שטחים להפשרה והשבחה – המדריך המלא שיעשה לכם סדר

מתעניינים להשקיע בשטחים להפשרה? תחילה חשוב שתבינו מהי הפשרת קרקעות, במה כרוך התהליך, ומדוע השקעה בקרקעות נחשבת להשקעה מצטיינת בשוק הנדל"ן

מכירים את האנשים הללו שהשקיעו בקרקעות לפני חמישים שנה במחיר זעום של כמה לירות והיום הם בעלים של מגרשים בשווי מיליוני שקלים? אז אם חשבתם שהם פשוט אנשים ברי-מזל, כדאי שתחשבו שנית כי מדובר באנשים שידעו לזהות את ההזדמנות ולחטוף אותה בזמן הנכון. החדשות הטובות? גם אתם יכולים לעשות זאת. נכון, מדינת ישראל השתנתה רבות במהלך השנים וכמובן המחירים במשק, אך גם בימינו שוק הקרקעות נחשב לאפיק השקעה מצטיין ובסיכון נמוך אשר מציג טווח מחירים נדיב והוגן למשקיעים בעלי תקציבים שונים. בפועל, בעולם ההשקעות חשוב להתמקד בשלושה שיקולים מרכזיים: מחיר ההשקעה, צפי החזר ההשקעה, וגובה התשואה הפוטנציאלית, ושטחים להפשרה כהשקעה בהחלט עונים בהצטיינות יתרה על שלושת הקריטריונים.

שוק הנדל"ן בישראל – קרקעות להשקעה מתמשכת

כשמדובר בנדל"ן המקומי אין ספק ששוק הדיור תמיד נמצא במרכז "הבמה" ולא תמיד מסיבות טובות. למעשה מדובר בפרדוקס. מצד אחד שוק הדיור מציג כבר למעלה מעשור מחירים משתוללים (ובמיוחד בשנתיים האחרונות!),מצד שני הביקוש האדיר הוא שיקול משמעותי בקרב בעלי הדירות שגורם להם לעלות את המחירים (נכון להיום מחירה של דירה ממוצעת כבר נושק ל-2 מיליון ש"ח). לעומת זאת, שוק הקרקעות זה סיפור אחר לגמרי. למרות שמדובר בתהליך יותר ממושך, הענף הוותיק והיציב הזה דווקא פותח את שעריו למשקיעים שונים ומאפשר להם להשקיע בשטחים להפשרה, במיקומים אטרקטיביים, ובמחירים שמתאימים למשקיעים שמחפשים רווח ושיעורי החזר יציבים. אז מדוע שוק הקרקעות פחות מוכר? התשובה היא היצע. הקרקעות בישראל הן משאב מוגבל למדי שהולך ונעלם לו מידי שנה כאשר רק כ-7% מהקרקעות מותרות לרכישה והשקעה בעוד ש-93% מהן שייכות לרשות מקרקעי ישראל. ראוי לציין שהקרקעות בישראל מציגות עלייך ערך שנתית כבר למעלה מ-20 שנה ואף על פי שמדובר בשוק יחסית קטן, הוא עדיין נחשב לאחד אפיקי ההשקעות היציבים והמניבים לטווח ארוך.

שטחים להפשרה – מהי הפשרת קרקעות ומה ההליך הכרוך בכך?

