שטחים למכירה במרכז – המדריך שילמד אתכם לעשות עסקה מצוינת ורווחית במינימום סיכון

דירות במרכז עולות מיליוני שקלים, מה שהופך אותן ליקרות מידי עבור מרבית הישראלים. אך האם זה אומר שעלינו להרים ידיים? חד משמעית לא, מכיוון שיש דרך אחרת לבנות חיים במרכז, דרך טובה יותר, בטוחה יותר, ובעיקר מניבה יותר, והיא השקעה בשטחים למכירה במרכז.

בואו נדבר על כמה סיטואציות לא הגיוניות שלצערנו הן מאוד נפוצות בישראל. סיטואציה ראשונה: אנשים שגדלו במרכז הארץ נאלצים לעבור לצפון או לדרום מכיוון שאין באפשרותם לרכוש דירה באזור המרכז. סיטואציה שנייה: אנשים נמצאים במלכוד 22 כי המשרות שתואמות לעיסוקם נמצאות במרכז והם לא יכולים לממן מגורים. סיטואציה שלישית: משפחות שמכניסות שתי משכורות גבוהות בחודש, עדיין לא יכולות להרשות לעצמם לרכוש דירה קטנה או יד שנייה באזור המרכז אם בכלל. נשמע לכם סביר? כנראה שהתשובה היא לא. ועדיין, למרות חוסר הרציונליות המשוועת, זה המצב בישראל כבר שנים, ולצערנו לא נראה שזה עומד להשתנות בקרוב. ובכן, בעוד שאפשר "להסתגל", "להתרגל", או "להשלים עם הקיים", אפשר גם לבחור לעקוף את המכשול, ולבחור בדרך הארוכה יותר, אך המשתלמת הרבה יותר, ובמקום להילחם על רכישת דירה, אפשר להשקיע סכום סולידי בשטחי בנייה ופיתוח במרכז, שבעתיד יעניקו לכם דירה חדשה, תשואה גבוהה, ורווח אדיר. מסוקרנים? בואו נרחיב.

שטחים למכירה במרכז הארץ – במה מדובר?

מרכז הארץ הוא אחד האזורים המבוקשים ביותר בישראל ורכישת דירה במרכז כבר ממזמן הפכה מחלום לפנטזיה. כמו כן, בעוד שמחירה של דירה ממוצעת בישראל הוא כמעט כ-2 מיליון שקלים, גם ריביות הבנק המשיכו לעלות, מה שהפך את נטילת המשכנתא לעול כלכלי שרבים לא יכולים לעמוד בו. מה האירוניה? שדווקא שטחים למכירה באזור המרכז עולים הרבה פחות, ואותם שטחים להשקעה מיועדים לבנייה ופיתוח דיור. רק לשם השוואה, הקונספט של שטחים למכירה הוא בערך כמו לרכוש זרעים של עץ פרי במחיר נמוך, במקום לרכוש עץ פרי בשל ופורח במחיר מוגזם ומשתולל. נכון, אומנם כשטחים למכירה במרכז לא מציעים לכם באופן מידי מפתח לדירת חמישה חדרים, אך כן הם מציעים לכם את היכולת להפוך לבעלים של דירת חמש חדרים בעתיד, דירה שתבטיח את עתידכם וכמובן את עתיד ילדיכם.

שוק הקרקעות מציג שטחים למכירה במרכז, בצפון, ובדרום

בעוד שמרבית האנשים חושבים ששוק הנדל"ן עוסק אך ורק בדיור, בפועל הוא גם עוסק בקרקעות, ואף לידיעתכם, מדובר בתחום שנחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הכי בטוחים ומשתלמים בארץ. אז מדוע הוא פחות מוכר משוק הדיור? התשובה לכך היא פשוטה, בניגוד לשוק הדיור שמציג היצע מרשים בכל רחבי הארץ, הקרקעות בישראל הן משאב מאוד מוגבל שאינו ניתן לייצור, ורק כ-7% מהן נמצאות בבעלות פרטית, כאשר 93%  מהן שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן ניתנות למכירה. כמו כן, בעוד ששוק הדיור הוא דיי מידיי (וישראלים מאוד אוהבים כאן ועכשיו), שוק הקרקעות מציע למשקיעים שטחים להשקעה ובמחירים סולידיים למטרת פיתוח הדיור ובנייה עתידית של  שכונות מגורים, תהליך שהינו ממושך ודורש הרבה סבלנות. במילים אחרות? אנו לא יודעים אם החיפזון הוא מן השטן, אך הוא בהחלט עולה הרבה כאשר מדובר בדירות ונכסים בישראל, ובמיוחד לעומת שטח להשקעה שדורש הון עצמי נמוך משמעותית.

