השקעה בקרקעות נחשבת לאחת מהדרכים המשתלמות ביותר להשגת רווחי הון, כאשר השאלה המרכזית שעולה בקרב משקיעים היא: האם עדיף להשקיע בקרקע בתוך העיר או דווקא בשולי העיר?
לשני סוגי ההשקעות יש יתרונות וחסרונות, והבחירה הנכונה תלויה בפרמטרים כמו פוטנציאל השבחה, זמינות תשתיות, סיכוני רגולציה וזמן ההמתנה לתשואה.
השקעה בקרקע עירונית נחשבת ליציבה ובעלת ביקוש גבוה, אך מחירה יקר יחסית וקצב עליית הערך שלה מתון יותר.
לעומת זאת, השקעה בקרקע בשולי העיר עשויה להניב רווחים גבוהים במיוחד במקרה של הפשרה ושינוי ייעוד, אך היא כרוכה בסיכון גבוה ובהמתנה ממושכת.
כדי להבין איזו אופציה מתאימה לכם יותר, נצלול לעומק ההשוואה בין שני סוגי הקרקעות.
השקעה בקרקע בתוך העיר – האם היא משתלמת?
ביקוש גבוה ותשואה יציבה לאורך זמן
קרקעות בתוך העיר ממוקמות לרוב באזורי ביקוש, שבהם הצורך בבנייה חדשה קיים תמיד. היצע הקרקעות באזורים אלה מוגבל מאוד, בעיקר בשל הצפיפות הגבוהה והתכנון העירוני הקיים.
בשל כך, ערכן של קרקעות עירוניות נוטה לעלות בצורה יציבה לאורך השנים, מה שהופך אותן לאפשרות השקעה סולידית ובטוחה.
יתרון נוסף הוא שהקרקע נמצאת כבר באזור מפותח ומבוקש, ולכן גם אם ערכה לא יעלה בקצב מסחרר, הסיכוי לירידת ערך כמעט ולא קיים.
תשתיות מפותחות ותהליכי בנייה קצרים יחסית
קרקע עירונית נהנית מתשתיות קיימות: כבישים, מערכות מים וביוב, חשמל, תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ומרכזי מסחר. נוכחות התשתיות הללו מקצרת משמעותית את זמן הפיתוח של הקרקע ומפחיתה את עלויות הבנייה העתידיות.
משקיע שמחפש להשביח את ערך הקרקע במהירות יכול להיעזר בתשתיות הקיימות כדי לפתח פרויקט מגורים או מסחר באופן מידי – מה שמבטיח תשואה מוקדמת יותר בהשוואה לקרקע בשולי העיר.
הגבלות ורגולציה מורכבת
למרות היתרונות, החיסרון המשמעותי של קרקעות עירוניות הוא הרגולציה המורכבת.
שינוי ייעוד הקרקע בעיר דורש לעיתים קרובות תהליכים תכנוניים ארוכים, אישורים מהרשויות המקומיות ומעורבות של גופים רגולטוריים כמו הוועדה המקומית או הארצית לתכנון ובנייה.
תהליך זה עשוי להימשך שנים ולהוות מכשול למשקיעים שמחפשים רווחים מהירים.
עליית ערך מתונה יחסית
בגלל שהקרקע בתוך העיר כבר נמצאת באזור מבוקש ומפותח, קצב עליית הערך שלה מתון יחסית. משקיעים המחפשים "קפיצה" משמעותית בערך הקרקע עשויים למצוא אפשרויות טובות יותר בקרקעות בשולי העיר.
השקעה בקרקע בשולי העיר – הזדמנות גדולה או סיכון?
מחיר כניסה נמוך ופוטנציאל רווח גבוה
אחד היתרונות הבולטים של קרקעות בשולי העיר הוא מחירן הנמוך בהשוואה לקרקעות בתוך העיר.
משקיעים רבים נמשכים לאופציה זו מאחר שהיא מאפשרת כניסה לשוק הנדל"ן בהון עצמי נמוך יחסית.
כאשר קרקע חקלאית או קרקע לא מפותחת עוברת שינוי ייעוד לקרקע לבנייה, ערכה יכול לזנק במאות אחוזים – מה שהופך אותה להזדמנות השקעה רווחית במיוחד.
השפעת תוכניות הפיתוח העירוני
במקרים רבים, הרשויות המקומיות מתכננות הרחבת אזורי מגורים ותעסוקה אל מחוץ לעיר.
אם קרקע שנרכשה נמצאת באזור שבו מתוכננת הרחבת הבנייה, המשקיע יכול ליהנות מעליית ערך אדירה כאשר התוכנית יוצאת לפועל.
עם זאת, חשוב לזכור שלא כל הקרקעות בשולי הערים יופשרו או יזכו לשינוי ייעוד – ולכן מדובר בהשקעה עם רמת סיכון גבוהה יותר.
