אם אתם מתכננים לבצע שיתוף פעולה בעסקת נדל"ן, חיוני להכין הסכם שיתוף במקרקעין. מדובר במסמך מרכזי המגדיר בצורה מפורטת את המסגרת המשפטית לשיתוף פעולה בין הצדדים המעורבים בעסקה, תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של כל הגורמים המעורבים.
כפי שוודאי אתם יודעים, לעיתים טובים השניים (או יותר!) מן האחד, וכך גם כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן. למעשה, שיתוף פעולה מאפשר למשתתפים לשלב משאבים, כישורים וידע, מה שמביא ליכולת גבוהה יותר לבצע עסקאות מורכבות ובסכומים גדולים שלרוב לא היו נגישים למשקיע בודד. עם זאת, כאשר קיים יותר ממשקיע אחד, חשוב ביותר שיהיה הסכם משפטי יסודי ומעמיק המפרט באופן מדויק את חלוקת הרווחים וההוצאות, הזכויות והחובות של כל שותף, תנאי הכניסה והיציאה מהשיתוף, וכן מנגנונים לפתרון סכסוכי. ובכן, בדיוק לשם כך קיים הסכם שיתוף במקרקעין, ולא רק שהוא מקטין חששות לבעיות משפטיות או כלכליות עתידיות שעלולות לצוץ (ויש להן לעיתים לעשות זאת!), הוא גם קריטי להצלחת כל השקעת נדל"ן. אך מה כולל ההסכם, מדוע הוא כה חשוב לעסקה, הזה וכיצד רושמים אותו? בואו נרחיב.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין ומהו כולל?
הסכם שיתוף במקרקעין (סעיף 29 של חוק המקרקעין משנת 1969) הוא מסמך משפטי המגדיר את הכללים וההסכמות בין שניים או יותר שותפים שמתעניינים ברכישה, פיתוח, ניהול או מכירה של נכס נדל"ן באופן משותף. ההסכם מפרט ומתאר את המבנה הכללי של השותפות, כולל זהות השותפים, חלקם בהשקעה (ההסכם מופיע בקרב בעלי זכויות הרשומים כ"מושע", כלומר, כל אחד מהם רשום כבעל חלק יחסי בנכס), משימות ואחריות כל שותף, תמחורים מוסכמים פרטים על הנהלת הנכס, חלוקת ההכנסות וההוצאות, ותהליכים למקרה של חילוקי דעות או סכסוך. כמו כן, ההסכם צריך לקבוע את הנהלים למכירת חלקו של שותף בנכס ואת התנאים לכניסת שותפים חדשים או יציאתם של שותפים קיימים, כאשר כל הסכם שיתוף שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, הידועה כ"הטאבו", מחייב לא רק את השותפים המקוריים אלא גם כל מי שהופך לשותף במועד מאוחר יותר. לא פחות חשוב, כללי ההגינות והשקיפות הנדרשים בהסכם מאפשרים לכל הצדדים להיות בטוחים שזכויותיהם וחובותיהם מוגנות וברורות, לכן זהו קריטי שההסכם יתאר גם את התווים לפתרון מחלוקות, במידה ויקרו, כדי למנוע מצבים בהם סכסוך יכול לפגוע ביציבות השותפות ובאינטרסים הכלכליים של המשקיעים. בשורה תחתונה, הסכם שיתוף במקרקעין הוא אבן יסוד בכל שותפות נדל"ן, שכן הוא משמש כמסד לכל הפעולות המשותפות ומבטיח את ההצלחה והרווחיות של ההשקעה לטווח הארוך.
כיצד רושמים הסכם שיתוף במקרקעין?
