למרות שאנו חיים בעידן שסוגד לפתרונות מידיים, לפעמים הדרך הארוכה הרבה יותר משתלמת, ובעיקר כאשר מדובר בקניית מגרש להשקעה. לא מאמינים? בואו תבינו למה
בואו נודה באמת, הטכנולוגיה הפכה אותנו למפונקים. התרגלנו לעובדה שבהקלקה אחת אנו יכולים לרכוש כמעט כל מוצר ולקבל אותו עם משלוח מהיר עד הבית. והאמת? אין תלונות, הקדמה והחדשנות בהחלט חוסכת לנו זמן ומייעלת את חיי היומיום שלנו בצורה משמעותית. יחד עם זאת, עם כל הכבוד ליתרונות שבדבר, חשוב להבין שלא תמיד הדרך המהירה היא הדרך המשתלמת ביותר, ובפרט כשמדובר בשוק הנדל"ן בישראל. כפי שוודאי אתם מודעים, מחירי הדיור בארץ כבר יותר מעשור במגמת עלייה, ורבים מתושבי ישראל לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. ועדיין, למרות המחירים המופקעים, נראה שהביקוש לדירות אינו יורד. מדוע כך הדבר? כי אנשים ממשיכים לחפש "פתרון מידי" לבעיית הדיור שלהם במקום לחפש דרכים אחרות ובפורמט קצת שונה אך הרבה יותר משתלם ומניב בטווח הארוך, אנו מדברים על קניית מגרש להשקעה למטרת הפשרה ובנייה עתידית כמובן. אך מדוע מגרשים להשקעה זו השקעה טובה? מהי בכלל קרקע מופשרת לבנייה? ומה חשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה לרכישת קרקע? בואו נרחיב.
קניית מגרש להשקעה: הדרך הארוכה יותר אך הבטוחה ביותר להשקעה מצטיינת
בעוד ששוק הקרקעות בישראל הוא הרבה פחות מוכר משוק הדיור (ומיד נפרט מדוע!), הוא בפועל אחד מענפי ההשקעה היחידים בארץ שמציגים עליית ערך קבועה כבר יותר מעשרים שנה. אך מדוע הוא אינו בולט כמו שוק הדיור? התשובה לכך היא פשוטה, ההיצע שלו מאוד מוגבל. למעשה, רק כ-7% מקרקעות ישראל הן בבעלות פרטית, כאשר כ-93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן ניתנות למכירה, וצריך לזכור שלא ניתן "לייצר" קרקעות במפעל, וששטחי ישראל מוגבלים. כמו כן, בניגוד לשוק הדיור שמציע לא פעם דירות מוכנות, כשמדובר במגרשים חקלאיים, נדרש לבצע הפשרת קרקעות שזהו הליך שלא נעשה מהיום למחר, ולא תמיד הולך יד ביד עם חוסר הסבלנות הישראלית, וזאת שלמרות שבכל שנה הקרקעות מציגות עליית ערך וניתן למכור אותן ברווח של מיליונים, או לחילופין להנות מתשואה גבוהה על ידי השכרת הנכס בתום הבנייה. כך או כך, דבר אחד וודאי, מגרשים להשקעה הם השקעה מצוינת ומניבה ולא סתם אומרים "דברים טובים לוקחים זמן".
שוק הקרקעות בישראל והפשרת קרקעות חקלאיות
שוק הקרקעות בישראל הינו שוק וותיק אך לצערנו יחסית מוגבל. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שבמדינה הקטנה שלנו מרבית הקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל בעוד שרק כ- 7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית. מדוע זה פקטור? מכיוון שהקרקעות שנמצאות בבעלות המדינה אינן עומדות למכירה. כמו כן, לא מעט מהקרקעות הפרטיות הן למעשה קרקעות חקלאיות והבנייה עליהן יכולה להתבצע אך ורק לאחר הליך הפשרה. בפועל, הליך הפשרה של מגרשים חקלאיים הוא תהליך בירוקרטי מתמשך שדורש הגשת בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע מאדמות לגידול חקלאי עבור בנייה ופיתוח. התהליך כרוך בהגשת תוכנית מתאר מפורטת שתעבור בחינה יסודית על ידי כמה וכמה וועדות המקומיות וארציות של תכנון ובניה (כאשר גורם ממשלתי הוא המכריע!), ואך ורק לאחר קבלת אישור סופי וסיווג מחדש של הקרקע, ניתן להתחיל ולהוציא את תוכנית הבנייה לפועל. כמו כן, חשוב לציין שבמהלך בחינת הבקשה הרשויות עלולות לדרוש שינויים בתוכנית כתנאי לאישורה. כך או כך, אין מדובר בתהליך שמסתיים מהיום למחר. ועדיין, למרות זאת, מדובר באחד מאפיק ההשקעה הטובים והמניבים בארץ, וחשוב מכך, בסיכון נמוך.
