מה היתרונות ברכישת קרקע?
כל נכס נדל"ן מורכב בעצם מרכיב הקרקע ורכיב הבנייה. רכיב הבניה הוא רכיב די סטטי וזול (יחסית), הרכיב היקר והמשמעותי יותר הוא רכיב הקרקע. העליות מחירים שראינו בענף הנדל"ן בעשור האחרונות נובעות מעליית ערך של רכיב הקרקע, שהינו רכיב המצוי בעלייה מתמדת.
הסיבות לעליית הערך של רכיב הקרקע הן:
1. מיעוט קרקעות באזורי הביקוש (גוש דן בדגש על אזור ת"א רבתי).
2. גידול אוכלוסין ששומר על ביקושים קשיחים.
3. הקטנת השיווק של קרקעות ע"י רמ"י (הגוף המחזיק בבעלות על מרבית הקרקעות בישראל).
4. חוסר יציבות שלטונית שיוצר אי גיבוש של תוכניות סדורות למשבר מחירי הנדל"ן.
5. תוספת משמעותית של שטחי בניה דורשת פיתוח תשתיות (תחבורה/חשמל/תברואה/שירותים) – פיתוח התשתיות נעשה בקצב אשר הינו משמעותי נמוך יותר מהדרישה המתמדת לתוספת השטחים.
6. גופים רבים וחזקים, כדוגמת הבנקים, הינם בעלי אינטרס מובהק לשמירה על רמות המחירים הקיימות ואף עלייתן.
7.עודף רגולציה בתחום הרישוי המקשה על קבלת היתרי בניה ומאריך משמעותית את משך הפרויקטים לבניה.
מהי זכות לדירה בעת רכישת קרקע ?
מדובר בהגדרה לא מדויקת. רכישת קרקע כשמה כן היא רכישת חלק בקרקע ולא רכישת זכות לדירה. יחד עם זאת, בד"כ בקרקע אשר הינה מיועדת למגורים החברה שתמכור את אותה הקרקע תמליץ לרוכשים על רכישה של כמות מסוימת של מ"ר בקרקע אשר בבוא היום צפויה להספיק כיחידת קרקע לדירת מגורים. ההמלצה כאמור הינה נגזרת של צפיפות יחידות הדיור לדונם במתחם – נניח והצפיפות המשוערת היא 10 יחידות מגורים לכל דונם, המשמעות היא שרכישת 100 מ"ר בקרקע (1,000/10) תספיק בבוא העת כיחידת קרקע לדירת מגורים. שימו לב – כי בנוגע לתוכניות שאינן מאושרות נושא הצפיפות הוא הערכה בלבד ונתון לשינוי, לפעמים אף הצפיפות גדלה מה שמוביל למצב שבו הקרקע שרכשנו תספיק ליותר מיחידה אחת.
מה התהליך שקרקע עוברת עד לקבלת היתר בניה ?
תלוי באיזה שלב תכנוני מצויה הקרקע. כיום, מרבית הקרקעות האטרקטיביות המוצעות למכירה הינן חלק ממתחמי תכנון חדשים (מתחם גלילות/מתחם ה-1000). התהליך עד לקבלת היתר בניה הינו 1. תכנית מתאר שהינה ברמה של תוכנית מתאר מקומית, אשר מטרת תכנית זו היא לפרט את התוכנית הראשית, ולקבוע הוראות והנחיות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות בתחומה. 2. תוכניות מפורטות -תוכניות שהינן ברמת פירוט גבוהה יותר בהתאם לתוכנית המתאר והנחיותיה. 3. איחוד וחלוקה, טבלת איזון והקצאה (כלומר מקצים מגרשים ספציפיים לבניה לבעלי הזכויות). לאחר מכן, 4. תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, תכנון הבניין שעתיד לקום ע"י בעלי הזכויות והוצאת היתר בניה לאחר בעמידה בתנאי הרישוי והתכנון
האם עדיף לרכוש דירה להשקעה או קרקע להשקעה ?
כל מקרה לגופו ואין תשובה חד משמעית. יש לבדוק כל עסקה לגופה, לכל סוג של השקעה יתרונות וחסרונות משלה. בנוסף כל לקוח מחפש דבר אחר מההשקעה. מי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית ככל הנראה יבחר בדירה, מי שמחפש תשואה על ההון ככל הנראה יבחר בהשקעה בקרקע.
האם ישנן הוצאות נוספות מעבר לרכישת הקרקע עצמה ? אם כן , מתי ובאיזה שלב ?
בשלב רכישת הקרקע ההוצאות היחידות מעבר לסכום הרכישה הינן 1. מס רכישה – שהינו בגובה 6% מסכום הרכישה ואותו יש לשלם בתקופה שהינה עד 60 יום ממועד ביצוע העסקה. 2. שכ"ט עו"ד – סכום משתנה. התשלום יבוצע במועד העסקה או בסמוך אליו. 3. הוצאות תיווך (לא בכל המקרים) – התשלום בד"כ נעשה במועד העסקה או בסמוך אליו.
לאחר קבלת היתר, איך אדע איפה תהיה הדירה שלי במתחם ?
לאחר שלב האיחוד והחלוקה של כלל המתחם, השמאי של המתחם ישבץ את בעלי הזכויות במתחם בחלקה מסוימת (השיבוץ נעשה בהתאם לטבלאות האיזון והחלוקה). בקובעו את השיבוץ חלים על השמאי כללים מכוח חוק התכנון והבניה, במסגרתם הוא נדרש לשבץ את בעל הזכויות בחלקה שהיא כמה שיותר קרובה (פיזית) לחלקה המקורית שבה היו זכויותיו.