אילו סוגי קרקעות יש בישראל?

בישראל יש שני סוגים עיקריים של קרקעות: קרקעות לבנייה, וקרקעות חקלאיות. קרקעות לבנייה הן קרקעות שייעודן המקורי הוא לבנייה, בעוד שקרקעות חקלאיות נועדו לגידול חקלאי. אממה, כיוון שעל פי חוקי מדינת ישראל אסור לבנות על מגרשים חקלאיים, יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע ולהעניק לה סיווג מחדש מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. תהליך שינוי הייעוד הוא למעשה הליך הפשרה של קרקע חקלאית אשר בסיומו ניתן להתחיל ולבצע את תוכנית הבנייה הייעודית.

מדוע מומלץ להשקיע בקרקעות ובפרט בשטחים למכירה במרכז?

ובכן, קרקעות נחשבות לאפיק השקעה מצטיין מכמה וכמה סיבות:

1. עליית ערך – הקרקעות בישראל מציגות כבר יותר מעשרים שנה עליית ערך, כאשר משנה לשנה ערך ושווי הקרקע ממשיך לעלות בין אם מדובר בקרקע חקלאית, קרקע לבנייה, או קרקע מופשרת לבנייה. כלומר, בכל שנה שעוברת מרגע ההשקעה, כל משקיע יכול להחליט למכור את הקרקע ובכל שלב במחיר גבוה יותר מגודל ההשקעה שלו ואף ברווח של מאות אחוזים. כמו כן, בדיוק כמו שוק הדיור, למיקום הגאוגרפי של הקרקע יש השפעה ישירה על עליית הערך, ושטחים להשקעה במרכז מציגים את העלייה הגבוהה ביותר.
2. מחירי קרקעות – שוק הקרקעות מציע למשקיעים טווח מחירים רחב ומאפשר, כך שהאזרח הממוצע יכול להרשות לעצמו לבצע השקעה בדיוק כמו משקיעי נדל"ן מנוסים. בפועל, מחירי הקרקעות משתנים בהתאם למיקום ולסטטוס הקרקע (חקלאית, בהליך הפשרה, מופשרת). יחד עם זאת, חשוב לומר שמכיוון שקיים ביקוש עצום למגורים במרכז, שטחים למכירה במרכז עולים יותר והם בטווח הארוך יניבו תשואה גבוהה יותר, ויעניקו למשקיע דירת מגורים שיקרה יותר משמעותית מדירה בצפון או בדרום הארץ.
3. היצע וביקוש – לקרקעות בישראל יש ביקוש עצום ובמיוחד בהווה שקיים משבר דיור חמור ועלייה בגידול האוכלוסין. לעומת זאת, ההיצע שלהן הוא מאוד מוגבל, ולא פשוט למצוא קרקעות מניבות להשקעה. מעבר לכך, כיוון שרוב מקומות העבודה נמצאים במרכז, הביקוש למגורים במרכז הוא עצום בהשוואה לשאר אזורי הארץ, מה שהופך את ההשקעה בקרקע לפיתוח הדיור במרכז הארץ להשקעה מבטיחה במיוחד. לא פחות חשוב, במידה והמשקיע יחליט שהוא מעוניין למכור את הקרקע לפני סיום ההפשרה או לחילופין סיום הבנייה, הוא יוכל לעשות זאת במהירות ואף במחיר רווח.
4. תשואה גבוהה – לא רק מחירי הדירות במרכז גבוהים יותר, אלא גם השכירות. כך שלאחר השלמת ההפשרה ובתום סיום הבנייה, ניתן להשכיר את הנכס החדש ולהנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה במיוחד. כמו כן, חשוב לומר שלא מדובר רק במרכז, וניתן להניב תשואה גבוהה מדירה חדשה בכל הארץ, ובמיוחד כאשר שוק הנדל"ן בארץ מציג עליית מחירים כבר שנים.

מה חשוב לדעת על שטחים למכירה במרכז בטרם מבצעים השקעה?

אם הנכם מחפשים מגרש חקלאי למכירה במרכז מאוד מומלץ לפנות לחברה לשיווק קרקעות. מדוע? מכיוון שכדי לבצע השקעה מניבה חשוב להבין את התחום לעומק, ובעיקר ואת הבירוקרטיה הכרוכה בעסקה לרכישת קרקעות. כמו כן, לא מדובר רק בלהפשיר קרקעות, אלא גם צריך להכיר בצורה יסודית את הרגולציה, את המגמות הנוכחיות, את המחירים, וכמובן לבחון היבטים נוספים כגון תמ"א 35(תכנית מתאר-ארצית), רצף טריטוריאלי, תקן 22, ועוד מושגים רבים שהם בגדר חובה לביצוע ההשקעה.