מהם היתרונות בקניית מגרש להשקעה בישראל?
הצעד הראשון לביצוע השקעה הוא אף פעם אינו פשוט, וזה מאוד חשוב לבסס את ההחלטה שלנו על סמך נתונים. לכן אם הנכם שוקלים לרכוש מגרש כדאי שתכירו את היתרונות הרבים של עסקה לרכישת קרקע. להלן כמה מהעיקריים:
מחירי קרקעות – כשמדובר במגרשים למכירה קיימים טווחי מחירים של קרקעות שיכולים להתאים לתקציבים שונים. בניגוד לשוק הדיור שדורש מהמשקיעים הון עצמי גבוה מאוד, רכישת מגרש היא אינה פריבילגיה ששמורה לעשירים והיא בהחלט מאפשרת לאזרח הממוצע לבצע השקעה במחיר סולידי ונוח. יחד עם זאת חשוב להבין שאנו מדברים על המגמות הנוכחיות וכיוון שערך הקרקעות עולה בכל שנה, בהחלט אפשר לחזות שבעתיד תחול עליית מחירים. (דבר שפועל לטובת המשקיעים בהווה ובסעיף הבא נסביר מדוע).
עליית ערך – אז כפי שציינו, משנה לשנה ערך הקרקעות עולה באופן קבוע. ולכן, כאשר אתם משקיעים בהווה ובמחיר יחסית נמוך, בכל שנה שתעבור תוכלו להחליט למכור את הקרקע במחיר רווח משמעותי, ועל כמה וכמה אם תחליטו להמתין לסיום הליך ההפשרה והוצאת תוכנית המתאר לפועל.
עליית שווי שנתית של כספכם – נתחיל ונאמר את הדבר הבא: כסף שיושב בבנק הוא כסף שנחשק. מדוע? מכיוון שהבנק לא מייצר ערך לכסף שלכם ואינו מציע תמורה. לעומת זאת, כאשר אתם משקיעים בקרקע, הכסף שלכם מוגן ומאובטח בדיוק כמו בחשבון הבנק, אך ערכו ממשיך לגדול באופן סימולטני עם שווי הקרקע.
נטרול תלות חיצונית – קניית מגרש להשקעה הופכת אתכם על פי חוק לבעלי הנכס. בין אם מדובר בקרקע חקלאית, קרקע מופשרת לבנייה, או קרקע שנבנה עליה פרויקט דיור, רק אתם יכולים להחליט אם למכור, להשכיר, או לגור על השטח, ואנכם תלויים בשום גוף או גורם חיצוני.
ביקוש – לקרקעות בישראל יש ביקוש עצום ובמיוחד בהשוואה למספרן. לכן, אם וכאשר תחליטו למכור, תוכלו לעשות זאת במהרה ובמחיר ריווחי מאוד.
מהו תקן 22?
בעוד שלשוק הקרקעות יש לא מעט מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע, תקן 22 הוא בהחלט אחד החשובים ביותר בהם. תקן 22 הוא דו"ח פרטני שנעשה על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו לסקור את הקרקע שבה הנכם מעוניינים להשקיע ובעיקר לבחון האם תוכנית המפרט שהובטחה לכם אכן ניתנת לביצוע. הדו"ח מפרט את גבולות הקרקע, שטחה, מגבלותיה וכדומה ומאוד חשוב לבקש בדיקה של תקן 22 לפני ביצוע ההשקעה. חשוב ביותר!
אז מדוע קניית מגרש להשקעה נחשבת להשקעה מצוינת?
ובכן, קניית מגרש להשקעה, בין אם מדובר בקרקע חקלאית ובין אם מדובר בקרקע מופשרת לבנייה היא השקעה שמעניקה למשקיעי נדל"ן כמה אפשרויות מובהקות להרוויח, כיצד?