רישום הסכם שיתוף במקרקעין דורש מספר שלבים שמתחילים מהכנת ההסכם עצמו ומסתיימים בלשכת רישום המקרקעין, הידועה גם כ"טאבו". בשלב ראש יש להכין את ההסכם, כאשר מומלץ ואף הכרחי להיעזר בעורך דין מומחה בנדל"ן כדי לוודא שכל הסעיפים מוסדרים כראוי ולפי החוק. לתשומת ליבכם, ההסכם צריך להיות חתום על ידי כל השותפים המעורבים. כמו כן, לפני שההסכם נשלח לרישום, כדאי לוודא שהוא מתאים לדרישות החוק וכולל את כל הפרטים הדרושים, כולל זהויות השותפים ותנאי השיתוף. בשלב הבא, יש להגיש את הבקשה ללשכת רישום המקרקעין ביחד עם ההסכם עצמו עם חתימות כל השותפים, מפת מדידה של המקרקעין חתומה על ידי מודד מוסמך, ותשלום עמלות רישום, בהתאם לנהלים. לאחר הגשת הבקשה, עובדי הלשכה יבדקו את המסמכים ויאשרו את רישום ההסכם בטאבו. בשלב האחרון של אישור הרישום, תירשם הערה בנסח המקרקעין שמציינת את קיומו של הסכם השיתוף. ראוי לציין כי אין חובה לרשום הסכם שיתוף, אך הרישום מעניק לו תוקף משפטי מול כל צד שלישי מהרגע שהוא נרשם.
האם חשוב להיעזר באנשי מקצוע?
התשובה היא חד משמעית כן! הכנת הסכם שיתוף במקרקעין היא תהליך רב שלבי שדורש דיוק והבנה מעמיקה של האינטרסים והצרכים של כל השותפים המעורבים. לשם כך, חשוב להיעזר באנשי מקצוע מומחים בתחום הקרקעות ובתחום המשפטי. מעבר לכך שעורך דין מומחה בנדל"ן מכיר את המערכות המשפטיות והתקנות הרלוונטיות, ויכול לסייע בפירוט ובניסוח של ההסכם לפי החוק המקומי, הידע המשפטי שלו חשוב מאוד להבטחת הגנה משפטית על כל הצדדים. כמו כן, ישנה חשיבות רבה גם להיעזר במומחה בתחום הקרקעות, כמו מתווך או יועץ נדל"ן, שיבחן את הנכס ואת האפשרויות הכלכליות של ההשקעה. מומחה בתחום הקרקעות יספק את המידע הנדרש להערכה נכונה של הפוטנציאל השוקי והתשואה הצפויה, כמו גם יזהיר מפני סיכונים אפשריים. כך או כך, השילוב של שני סוגי המומחים יבטיח תכנון מקיף והגנה מקסימלית לכל השותפים בעסקה.
שאלות ותשובות – הסכם שיתוף במקרקעין
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא חוזה בין שניים או יותר בעלי זכויות בנכס מקרקעין, המגדיר את אופן השימוש, ניהול וחלוקה ביניהם.מדוע חשוב לערוך הסכם שיתוף במקרקעין?
ההסכם מונע מחלוקות עתידיות, מסדיר זכויות וחובות ומאפשר תיאום ציפיות בין השותפים.האם הסכם שיתוף במקרקעין מחייב רישום?
רישום בטאבו אינו חובה אך מומלץ מאוד. רישום מקנה תוקף כלפי צדדים שלישיים.אילו נושאים כדאי לכלול בהסכם?
חלוקת השטח בפועל, שימוש ייעודי, הוצאות תחזוקה, מנגנוני סיום ההסכם ופתרון סכסוכים.מה ההבדל בין הסכם שיתוף לבין בעלות משותפת ללא הסכם?
בהיעדר הסכם, החוק מגדיר שיתוף לפי חלקים בלבד. הסכם שיתוף מאפשר חלוקה פיזית ושימושית מדויקת.האם ניתן לשנות הסכם קיים?
כן, בהסכמה של כל הצדדים החתומים. שינוי מהותי דורש עדכון ורישום מחדש.מה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם?
ניתן לפנות לבית המשפט לאכיפת ההסכם או לסעדים חלופיים שנקבעו בו מראש.איך הסכם שיתוף במקרקעין משפיע על מכירת חלק בנכס?
