שוק הקרקעות בישראל מנוהל ברובו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), האחראית על שיווק קרקעות מדינה למטרות מגורים, מסחר ותעשייה. ההחלטות שמתקבלות ברמ"י משפיעות ישירות על היצע הקרקעות, מחירי הנדל"ן והאפשרויות שעומדות בפני משקיעים המעוניינים להיכנס לתחום.
במאמר זה ננתח את המכרזים האחרונים שפורסמו על ידי רמ"י, נסקור את המגמות הנוכחיות, נעמוד על האתגרים המרכזיים ונבחן את ההזדמנויות שנוצרות עבור משקיעי קרקעות.
מה תפקידה של רשות מקרקעי ישראל?
רמ"י מנהלת את קרקעות המדינה, שהן כ-93% משטח ישראל, ומטרתה לפתח ולשווק קרקעות תוך שמירה על איזון בין הצרכים הכלכליים, החברתיים והסביבתיים של המדינה.
מטרות המדיניות של רמ"י:
- הגדלת היצע הקרקעות למגורים ולתעשייה.
- ויסות מחירי הקרקעות על מנת לשמור על יציבות בשוק הנדל"ן.
- תכנון ופיתוח קרקעות בהתאם לתוכניות מתאר ארציות ומקומיות.
- עידוד פיתוח תשתיות ותוכניות התחדשות עירונית.
המגמות האחרונות בשיווק הקרקעות
בשנה האחרונה, רמ"י המשיכה לשווק קרקעות בקצב גבוה במטרה להגדיל את היצע הדיור ולהתמודד עם משבר הדיור בישראל. עם זאת, לא כל המכרזים הוכתרו כהצלחה, וחלקם אף נותרו ללא ביקוש.
נתונים מרכזיים מהמכרזים האחרונים:
- בשנת 2024, רמ"י שיווקה קרקעות לכ-113,000 יחידות דיור, עלייה של 22% בהשוואה לשנה הקודמת.
- כמחצית מהמכרזים שנפתחו למגורים לא הושלמו בשל מחירים גבוהים שנקבעו כמחירי מינימום.
- ירידה בביקוש לקרקעות באזורים מסוימים, בעיקר במרכז הארץ, לעומת עלייה בביקוש לקרקעות בפריפריה.
מהם האתגרים המרכזיים בשיווק הקרקעות?
למרות המאמצים להגדיל את היצע הקרקעות, רמ"י מתמודדת עם מספר חסמים שמונעים ממכרזים רבים להצליח.
- מחירי הקרקעות גבוהים – רבים מהמכרזים אינם מצליחים כיוון שהמחירים שנקבעים על ידי המדינה גבוהים מדי עבור היזמים.
- עיכובים בתכנון ובאישורים – קרקעות רבות המשווקות במכרזים אינן זמינות לבנייה מיידית עקב חסמים תכנוניים.
- קשיים במימון ליזמים – הריבית הגבוהה והקשחת תנאי האשראי מקשים על יזמים להשתתף במכרזים גדולים.
- חוסר ודאות תכנונית – שינויים תכופים ברגולציה מקשים על היזמים לתכנן השקעות ארוכות טווח.
אילו מכרזים בולטים פורסמו לאחרונה?
שדה דב – תל אביב
- אחד המכרזים הגדולים לשיווק קרקעות למגורים, כולל קרקע לכ-4,191 יחידות דיור.
- המיקום האטרקטיבי משך עניין רב, אך נרשמו אתגרים בשל תקנות בנייה מחמירות.
מודיעין – הרחבת שכונת נופים
- שיווק קרקעות להקמת מאות יחידות דיור.
- מיקום מרכזי ונגישות גבוהה לכבישים ראשיים הפכו את הפרויקט למבוקש בקרב יזמים.
באר שבע – פיתוח אזור הדרום
- מכרזים לקרקעות מגורים, תעשייה ומסחר כחלק מתוכנית להרחבת העיר.
- היזמים חוששים מעלויות פיתוח גבוהות יחסית באזור זה.
כיצד משפיעים המכרזים של רמ"י על מחירי הקרקעות?
מחירי הקרקעות בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, כאשר החלטות רמ"י בנוגע למכרזים ולמדיניות השיווק משפיעות ישירות על המגמות בשוק.