- עליית ערך ועליית מחירים – ערכן של הקרקעות בישראל ממשיך לעלות בכל שנה וכך גם המחירים שלהן. לכן, המשקיעים בקרקעות יכולים ליהנות מרווח משמעותי על ידי מכירתן כשנה ומעלה לאחר מועד ההשקעה, וזאת עוד לפני הליך ההפשרה או הוצאת תוכנית הבנייה לפועל. כמו כן, חשוב לומר שאין הגבלה על מכירת הקרקע, ומשקיעים יכולים להחליט למכור את הקרקע בכל עת ולשיקולם בלבד.
- טווחי מחירים של קרקעות למשקיעים שונים – בעוד שבימינו כדי לרכוש דירה, משקיע צריך שיהיה לו הון עצמי גבוה במיוחד (וזאת מכיוון שמחירה של דירה ממוצעת בישראל מתקרב ל-2 מיליון ש"ח!!), כשמדובר בהשקעה בקרקעות, קיים טווח מחירים הרבה יותר נוח שמאפשר למשקיעים עם תקציבים שונים להשקיע.
- "בנק שמייצר ערך" – למה אנחנו שומרים את הכסף בבנק? מכיוון שהבנק הוא מקום בטוח לכסף שלנו, נכון? אממה, בעוד שהבנק בהחלט מגן על הכסף שלנו הוא אינו מעלה את ערכו או מייצר ערך. במילים אחרות? ערך הכסף נשחק. מדוע? מכיוון שבזמן שכלל המחירים במשק ממשיכים לעלות, סכום הכסף ששמנו בבנק ממשיך לעמוד ולכן מה שאיננו יכולים להרשות לעצמנו כיום וודאי שגם לא נוכל בעוד כמה שנים. לעומת זאת, כאשר משקיעים בקרקע, הכסף שלנו לא פחות מוגן מאשר בחשבון הבנק אך ערכו ממשיך לעלות סימולטני עם ערכה של הקרקע.
- צמיחה בביקוש – כבר כיום הביקוש לקרקעות הוא גדול משמעותית מין ההיצע. ועדיין, כיוון שאוכלוסיית ישראל רק ממשיכה לגדול, הביקוש יגדל עוד יותר, ויהיה ניתן למכור את הקרקע בכל רגע נתון וללא קושי.
- תשואה גבוהה ומכירה ברווח של מאות אחוזים – בעוד שניתן למכור את הקרקע במחיר רווח גם לפני הפשרתה, אי אפשר להתעלם מהרווח העצום שניתן לעשות לאחר סיום הבנייה. למעשה, ברגע שהבנייה תסתיים המשקיע יכול להשכיר את הנכס ולהנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה במיוחד, או לחילופין למכור את הנכס ברווח של מיליונים. כמובן שמיותר לציין שהמשקיע יכול לעבור לגור בנכס ולהנות סופסוף מבעלות על דירה בישראל.
מהי הפשרת קרקעות ומדוע זה כה חשוב?
הפשרת קרקעות הוא הליך בירוקרטי הנדרש על פי חוק כאשר רוצים לעשות שינוי ייעוד של מגרשים חקלאיים למגרשים למטרת בנייה. למעשה, מדינת ישראל אינה מרשה לבנות על קרקע חקלאית ללא סיווג מחדש וללא סקירה מעמיקה של הקרקע הייעודית ותוכנית המתאר שלה. לכן, בשלב הראשון יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע ולהכין תוכנית מפרט מפורטת לבנייה המתוכננת. התוכנית המדוברת תיבחן לעומק על ידי ועדות מקומיות וועדות ארציות הכוללות אנשי מקצוע רבים, ורק לאחר אישורם היא תעבור לממשלה לאישור סופי. יחד עם זאת, כיוון שבימינו יש משבר דיור חמור וגידול אוכלוסין דרמתי, ממשלת ישראל מטפחת ומעודדת הפשרת קרקעות לפיתוח הדיור בישראל, דבר שמאוד מקל על התהליך.
קניית מגרש להשקעה או השקעה בנדל"ן בחו"ל?