שטחים להפשרה הן למעשה קרקעות חקלאיות שמיועדות להפשרה. במה מדובר? ובכן כיוון שבמדינת ישראל נאסר על פי חוק לבנות על שטחים חקלאיים, נדרש להעבירם הליך הפשרה ולמעשה לשנות את ייעודם ולסווגם מחדש משטחי חקלאות לשטחי בנייה. כיצד זה מתבצע? ראשית יש לציין שמדובר בתהליך ממושך ושאינו נעשה מהיום למחר. בפועל יש להגיש בקשה רשמית לשינוי ייעוד הקרקע ותוכנית מתאר מפורטת. ההליך מתבצע בכמה שלבים כאשר בשלב הראשון הבקשה עוברת בחינה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בשלב הבא, הבקשה תיבחן על ידי הוועדה המחוזית, שם תתבצע בדיקה תכנונית ראשונית כדי לבחון האם תוכנית המתאר עומדת בדרישות השונות לרבות תנאי הסביבה, אופייה של הקרקע, ותוכניות המתאר הארציות. יש לציין שלעיתים התהליך נמשך יותר זמן מכיוון במקרים רבים הוועדה דורשת לבצע שינויים בתוכנית המתאר כתנאי לאישורה והמשך לשלבים הבאים, ומעניקה כחצי שנה להגיש את התוכנית הערוכה. לאחר שבוצעו השינויים, הוועדה המחוזית דואגת לפרסם בפומבי את תוכנית המתאר במטרה לאפשר לרשויות, בעלי עניין, וגופים חיצוניים לעלות התנגדויות ולהביע את דעתם, ובמידה ואכן יש כאלה, נקבע דיון משותף ביחד עם מגישי הבקשה ומתנגדי התוכנית כדי להגיע להסכמות. בשלב האחרון, תוכנית המתאר מוגשת לבדיקה של גוף ממשלתי, שהוא גם הגוף היחידי שמוסמך לתת להפשרת הקרקע אישור סופי.

אז מדוע בכל שטחים להפשרה נחשבים להשקעה מצוינת ובסיכון נמוך?

להשקעה בשטחים להפשרה יש מעלות רבות. תחילה, מעבר לכך שניתן למצוא טווח מחירים מגוון בשוק הקרקעות, שטחים חקלאיים נחשבים לזולים ביותר וממש אין צורך בהון עצמי מוגזם בשביל להשקיע באדמה חקלאית, כך שכבר מדובר בסיכון כלכלי נמוך. כמו כן, למרות שההפשרה עלולה לקחת פרק זמן ממושך, ערך הקרקע דווקא צפוי לעלות עם הזמן, גם באופן אורגני (כפי שציינו הקרקעות מציגות עלייך ערך שנתית), אך גם מכיוון שככל שהליך ההפשרה מתקדם, ערך הקרקע עולה, ואף חשוב לומר שניתן למכור את הקרקע בכל עת (גם במהלך הליך ההפשרה), ולעשות זאת במחיר רווח משמעותי. כמו כן, הביקוש לקרקעות הוא עצום ובמיוחד בימינו שיש צורך בהול בהתחלות בנייה ובפיתוח הדיור בישראל, כך שאם המשקיע מחליט למכור הוא לא צריך לחשוש ממחסור בביקוש. מיותר לציין שהמשקיע נרשם כבעלי הקרקע בטאבו ולכן אינו צריך לחשוש מפינוי או משיקולים של גופים שונים. בנוסף, השקעה בשטחים להפשרה היא אמצעי יעיל במיוחד למניעת הכסף משחיקת הערך שלו. כלומר? כיוון שהבנק אינו מעניק תמורה לכסף הנשמר בחשבון הבנק, הערך שלו נשחק ובמיוחד שהמשק ממשיך להתייקר. לעומת זאת, כיוון שהקרקע ממשיכה לייצר ערך היא מונעת את שחיקת הכסף ומגדילה את ערכו כאשר המשקיע יחליט למכור.

שאלות ותשובות נפוצות על שטחים להפשרה

1. מהם שטחים להפשרה ומה המשמעות של מונח זה?
   שטחים להפשרה הם קרקעות שייעודן הנוכחי חקלאי או אחר שאינו לבנייה, אך קיימת כוונה תכנונית לשנות את ייעודן בעתיד לצורך פיתוח עירוני, כמו מגורים, מסחר או תשתיות.

2. כיצד מתבצעת הפשרה של שטח?
   הפשרה נעשית דרך שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) המאושרת על ידי מוסדות התכנון – לרוב ועדות מקומיות ומחוזיות. התהליך כולל הכנת תכנית, פרסום, בחינת התנגדויות ואישורים רגולטוריים.

3. מהם הקריטריונים להכללת שטח בתכנית להפשרה?
   הקריטריונים כוללים קרבה לאזורי מגורים, זמינות תשתיות, צורכי פיתוח עירוני, תכניות מתאר כלליות ויכולת חיבור תחבורתי.

4. האם כל שטח חקלאי יכול לעבור הפשרה?
   לא. רק שטחים שנמצאים בתחום תכנון עירוני פעיל או שנכללים בתכניות פיתוח עתידיות יכולים להיכלל בתהליך הפשרה. קרקעות מוגנות או מרוחקות לרוב לא מתאימות.