שאלות ותשובות נפוצות על שטחים למכירה במרכז

1. מה הכוונה במונח שטחים למכירה במרכז?
   הכוונה היא לקרקעות המוצעות לרכישה באזור המרכז של מדינת ישראל, הכולל ערים כמו תל אביב, רמת גן, ראשון לציון, פתח תקווה והסביבה.

2. אילו סוגי שטחים ניתן למצוא למכירה במרכז הארץ?
   ניתן למצוא שטחים חקלאיים, שטחים מופשרים לבנייה, מגרשים למגורים, שטחים לתעשייה, קרקעות למשרדים או שטחים המיועדים למסחר.

3. האם שטחים במרכז הארץ נחשבים לאטרקטיביים להשקעה?
   כן. הביקוש הגבוה, הקרבה למרכזי תעסוקה, והיצע מוגבל של קרקעות זמינות, הופכים את ההשקעה באזורים אלה לאטרקטיבית, במיוחד בטווח הארוך.

4. כיצד ניתן לבדוק את הסטטוס התכנוני של שטח מסוים במרכז?
   באמצעות תכנית בניין עיר (תב"ע), פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, או שימוש במערכות תכנון ממשלתיות כמו “תכנון זמין”.

5. האם כל שטח במרכז מיועד לבנייה?
   לא. חלק מהשטחים מוגדרים כחקלאיים או ציבוריים, ויש צורך בשינוי ייעוד כדי שניתן יהיה לבנות עליהם, תהליך שדורש זמן ואישור מוסדות תכנון.

6. מהו טווח המחירים הממוצע של שטחים למכירה במרכז?
   המחירים משתנים מאוד בהתאם למיקום, הייעוד, היקף הזכויות והזמינות לבנייה. טווח המחירים נע בין מאות אלפי שקלים למיליון ש"ח ומעלה לדונם, ואף יותר.

7. מה חשוב לבדוק לפני רכישת שטח במרכז הארץ?
   יש לבדוק את מצב הרישום בטאבו או ברמ"י, ייעוד הקרקע, תכניות מתאר קיימות, מגבלות שימוש, זמינות תשתיות והיבטי מיסוי עתידיים.

8. האם קיימת מגבלה לרכישת שטחים על ידי משקיעים פרטיים?
   במרבית המקרים לא קיימת מגבלה, אך בקרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל ייתכנו תנאים ייחודיים או צורך באישור הרשות.

9. מה ההבדל בין שטח מופשר לשטח בתהליך תכנון?
   שטח מופשר כבר עבר שינוי ייעוד ומאושר לבנייה. שטח בתהליך תכנון עדיין ממתין לאישור סופי של שינוי הייעוד, ואינו זמין לבנייה מיידית.

10. האם ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישת שטחים במרכז?
    כן, אך הדבר תלוי בסוג הקרקע, ייעודה ונכונות הבנק לראות בה נכס עם פוטנציאל. לרוב נדרש הון עצמי גבוה יותר מקרקע בפריפריה.

11. מהם הסיכונים ברכישת שטחים לא מתוכננים במרכז הארץ?
    הסיכונים כוללים עיכובים בתכנון, מגבלות רגולטוריות, היעדר תשתיות זמינות, או רכישת קרקע שאינה צפויה לעבור הפשרה.

12. מהי חשיבות התשתיות סביב השטח?
    תשתיות זמינות כמו מים, ביוב, כבישים ותחבורה ציבורית משפיעות משמעותית על שווי השטח, זמינות הבנייה ותשואת ההשקעה.

13. האם השקעה בשטח במרכז מתאימה למשקיעים פרטיים?
    בהחלט, אך יש לפעול בזהירות, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבחון היטב את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי של השטח.

14. מה ההבדל בין שטח מסחרי לשטח למגורים באזור המרכז?
    שטח מסחרי מיועד להקמת מבני מסחר, משרדים או תעשייה, ואילו שטח למגורים נועד לבנייה של דירות ובתים לפי תכנית מאושרת.

15. כיצד ניתן להבטיח שרכישת השטח תהיה בטוחה משפטית?
    יש לבצע בדיקת נסח טאבו עדכני, לבדוק אם קיימות הערות אזהרה או עיקולים, ולהיעזר בעורך דין מקרקעין המלווה את הרכישה לכל אורך הדרך.

מחפשים שטחים למכירה במרכז? קבוצת שדות תשמח לסייע לכם

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.