ההסכם יכול לכלול זכות סירוב ראשון או מנגנון חלוקה שמחייב קבלת אישור שותפים אחרים.האם יש הבדל בין הסכם לשיתוף בבית משותף לבין קרקע חקלאית?
כן, הסכם שיתוף בקרקע חקלאית מתייחס לעיתים לתכנון עתידי והשבחה, בעוד שבהסכמים בנכסים בנויים הדגש הוא על שימוש שוטף ותחזוקה.מי מכין את ההסכם?
רצוי שעורך דין המתמחה במקרקעין ינסח את ההסכם, בהתאם לנסיבות והצורך של הצדדים.האם ההסכם חל גם על יורשים?
כן, אלא אם נקבע אחרת או שבית המשפט קובע ביטול או שינוי בהסכם בהתאם לנסיבות.מהי המשמעות של חלוקה בעין בהסכם שיתוף?
חלוקה בעין משמעותה שכל צד מקבל חלק פיזי נפרד מהנכס, להבדיל מחלק רעיוני בלבד.האם אפשר לבטל הסכם שיתוף במקרקעין?
ניתן לבטל או לסיים את ההסכם בהסכמה או בהתאם לתנאים שנקבעו בו, ולעיתים גם בהחלטת בית משפט.האם יש מגבלות משפטיות על תוכן ההסכם?
כן. הסכם שיתוף במקרקעין לא יכול לעמוד בסתירה לחוקי התכנון והבנייה או לרגולציה אחרת.כיצד הסכם כזה מסייע בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי?
הוא מבהיר את הזכויות של כל בעל נכס, דבר שמהווה בסיס חשוב לקידום התחדשות עירונית.מה תוקפו של הסכם שיתוף בלתי רשום?
הוא מחייב בין הצדדים החתומים אך לא כלפי צדדים שלישיים, ולכן רישום עדיף.איך מתמודדים עם שותף שאינו משתף פעולה?
ניתן להפעיל מנגנוני יישוב סכסוכים בהסכם, ובמקרה הצורך לפנות לערכאות משפטיות.האם ניתן לכלול בהסכם הוראות לעניין השכרה?
בהחלט. ניתן להסדיר מי רשאי להשכיר, באילו תנאים וכיצד מחולקים הרווחים מהשכרה.מהי המשמעות של שיתוף כפוי?
כאשר אין הסכם שיתוף או שיש סכסוך, בית המשפט עלול לקבוע חלוקה כפויה של הנכס או מכירתו.האם הסכם שיתוף במקרקעין נדרש בפרויקטים של קבוצות רכישה?
כן, במיוחד בפרויקטים מורכבים בהם מעורבים מספר רוכשים, לצורך תיאום וחלוקת זכויות.
מעוניינים להשקיע בקרקעות? קבוצת שדות לשירותכם
קבוצת שדות מעניקה ללקוחותיה ייעוץ משפטי מוביל ומקצועי במהלך תהליך ההשקעה, בין אם מדובר בהשקעה פרטית או שותפות בנדל"ן. החברה נחשבת לאחת המובילות בתחום הנדל"ן בישראל, ומציעה צוות מומחים שהם בדיוק אותם אנשים שתרצו לצידכם כדי לבצע השקעה מניבה בקרקעות. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מספק ליווי, ייעוץ וסיוע בכל תחומי הנדל"ן, כולל בהליכי הפשרה ובקשות להיתרי בניה בקרקע חקלאית, ועובד על פרויקטים מובילים בישראל, כאשר מציע מגוון רחב של קרקעות מניבות להשקעה ברחבי הארץ. החברה כבר ליוותה מאות משקיעים בפרויקטים שונים ברחבי הארץ, תוך הדגשה עצומה על שקיפות והבנת השאיפות והרצונות של כל לקוח. עם קבוצת שדות, תוכלו להיות בטוחים שמישהו שומר על האינטרסים שלכם במהלך כל תהליך ההשקעה.
רוצים לדעת יותר? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ראשונית חינם, ללא כל התחייבות.