5. מה ההבדל בין שטחים להפשרה לבין קרקע מופשרת?
   קרקע מופשרת כבר עברה את כל שלבי התכנון ואושרה לבנייה, בעוד שטחים להפשרה עדיין מצויים בשלבים מוקדמים או מתוכננים לשינוי בעתיד, ללא ודאות מלאה.

6. כמה זמן נמשך תהליך הפשרה של שטח?
   משך הזמן משתנה ותלוי במורכבות התכנית, מיקומו של השטח ויכולת הקידום מול מוסדות התכנון. ברוב המקרים מדובר בתהליך של 5 עד 15 שנים ולעיתים אף יותר.

7. כיצד ניתן לדעת אם שטח מסוים נמצא בהליך הפשרה?
   ניתן לבדוק את תכניות המתאר ברשות המקומית, לפנות לוועדה המחוזית או להיעזר ביועץ תכנוני שמכיר את המצב העדכני באזור הרלוונטי.

8. האם השקעה בשטח כזה נחשבת בטוחה?
   השקעה בשטחים להפשרה נחשבת כהשקעה בסיכון-בינוני עד גבוה, שכן אין ודאות למועד ההפשרה או בכלל להתממשותה. מצד שני, פוטנציאל הרווח במקרה של הפשרה הוא גבוה.

9. מהם הסיכונים הקיימים בהשקעה בשטחים להפשרה?
   עיכובים בהליכי תכנון, התנגדויות תושבים או מוסדות, שינוי מדיניות ממשלתית, ואף פסילה של התכנית – כל אלה עלולים למנוע הפשרה או לעכב אותה משמעותית.

10. מהו היטל השבחה וכיצד הוא רלוונטי לשטחים אלה?
    היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית על עליית ערך הקרקע עקב שינוי ייעוד. ברגע ששטח עובר הפשרה, בעליו עשוי לחוב בהיטל בשיעור של עד 50% מהשבחת הערך.

11. האם ניתן למכור שטחים להפשרה גם אם הם עדיין לא אושרו?
    כן, ניתן למכור שטחים בכל שלב, אך המחיר ישקף את סיכויי ההפשרה. ככל שההליך מתקדם יותר, כך עולה שווי השוק של הקרקע.

12. האם יש הבדל במחיר בין שטח עם תכנית מתאר תקפה לבין שטח בבחינה ראשונית?
    בהחלט. שטחים שנכללים בתכניות מתאר תקפות או בתכניות מאושרות שוות יותר, שכן הסיכון בהן נמוך יותר והפוטנציאל למימוש גבוה יותר.

13. מה חשוב לבדוק לפני רכישת שטח להפשרה?
    חשוב לבדוק את מיקומו המדויק של השטח, תכניות מתאר קיימות, בעלות ורישום, סטטוס תכנוני, והאם קיימות הגבלות תכנוניות או משפטיות.

14. האם ניתן לרשום שטח כזה בטאבו?
    אם מדובר בקרקע פרטית – כן. רישום בטאבו מספק ודאות משפטית. במקרה של חכירה מרשות מקרקעי ישראל, הרישום נעשה במנהל מקרקעי ישראל.

15. האם כדאי להשקיע בשטחים להפשרה כחלק מתיק השקעות?
    כן, אך רק כחלק מאסטרטגיה מגוונת. שטחים כאלה מתאימים למי שמחפש השקעה לטווח ארוך, ומוכן לשאת סיכון תמורת סיכוי לרווח גבוה בעתיד.

קבוצת שדות – צוות המומחים שאתם רוצים לצדכם

בעוד שתהליך ההשקעה בקרקעות הפך לאפשרות מרתקת ובעיקר מניבה, עדיין מומלץ ואף חשוב להיעזר בניסיונם של מומחים מובילים בתחום. קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ושומר באדיקות על האינטרסים של המשקיעים בתהליך של שקיפות ומקצועיות חסרת תקדים. עם הייעוץ וההכוונה של שדות תגלו את הערך האמיתי של שהשקעה בקרקעות ותוכלו להנות מהשקעה מצטיינת לטווח ארוך.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.