- עליית מחירי הקרקעות – בעקבות מחסור בהיצע קרקעות זמינות ודרישות מחמירות יותר, המחירים ממשיכים לעלות.
- השפעה על מחירי הדיור – כאשר הקרקעות נמכרות במחירים גבוהים, היזמים נאלצים לגלגל את העלויות לצרכנים הסופיים, מה שמוביל להתייקרות הדירות.
- השלכות על משקיעי הקרקעות – משקיעים פרטיים יכולים לנצל את המצב ולבחון השקעות בקרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה.
מהן ההזדמנויות החדשות עבור משקיעי קרקעות?
למרות האתגרים, ביטול חלק מהמכרזים והירידה בביקוש באזורים מסוימים יוצרים הזדמנויות חדשות עבור משקיעים.
- השקעה בקרקעות עם פוטנציאל השבחה – קרקעות בתהליכי הפשרה או שינוי ייעוד עשויות להניב תשואה משמעותית בעתיד.
- התמקדות באזורים מתפתחים – השקעה בפריפריה המתפתחת, כדוגמת באר שבע, נתיבות ועפולה, עשויה להניב רווחים גבוהים יותר בטווח הארוך.
- ניצול התחדשות עירונית – עם ההפחתה במכרזים מסורתיים, השקעה בפרויקטים של פינוי-בינוי הופכת לאופציה אטרקטיבית יותר.
האם כעת הזמן הנכון להשקיע בקרקע?
שוק הקרקעות הישראלי מתמודד עם אתגרים רגולטוריים וכלכליים, אך הביקוש לדיור ממשיך לעלות, מה שהופך את ההשקעה בקרקעות לאופציה יציבה לטווח הארוך.
✔ המחסור בקרקעות זמינות לבנייה ממשיך להשפיע על המחירים – עם הזמן, קרקעות שיימכרו היום צפויות להתייקר.
✔ המדינה ממשיכה להגדיל את היצע הקרקעות – מה שמייצר הזדמנויות להשקעה בסביבה רגולטורית משתנה.
✔ הביקוש למגורים בישראל ממשיך לעלות – ולכן השקעה בקרקע נשארת אחד האפיקים הרווחיים ביותר לטווח הארוך.
איך משקיעי קרקעות יכולים לנצל את המכרזים של רמ"י?
כדי להפיק תועלת מהמדיניות החדשה של רמ"י, משקיעים צריכים להתמקד בקרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, לבדוק לעומק את תנאי המכרזים ולפעול באזורים שבהם קיימת תמיכה ממשלתית בפיתוח.
טיפים להשקעה חכמה בקרקע:
- לבצע מחקר מקיף על מכרזים קיימים ולזהות קרקעות עם פוטנציאל גבוה.
- להתייעץ עם מומחים בתחום הקרקעות והנדל"ן לפני קבלת החלטות השקעה.
- לעקוב אחר מדיניות רמ"י ולבחון כיצד היא משפיעה על אזורי הביקוש.
שאלות ותשובות נפוצות – שיווק קרקעות המדינה
מהו שיווק קרקעות המדינה?
שיווק קרקעות המדינה הוא תהליך שבו המדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מציעה קרקעות לציבור או ליזמים לצורך מגורים, תעשייה, מסחר או שימושים ציבוריים.מי אחראי על שיווק קרקעות המדינה בישראל?
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף האחראי המרכזי על שיווק קרקעות המדינה וניהולן, לרבות פרסום מכרזים והקצאת קרקעות.כיצד מתבצע בפועל תהליך שיווק קרקעות המדינה?
רמ"י מפרסמת מכרזים פומביים באתר האינטרנט שלה. במכרזים מפרטים על מיקום הקרקע, הייעוד, המחיר ההתחלתי ותנאי ההשתתפות.האם ניתן להשתתף במכרז של שיווק קרקעות המדינה גם כאדם פרטי?
כן. במרבית המכרזים כל אדם או תאגיד רשאי להגיש הצעה, בכפוף לעמידה בתנאי הסף המפורטים במכרז.מהם הקריטריונים לזכייה במכרזי שיווק קרקעות המדינה?
הקריטריון העיקרי הוא גובה ההצעה הכספית, אך לעיתים ישנם תנאים נוספים כמו ניסיון קודם, ייעוד חברתי או תנאים טכניים.כיצד ניתן לעקוב אחרי שיווק קרקעות המדינה המתוכנן בעתיד?