תהליך הפשרת קרקע – כמה זמן זה לוקח?
הפשרת קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע לבנייה היא תהליך מורכב שלעיתים אורך 10-15 שנים ואף יותר.
התהליך תלוי בתוכניות מתאר עירוניות, אישורים ממשלתיים וביקוש בשוק הדיור.
לכן, משקיעים שבוחרים באפיק זה חייבים לקחת בחשבון שהשקעתם עלולה להיות "תקועה" לזמן ממושך לפני שתניב רווחים.
מחסור בתשתיות – מכשול מרכזי
קרקעות בשולי העיר לרוב אינן מחוברות לתשתיות חיוניות כמו חשמל, מים, כבישים ותחבורה ציבורית.
היעדר תשתיות מעכב את האפשרות לבנייה וגורם לכך שהמשקיע תלוי לחלוטין בהחלטות העירייה והרשויות לגבי עתיד הקרקע.
איפה רווח ההון גדול יותר – בעיר או בשוליה?
התשובה לשאלה זו תלויה באופי ההשקעה ובפרופיל המשקיע:
- משקיעים שמחפשים השקעה יציבה ובטוחה עם תשואה עקבית – יעדיפו לרוב קרקע עירונית, שכן היא נהנית מביקוש גבוה, תשתיות מפותחות וסיכון נמוך יחסית.
- משקיעים שמוכנים לקחת סיכון לטובת רווח גבוה במיוחד בטווח הארוך – יעדיפו קרקע בשולי העיר, שם שינוי ייעוד יכול להניב תשואה גבוהה משמעותית.
כדי לבחור נכון, חשוב לבצע בדיקות יסודיות, לבחון תוכניות מתאר עירוניות ולוודא שהקרקע שאתם רוכשים אכן בעלת פוטנציאל הפשרה עתידי.
כך תבחרו את הקרקע הנכונה להשקעה
לפני שמקבלים החלטה, חשוב לבדוק את הקריטריונים הבאים:
✔ בדיקת תוכניות הפיתוח העירוני – האם קיימות תוכניות להרחבת הבנייה באזור הקרקע?
✔ ניתוח ביקוש והיצע – האם יש ביקוש גבוה לנכסים באזור הקרקע?
✔ זמן הצפי להפשרה – כמה זמן ייקח עד שהקרקע תהפוך לקרקע לבנייה?
✔ ליווי מקצועי – מומלץ להיעזר במומחים בתחום הקרקעות כדי לזהות הזדמנויות משתלמות.
שאלות ותשובות נפוצות – להשקיע בקרקע בתוך עיר או בשוליה
מה היתרונות של השקעה בקרקע בתוך עיר לעומת שוליה?
קרקע בתוך עיר מציעה גישה מיידית לתשתיות, שירותים ותחבורה, מה שעשוי להבטיח תשואה מהירה יותר. לעומת זאת, קרקע בשוליים נחשבת לזולה יותר ובעלת פוטנציאל השבחה גבוה בטווח הארוך.האם כדאי להשקיע בקרקע בתוך עיר או בשוליה לצורך בנייה עצמית?
אם הכוונה היא לבנות ולגור במקום, קרקע בתוך העיר לרוב תתאים יותר בשל זמינות שירותים. עם זאת, השקעה בשוליים עשויה להתאים למי שמחפש שקט וסביבה מתפתחת.מהן העלויות הנלוות להשקעה בכל אחת מהאפשרויות?
השקעה בקרקע עירונית כוללת לרוב עלויות גבוהות יותר לרכישה, היטלים ומיסים. לעומת זאת, קרקע בשוליים עשויה לדרוש השקעה עתידית בתשתיות ובשינוי ייעוד, במידה ונדרש.כיצד משפיעה התוכנית העירונית על כדאיות ההשקעה?
תכניות מתאר עירוניות קובעות את ייעוד הקרקע ופוטנציאל הפיתוח שלה. לפני שמחליטים להשקיע בקרקע בתוך עיר או בשוליה, חשוב לבדוק את התכניות הקיימות והעתידיות של הרשות המקומית.איזו קרקע תאפשר תשואה מהירה יותר – בתוך העיר או בשוליה?
קרקע עירונית מניבה לרוב תשואה מהירה יותר, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה. בשוליים, הפוטנציאל קיים אך התממשותו עשויה לקחת זמן.מהן הסכנות האפשריות בהשקעה בקרקע בשולי העיר?
קיימים סיכונים כמו חוסר ודאות תכנונית, זמני המתנה ארוכים לפיתוח, ואף אפשרות שהאזור לא יתפתח לפי התחזיות. יש לבצע בדיקות מקיפות לפני קבלת החלטה.איך אדע אם כדאי להשקיע בקרקע בתוך עיר או בשוליה?
