כשמדובר בהשקעה בקרקעות חקלאיות למטרת בנייה, האישור לשינוי ייעוד קרקע הוא החלק החשוב ביותר בתהליך. אך מדוע זה כה חשוב ומה זה בכלל הפשרה של קרקע חקלאית? כל התשובות לפניכם
אם הנכם חושבים להשקיע בקרקעות והוצע לכם לרכוש קרקע חקלאית בתהליך הפשרה, חובה שתבינו היטב את המשמעות של הדבר. מדוע? מכיוון שלמרות שרכישת קרקעות היא אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים והבטוחים בישראל, חשוב להבין שהתהליך לא נעשה מהיום למחר, ועליכם לבחון לעומק האם זה הולך יד ביד עם הצפי הרצוי ויעדי ההשקעה שלכם. למעשה, כדי להפוך קרקע חקלאית לקרקע למגורים, תחילה יש להפשיר את הקרקע ולסווגה מחדש כקרקע לבנייה, או במילים אחרות לעשות שינוי ייעוד. אז במה מדובר? בואו נרחיב.
מהו שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע למגורים?
ובכן, על פי חוקי מדינת ישראל, כדי לבנות על קרקע חקלאית חובה לשנות את ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, ובפרט לשינוי ייעוד למגורים. לשם כך, יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע ולהציג תוכנית מפרט מפורטת של פרויקט הבניה הרצוי. לאחר הגשת הבקשה, התוכנית תיבחן בפני וועדה מחוזית וועדה מקומית לתכנון ובנייה, כאשר בכל שלב הוועדות עלולות לדרוש שינויים המותנים בדחיית או אישור התוכנית, ורק לאחר שהיא אושרה על ידי כלל הגופים המוסמכים היא תגיע לבחינה ואישורה הסופי של גוף ממשלתי בכיר.
תמ"א 35: שינוי ייעוד קרקע בתוכנית מתאר
במדינת ישראל קיימת תוכנית ארצית שמסמנת את האזורים השונים בארץ ובוחנת כל שינוי עתידי שניתן לבצע בהם מבחינת ייעודי הקרקעות. לתוכנית זו קוראים תמ"א 35 (תכנית מתאר-ארצית) והיא הינה תכנית של משרד הפנים לפיתוח ובניית יישובים בישראל. תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח מתארת את המסגרת המרחבית לפיתוח יישובים חדשים בישראל לתקופת כ-15 שנה, ובמסגרת זו, מתוכננים עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ, כמו גם פיתוח תשתיות ושירותים ציבוריים לצרכי התושבים החדשים. התוכנית מתמקדת בפיתוח יישובים באזורים שלא זכו בעבר להשקעות רבות, כמו אזור הגליל והנגב.
מדוע שינוי ייעוד קרקע והפשרת קרקעות זה חשוב לפיתוח הדיור בישראל?
כפי שוודאי אתם יודעים מדינת ישראל היא מדינה קטנה ובעלת רצף טריטוריאלי, ולכן שטחה מוגבל למדי. אממה, למרות שהשטח מוגבל, אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול ונהייה צורך קריטי לדיור נוסף, מה שמוביל לצורך מהותי באדמות נוספות לבנייה. בדיוק לשם כך המדינה מעודדת הפשרת מגרשים חקלאיים למטרת פיתוח הדיור ובניית מבני מגורים. כמו כן, חשוב להבין שרוב הקרקעות בישראל שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן ניתנות למכירה, ורק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית. נתון חשוב זה לא רק הופך את המשאב המוגבל הזה למוגבל אף יותר, אלא גם הופך את ההשקעה בקרקעות להשקעה משתלמת ביותר. מדוע? כיוון שאיפה שיש צורך, יש ביקוש. כך או כך, הפשרת קרקעות היא לא רק אפיק השקעה מצטיין, היא גם חשובה לעתיד מדינת ישראל.
מה ההשפעה של השינוי על שווי הקרקע?