באמצעות אתר רמ"י, תכנון זמין, או רישום למערכות התראה אוטומטיות על פרסומים חדשים באזור מסוים.האם שיווק קרקעות המדינה מתבצע גם בפריפריה?
כן. המדינה אף מעודדת פיתוח בפריפריה ולעיתים מציעה הטבות כלכליות לזוכים במכרזים באזורים אלו.האם יש עדיפות מסוימת לאוכלוסיות מיוחדות במכרזים?
בחלק מהמכרזים קיימת הקצאה ייחודית ליוצאי צבא, זוגות צעירים, תושבים ותיקים או מגזרים מסוימים בהתאם למדיניות הממשלה.מה המשמעות של מכרז פומבי לעומת מכרז סגור בשיווק קרקעות המדינה?
מכרז פומבי פתוח לכולם ומתקיים בשקיפות מלאה, בעוד שמכרז סגור או ייעודי מיועד לקבוצות יעד מוגדרות מראש.מה כולל המחיר במכרזי שיווק קרקעות המדינה?
בדרך כלל, המחיר כולל את דמי החכירה ודמי הפיתוח, אך יש לבדוק האם המחיר כולל מע"מ, היטלים נלווים או תשלומים עתידיים.כיצד נקבע שווי השוק של הקרקע במכרז?
שווי הקרקע נקבע על בסיס שמאות מקרקעין שנעשית על ידי רמ"י, בהתחשב בייעוד הקרקע, מיקומה ומצב הפיתוח.האם ניתן להעביר זכויות בקרקע ששווקה במסגרת מכרז?
כן, אך בכפוף לאישור רמ"י ולעיתים לאחר תקופה מסוימת ממועד הזכייה או הקצאת הקרקע.מהן ההשלכות של ביטול השתתפות לאחר זכייה במכרז?
ביטול השתתפות לאחר זכייה עלול להוביל לאובדן הערבות ולסנקציות נוספות מצד רמ"י.כמה זמן לוקח להשלים את ההליך מרגע הזכייה עד קבלת הקרקע בפועל?
התהליך יכול להימשך חודשים ואף למעלה משנה, בהתאם למורכבות התכנון והשלמת התשתיות במקום.האם ניתן לקבל מימון לרכישת קרקע ממכרז של שיווק קרקעות המדינה?
כן, אך חשוב לוודא שהקרקע רשומה בטאבו או ברמ"י ושניתן לשעבדה. יש להתייעץ עם הבנק מבעוד מועד.האם הקרקעות שמוצעות בשיווק הן תמיד זמינות לבנייה מיידית?
לא בהכרח. לעיתים הקרקעות דורשות השלמת תשתיות, אישורי תכנון או הפקעות טרם ניתן להתחיל בבנייה.האם שיווק קרקעות המדינה כולל גם קרקעות חקלאיות?
כן, אך במקרים כאלו המכרז מייעד אותן לשימוש חקלאי בלבד או לתכנון עתידי להפשרה – ולא לבנייה מיידית.מהם הסיכונים האפשריים בשיווק קרקעות המדינה?
עיכובים בפיתוח, תחרות במכרזים, התחייבות כלכלית גבוהה וחוסר התאמה לייעוד או לציפיות המשקיע.האם ניתן לערער על תוצאות מכרז של שיווק קרקעות המדינה?
כן, קיימת אפשרות להגיש השגה או ערעור בתוך פרק זמן מסוים לאחר פרסום התוצאות, בהתאם להנחיות המכרז.מהם היתרונות של שיווק קרקעות המדינה לעומת רכישת קרקע פרטית?
היתרונות כוללים שקיפות, בטיחות משפטית גבוהה, לעיתים מחירים תחרותיים ותנאים המותאמים למדיניות תכנונית לאומית.
רוצים להשקיע בקרקע עם פוטנציאל השבחה גבוה? קבוצת שדות כאן בשבילכם!
קבוצת שדות מתמחה באיתור קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, בליווי משקיעים בתהליכי הפשרה ותכנון, ובמציאת ההזדמנויות הטובות ביותר בשוק הקרקעות המשתנה.
השאירו פרטים עכשיו וקבעו פגישת ייעוץ עם המומחים שלנו כדי לגלות איך תוכלו להשקיע נכון ולמקסם את הרווחים מהשינויים בשוק הקרקעות!