כדאי לבדוק את היעדים האישיים של ההשקעה, תקציב זמין, סבלנות כלפי זמן המתנה, ומידת הסיכון המוסכמת. שילוב בין ייעוץ מקצועי וסקירת שוק יסייע בקבלת החלטה מושכלת.האם השקעה בקרקע בשוליים נחשבת לספקולטיבית יותר?
כן. לרוב, השקעה בשולי העיר נחשבת לספקולטיבית מאחר שהיא תלויה בפיתוח עתידי ובהתפתחויות תכנוניות שטרם אושרו.מהי השפעת התחבורה הציבורית על השקעת קרקע?
קרקע הסמוכה לצירי תחבורה ציבורית מרכזיים – בין אם בעיר ובין אם בשוליה – שווה יותר. תוכניות לפיתוח תחבורה בשולי העיר עשויות להעלות את ערך הקרקע משמעותית בטווח הארוך.האם השקעה בקרקע בשוליים מתאימה גם למשקיעים מתחילים?
תלוי בפרופיל המשקיע. מי שמוכן להמתין זמן רב יותר ומוכן לסיכון עשוי למצוא הזדמנות משתלמת. עבור משקיעים שמעדיפים יציבות ותשואה בטווח הקצר, עדיף לבדוק קרקעות עירוניות.איך ניתן לבדוק את ייעוד הקרקע?
יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לבדוק באתרי ממשלה ייעוד הקרקע, תכניות עתידיות, מגבלות, והאם הקרקע מופשרת או חקלאית.האם קיימת רגולציה שונה בין קרקע בתוך העיר לבין שוליה?
כן. קרקע עירונית כפופה לרוב לרגולציה ברורה ואחידה. קרקע בשוליים עשויה להיות תחת מגבלות תכנוניות או שייכת למועצה אזורית עם תקנות שונות.מהו פוטנציאל ההשבחה של קרקע בשוליים?
קרקע בשוליים יכולה לזכות בהשבחה משמעותית אם תוכניות פיתוח עתידיות יתממשו, תשתיות יוקמו והאזור יהפוך לאטרקטיבי למגורים או מסחר.כיצד משפיע מצב השוק על ההחלטה להשקיע בקרקע בתוך עיר או בשוליה?
בתקופות של ביקוש גבוה, קרקעות עירוניות מתייקרות במהירות. בשוק רגוע, ייתכן שהשקעות בשוליים יהיו משתלמות יותר בזכות המחיר ההתחלתי הנמוך.האם קיימת אפשרות להשכיר קרקע בשוליים?
ברוב המקרים, קרקע בשוליים אינה מניבה הכנסה מיידית. עם זאת, ייתכנו שימושים זמניים (כגון חניה, גידול חקלאי) שיאפשרו הכנסה חלקית.מהי ההשפעה של תכניות תחבורה כמו מטרו או רכבת קלה על ההשקעה?
כאשר פרויקטים אלו כוללים תחנות בקרבת הקרקע, בין אם בשולי העיר או בתוכה, הם מעלים את ערכה הצפוי ומקצרים את זמן ההמתנה לתשואה.האם ניתן לשלב השקעה בשני סוגי הקרקעות?
בהחלט. שילוב של השקעה בקרקע עירונית ובקרקע בשוליים מאפשר איזון בין סיכון, תשואה וסבלנות – ומהווה אסטרטגיה חכמה לפיזור סיכונים.מה לבדוק לפני רכישת קרקע בשוליים?
יש לבדוק את התכניות העירוניות, זמינות תשתיות, סוג הקרקע, רישום בטאבו, מגבלות סביבתיות ואפשרויות מימון.איך ניתן להעריך את ערך הקרקע היום ובעתיד?
שמאי מקרקעין יכול לספק חוות דעת מקצועית על שווי הקרקע הנוכחי והצפוי, תוך התבססות על מיקום, תוכניות עתידיות ונתוני שוק.האם השקעה בקרקע בעיר משתלמת גם אם המחיר גבוה?
לעיתים כן. על אף שהעלות ההתחלתית גבוהה יותר, ההשבחה המהירה והתשואה היציבה עשויות להצדיק את ההשקעה.
רוצים למקסם את ההשקעה שלכם? קבוצת שדות כאן בשבילכם!
קבוצת שדות היא החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הקרקע, עם ניסיון עשיר בליווי משקיעים ואיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה.
החברה מתמחה בזיהוי הזדמנויות נדל"ן מניבות, תוך מזעור סיכונים והשגת תשואות אטרקטיביות עבור משקיעיה.
אם אתם מחפשים השקעה בטוחה ומניבה – פנו אלינו עוד היום וקבלו ייעוץ מקצועי!