למרות שהקרקעות בישראל מציגות עלייך ערך בכל שנה ללא קשר לסוגן, לייעודן יש השפעה לא מבוטלת על ערכן. לדוגמא, טווח המחירים של קרקעות משתנה בין קרקע חקלאית, קרקע בהליך הפשרה, קרקע מופשרת לבנייה, וקרקע לבנייה, כאשר ערכה של קרקע חקלאית הוא נמוך משמעותית משאר הקרקעות. הסיבה לכך היא פשוטה, לייעוד קרקע ותוכנית בנייה יש את היכולת לעלות את שווי הקרקע במאות אחוזים, ואף בתום הבנייה להעניק למשקיעים תשואה גבוהה מהשכרת הנכס. אך מעבר לתשואה פוטנציאלית, צריך להבין ש"הייעוד" של הקרקע זה מבני מגורים, כך שמשקיעים ייהנו מבעלות על דירה חדשה ובאזורים אסטרטגיים ברחבי הארץ. רק לשם השוואה, בעוד שכרגע יש עצירה בעליית מחירי שוק הדיור, בהווה מחירה של דירה ממוצעת בישראל מתקרב ל-2 מיליון שקלים, כאשר מחירי הקרקעות הם הרבה יותר סולידיים ומאפשרים, כך שלא רק משקיעי נדל"ן מנוסים יכולים להנות מאפיק השקעה זה, אלא גם האזרח הממוצע, שחולם על דירה כבר שנים ולא יכול להרשות זאת לעצמו.
אז מהם השלבים בתהליך שינוי ייעוד?
לתהליך שינוי הייעוד הנועד להפשיר קרקעות חקלאיות יש מספר שלבים:
בקשה לשינוי ייעוד
וועדה מקומית
בשלב זה יש להגיש תוכנית שינוי ייעוד המקרקעין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. וועדה זו מורכבת מחברי המועצה המקומית וממהנדס הרשות המקומית, והם רשאים לבחון אך ורק שטחים אשר נמצאים בתחום השיפוט שלהם. הוועדה תדון בבקשה ותעביר את המלצתה המקצועית לגבי התוכנית הייעודית אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
וועדה המחוזית
לאחר המלצת הוועדה המקומית הבקשה עוברת אל הוועדה המחוזית שעוסקת בנושאי התכנון והבינוי של המחוז עליו היא ממונה. וועדה זו מורכבת ממגוון מומחים בתחום התכנון והבנייה אשר יבצעו תוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית במטרה לבדוק האם התוכנית הייעודית אכן תואמת לתוכניות המתאר השונות, למדיניות הוועדה והרשויות, ולתנאים הסביבתיים של הקרקע המודברת. לא פעם, הוועדה דורשת תיקונים והתאמות אשר יש לבצע בתוכנית תוך חצי שנה מרגע ההחלטה ולהגיש בשנית, ורק לאחר הגשת התוכנית המתוקנת, הוועדה מפרסמת את התוכנית בפומבי ומעבירה העתק לבחינה מעניקה ולאישורו של שר הפנים. כמו כן, על שר הפנים להחליט תוך 30 יום ולעדכן בהחלטתו את הוועדה.
פרסום התוכנית בפומבי
המטרה של פרסום התוכנית בפומבי היא לאפשר לרשויות נוספות ובעלי עניין להביע התנגדויות במידה ויש, ועליהם לעשות זאת תוך 60 יום מרגע הפרסום. כמו כן, במידה ואכן הוגשו התנגדויות, הוועדה תזמן את המתנגדים וראשי התוכנית כדי לדון בנושא ולהגיע להכרעה.
שלושת התרחישים האפשריים לאחר הדיון:
דחיית התוכנית – במידה והתוכנית נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, ניתן להגיש ערעור ליו"ר הוועדה אשר מחליט אם הערעור אכן לגיטימי, ובמקרה בו יו"ר הוועדה מחליט כי ניתן לערער, יש להגיש את הערעור לוועד הארצית לתכנון ולבנייה.
דחיית ההתנגדויות – הוועדה תחליט שהיא דוחה את ההתנגדויות מצד הגורמים החיצוניים וכי התוכנית עומדת בכל הדרישות.
דחיית ההתנגדויות בתנאי לשינויים מחייבים בתוכנית – הוועדה תדרוש שינויים בתוכנית המתאר, ולאחר השינויים היא תעלה פרסום פומבי בשנית.
מעוניינים להשקיע בקרקעות? קבוצת שדות תשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם ייעוץ מקצועי
קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