בזמן שמחירי הנדל"ן בארץ המשיכו לעלות, משקיעים רבים בחרו להשקיע בנדל"ן בחו"ל ואתם בטח תוהים למה עדיף להשקיע בקרקעות בישראל ולא בנכס מניב בחו"ל, נכון? אז בואו נרחיב. ראשית, חשוב לנו לומר שהשקעות נדל"ן בחו"ל הן בהחלט יכולות להיות השקעות טובות ולהניב לנו תשואה פוטנציאלית גבוהה. יחד עם זאת, כשבוחרים באפיק השקעה זה חשוב להבין שזה לא פשוט כפי שזה נראה או נשמע. בפועל, השקעת נדל״ן בחו״ל מביאה הוצאות נוספות על שירותי חברת ניהול ותחזוקה (מכיוון שאתם לא נמצאים באזור כדי לעשות זאת בעצמכם!), ועל כמה וכמה אם הנכס מושכר. מצד שני, צריך גם לקחת בחשבון שהנכס עלול לעמוד ריק משוכר לתקופה ממושכת. מעבר לכך, צריך לזכור שנכסים בחו"ל כוללים חוקי מיסוי ובירוקרטיה שונה מאשר בארץ, מה שהופך את האופרציה להרבה יותר מורכבת, יקרה, ובעיקר מייצרת אצל המשקיעים תלות עצומה בהרבה גופים חיצוניים. לעומת זאת, כשמשקיעים בקרקעות בישראל, ניתן להיעזר בחברת שיווק קרקעות שעושה עבור המשקיע את רוב העבודה, מאיתור מגרש חקלאי למכירה ועד מה לבדוק לפני הקנייה, והיא אף מסייעת לנו גם בתהליך המשפטי הנדרש לביצוע העסקה בעזרת פירמת עו"ד מטעמם. במילים פשוטות? כשאתם משקיעים בנדל"ן בחו"ל אתם הרבה פחות בשליטה, ואם החלטתם שאתם עושים זאת, חשוב לדעת שזה ידרוש מכם הרבה זמן ועבודה.
מה חשוב לבדוק לפני הקנייה ומהם המושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע?
אם הנכם שוקלים לרכוש מגרש אז יש לא מעט דברים שעליכם לדעת ולהכיר לעומק. ראשית, חשוב להבין שלא כל קרקע היא השקעה טובה ולכן מאוד מומלץ להיעזר בחברה לשיווק קרקעות שתאתר עבורכם את הקרקעות הטובות ביותר להשקעה ובהתאם לצרכים והיעדים שלכם. ולא רק, בעזרתם של משווקי קרקעות תוכלו קודם להכיר את המגמות הנוכחיות, את המחירים, ואת עליית הערך הצפויה בעתיד. לא פחות חשוב, בתהליך של רכישת קרקעות, ובמיוחד כשמדובר בקרקע הנמצאת בהליך הפשרה, זהו קריטי לבדוק את התוכניות העתידיות לקרקע ברשות המקומית ולוודא שלא מתוכנן להיבנות עליה כבישים בעתיד, מעבר לכך שזה ישמר את זכויותיכם כמשקיעים (במידה ואכן יהיו שינויים בתוכנית),אתם תהיו זכאים לקבלת שטח הקרוב לקרקע שרכשתם. כמו כן, חובה שתכירו את תקן 22 שהינו דו"ח המפרט את המצב המשפטי והתכנוני של הקרקע ונעשה על ידי שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטי. מטרת הדו"ח היא להגן עליכם מפני הבטחות שווא ובעיקר מפני תוכניות מתאר שאינן באמת ניתנות לביצוע. דבר אחרון שמאוד חשוב לציין זה האלמנטים המשפטיים שכרוכים בחתימת העסקה. כשמדובר במגרש חקלאי למכירה, הקנייה שלו דורשת הסכם רכישה והעברת בעלות שהינם מסמכים משפטיים בעלי משקל עצום. לכן, רגע לפני שאתם חותמים, מאוד חשוב לבחון את נוסח ההסכמים ולראות שהכול נרשם בצורה מדויקת ושאינה משתמעת לשני פנים. עצה שלנו? אל תעשו זאת ללא ייעוץ משפטי, ויותר מזה, תנו לחברת שיווק הקרקעות ללוות אתכם בשלבים הללו ולעבור על ההסכמים בעזרת פירמת עו"ד המתמחה בחוקי מקרקעין.
אז אתם מתעניינים בקניית מגרש להשקעה? קבוצת שדות תשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם ייעוץ מקצועי
קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
