיעה לטובה על ערך הקרקע בכך שהיא יוצרת איכות חיים גבוהה יותר, ביקוש מוגבר, ופוטנציאל לפיתוח בר קיימא. שמאים נוטים להעריך קרקע באזורים ירוקים בערכים גבוהים יותר לעומת אזורים מתועשים.האם זיהום סביבתי יכול להפחית את ערך הקרקע?
בהחלט. אחד הגורמים המרכזיים בהערכת שווי מקרקעין הוא מצב סביבתי. סביבה מזוהמת – כמו קרבה למטמנות, תעשייה מזהמת או שפכים – עשויה להוריד משמעותית את ערך הקרקע, ולעיתים אף לפגוע באפשרות להשתמש בה למגורים.כיצד שמאי מקרקעין מתחשב בפרמטרים סביבתיים?
במסגרת הערכה שמאית, נבחנים פרמטרים כמו איכות האוויר, נוף פתוח, קרבה לאזורים ירוקים, חשיפה לרעש או זיהום, והימצאות מתקנים מזהמים. כל אלה נלקחים בחשבון בהשוואה לעסקאות דומות בסביבה דומה.האם קרבה לפארק ציבורי מעלה את שווי הקרקע?
כן. נוכחות של פארק, גינה ציבורית או ריאה ירוקה בסמיכות לקרקע נחשבת לגורם מעלה ערך, בעיקר באזורים עירוניים צפופים.האם סביבה ירוקה משפיעה על נכסים גם מעבר לשווי הכלכלי?
בהחלט. סביבה איכותית תורמת לבריאות התושבים, איכות החיים, משיכת אוכלוסייה חזקה, ולעיתים אף להפחתת פשיעה. השפעות אלה באות לידי ביטוי גם בשמאות.מהם סוגי הזיהום המרכזיים שמשפיעים על שמאות קרקע?
בין הזיהומים המשמעותיים: זיהום קרקע, רעש תחבורתי, קרבה לתחנות דלק, מפעלים מזהמים, קווי חשמל בעוצמה גבוהה וזיהום אוויר מתעשייה או תחבורה.איך נמדדת "סביבה ירוקה" לצורך הערכת שווי?
סביבה ירוקה נמדדת לפי פרמטרים כמו אחוז שטחים פתוחים, צמחייה טבעית, איכות המרחב הציבורי, קירבה לאזורי פנאי, ורמת תחזוקה סביבתית של הרשות המקומית.האם תכנית לפיתוח סביבתי עתידי תשפיע על הערכת הקרקע כבר היום?
לעיתים כן. שמאים בוחנים גם תכניות מאושרות שטרם מומשו, במיוחד כאשר מדובר בשינויים מהותיים – כמו הקמת פארק עירוני או מסלול אופניים שישפר את ערך האזור בעתיד.כיצד מטפלים בקרקע מזוהמת לפני הערכת שווי?
יש לבצע סקר קרקע, לזהות את המזהמים, ולהעריך את עלות הטיהור. השמאי יתחשב בהוצאות אלו ויפחית אותן מערך הקרקע הכולל.מהי ההשפעה של סביבה תעשייתית על קרקע סמוכה?
סביבה כזו נחשבת למפחיתה ערך במרבית המקרים, בעיקר אם מדובר בתעשייה מזהמת או מחסרת ערך אסתטי. עם זאת, קרקע ייעודית למסחר או תעשייה תושפע פחות מכך.האם יש הבדל בין אזור עירוני לכפרי בהשפעת הסביבה על שווי הקרקע?
כן. באזורים עירוניים, כל פיסת שטח ירוק נתפסת כבעלת ערך גבוה יותר בשל מחסור יחסי. באזורים כפריים, הירוק מובן מאליו ולכן ההשפעה השמאית שונה ולעיתים פחות דרמטית.האם שינוי תכנוני המיועד לשיקום סביבתי משפיע על שמאות?
כן. שינוי כזה עשוי לרמוז על שיפור עתידי בסביבה – מה שיכול להעלות את תחזית השווי העתידי, גם אם השינוי טרם בוצע בפועל.כיצד זיהום נחל סמוך משפיע על קרקע מגורים?
נחל מזוהם גורע משווי הקרקע, במיוחד אם קיימת פגיעה בנוף או בריח. לעומת זאת, נחל מטופח וזורם עשוי להוות יתרון מהותי.האם יש דרכים לכמת את ערך ההשפעה הסביבתית בשמאות?
כן. שמאים משווים עסקאות קודמות, מבצעים הפחתות בגין ליקויים סביבתיים, ולעיתים נעזרים באנשי מקצוע (כגון יועצי סביבה) כדי לאמוד את ההשפעה הכלכלית של איכות הסביבה.מה ההבדל בין השפעה ישירה לעקיפה של סביבה על ערך הקרקע?
השפעה ישירה כוללת מגע פיזי עם מקור הזיהום או הסביבה הירוקה, ואילו השפעה עקיפה כוללת תדמית, נגישות לסביבה טבעית, ותחושת ביטחון סביבתי.האם קיימות תמריצים ממשלתיים לטיהור קרקע מזוהמת?
כן. קיימות קרנות ומסלולים ממשלתיים שתומכים בטיהור קרקעות מזוהמות, בעיקר באזורים המיועדים לפיתוח מחדש – מה שיכול להחזיר ערך כלכלי לקרקע שנפגעה.כיצד משפיעה קרבה לתחבורה ציבורית על הסביבה והשמאות?
תחבורה ציבורית משפרת את הנגישות, ולעיתים נתפסת כחיובית. אך אם היא מלווה בזיהום או רעש – כמו קרבה למסילות – היא עלולה דווקא להוריד את השווי.מה בודק שמאי כשמדובר בקרקע בסמוך לאזור תעשייה?
הוא בודק את סוגי הפעילות התעשייתית, מידת הזיהום, רמת הרעש, תכניות עתידיות להסבה, ואת הקרבה לבנייה למגורים או מסחר.כיצד משפיעה סביבה ירוקה על פרויקטים של התחדשות עירונית?
סביבה ירוקה משפרת את הערכת השווי בפרויקטים כאלה, יוצרת ביקוש גבוה לדירות, ולעיתים אף מאפשרת אחוזי בנייה גבוהים יותר בתכנון עתידי.למה חשוב להבין את הקשר בין סביבה ושמאות – איך סביבה ירוקה או מזוהמת משפיעה על שווי הקרקע?
משום ששווי הקרקע אינו מושפע רק מפרמטרים טכניים או משפטיים, אלא גם מאיכות החיים, הסביבה, הבריאות הציבורית והביקוש הנגזר מהם. זהו מרכיב מהותי בהחלטת השקעה או תכנון עתידי.
רוצים לבצע השקעה חכמה בקרקע? קבוצת שדות כאן בשבילכם!
קבוצת שדות היא החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הקרקע, עם ניסיון עשיר בזיהוי קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה. אנו מספקים למשקיעים ליווי מקצועי לאורך כל שלבי הרכישה, תוך בחינה מדוקדקת של כל הגורמים הסביבתיים שמשפיעים על שווי הקרקע.
אם אתם מחפשים קרקע להשקעה ורוצים לוודא שהיא נמצאת באזור עם פוטנציאל צמיחה.
צרו איתנו קשר עוד היום וקבלו ייעוץ אישי ומקצועי להשקעה בטוחה ומניבה!
