קרקע פרטית למכירה – המדריך שיעזור לכם להשקיע חכם בעתיד

לפעמים חלומות מתגשמים, אבל הדרך להגשמתם היא קצת אחרת ממה שחשבנו. אז אתם חולמים להיות בעלי דירה בישראל ולא יכולים להרשות זאת לעצמכם? הגיע הזמן שתכירו את שוק הקרקעות בישראל ויפה שעה אחת קודם. במדריך זה תמצאו מידע וטיפים שיעזרו לכם לרכוש קרקע פרטית המוצעת למכירה במינימום סיכון.

קרקע פרטית למכירה – הדרך אל הדירה מתחיל בקרקע

בואו נודה באמת, רוב האנשים חושבים שקרקע פרטית למכירה היא "חלום" יקר יותר מרכישת דירה.  בפועל? זוהי הנחה שגויה לחלוטין ורכישת קרקע להשקעה היא האלטרנטיבה הנוחה יותר, הגמישה יותר, ובעיקר המניבה יותר מרכישת נכס בישראל. אך כיצד זה ייתכן? ובכן, כאשר אתם רוכשים דירה אתם נאלצים להתמודד עם מחירים מופקעים, לשלם מחיר מלא, ולהתמודד עם עליית הריבית ותשלומי המשכנתא הגבוהים, וכל זאת עבור דירה אחת בלבד שבטווח הארוך היא אינה מאוד מניבה אם היא לצורך מגורים ולא לצורך השכרתה. לעומת זאת, כשמדובר בקרקע פרטית למכירה קיימים טווחי מחירים של קרקעות שמתאימים לתקציבים שונים, ובעיקר שאינם משתוללים כמו מחירי הדיור בארץ.

אך מהי קרקע פרטית למכירה?

ובכן, בעוד שכ-93% מקרקעות ישראל שייכות לרשות מקרקעי ישראל והן אינן עומדות למכירה אלא ורק לחכירה (שימוש בקרקע לתקופה למעלה מחמש שנים תמורת דמי חכירה), רק כ-7% מהקרקעות הן בבעלות פרטית. כמו כן, כיוון שמשקיעים רבים מתעניינים ברכישת קרקעות למטרת בנייה, ובעקבות המחסור האדיר בדיור בישראל, קיימות אדמות חקלאיות להשקעה (בבעלות פרטית!) אשר נמצאות בהליך הפשרה, וקרקעות אלו עוברות סיווג מחדש על ידי הרשויות השונות בישראל במטרה לייעד אותן לקרקעות בנייה. לכן, קרקע פרטית היא קרקע השייכת לאדם אחד או יותר, וכאשר מבצעים עסקה לרכישת קרקע, חשוב לוודא היטב שהמוכר הוא אכן הבעלים של הקרקע ושהוא אינו חוכר, ומעבר לכך יש לבצע העברת בעלות.

מדוע קרקע פרטית למכירה היא השקעה מצוינת?

ביקוש עצום אל מול משאב מוגבל – כפי שציינו, בישראל יש רק כ-7% קרקעות פרטיות מה שהופך אותן להיצע מוגבל. אך לא רק, לקרקעות לבנייה (וקרקעות מופשרות!) יש ביקוש אדיר מכיוון שבטווח הארוך הן גם מייצרות עליית ערך של מאות אחוזים, וגם ניתן להנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה מהשכרת הנכסים שייבנו על הקרקע. כמו כן, ראוי לציין שהביקוש לדירות בארץ גובר על ההיצע (ולכן יש עליית מחירים!), ושקיים צורך מהותי בדיור נוסף כדי לענות על הביקוש.

השקעה בסיכון נמוך – באופן טבעי היכן שיש ביקוש מתמיד יש סיכון נמוך יותר. אך זאת לא הסיבה היחידה שהשקעה בקרקע פרטית היא השקעה סולידית ובסיכון נמוך. למעשה, ערכן של הקרקעות רק גדל משנה לשנה, כך שמהרגע שהשקעתם בקרקע ועד הרגע שתחליטו למכור, עלות הקרקע  תמשיך לעלות ובעתיד תוכלו להעמיד את השטח למכירה במחיר רווח וזאת עוד לפני השלמת תוכנית הבנייה.

אוכלוסיית ישראל במגמת צמיחה – בזמן שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול ותוחלת החיים מתארכת, נהייה צורך בהול יותר במבני דיור. נתון זה לא רק מגביר את הביקוש, אלא גם מקל מאוד על הליכי ההפשרה ועל האישורים הנדרשים מהרשויות. מדוע? מכיוון שהממשלה מעוניינת בפיתוח ותומכת בהפשרת קרקעות חקלאיות לקרקעות לבנייה.

בעלות פרטית על קרקע – קרקע פרטית למכירה מעניקה לכם בעלות פרטית על קרקע ומנכסת לכם שליטה מלאה על השטח, כך שאינכם תלויים בהחלטות של אחרים או באף גורם חיצוני שעלול להחליט שהוא מעוניין למכור (ועל הדרך לפנות אתכם!),

צבירת ערך הכסף – כאשר הכסף שלכם נשמר לו בבנק הוא לא ממש מייצר ערך ומה שאינכם יכולים להרשות לעצמכם היום כנראה שלא תוכלו להרשות לעצמכם גם בעוד שנה. לעומת זאת, כאשר אתם משקיעים בקרקע, הערך שלה הוא האקוויוולנט לשווי הכסף שלכם, כך שהקרקע צוברת ערך, שווי ההשקעה שלכם גדל, וכך גם הרווח שתעשו בעתיד אם תחליטו למכור.

כיצד תשקיעו בקרקע פרטית למכירה?

כדי לבצע עסקה לרכישת קרקע מאוד חשוב להבין במה אתם משקיעים, באיזו קרקע מדובר, מה התהליך הבירוקרטי והמשפטי הכרוך בכך, כמה זמן ייקח עד להוצאת תוכנית הבנייה לפועל (או לחילופין הליך ההפשרה!), מהן העלויות השונות שעלולות להתווסף (כגון מיסוי), וכן הלאה. לכן, מאוד מומלץ ואף הכרחי להסתייע בחברת שיווק קרקעות. מדוע? מכיוון שהשקעה בקרקע דורשת מומחיות בכמה רבדים שונים וסיוע של אנשי מקצוע המתמחים בשוק הקרקעות יכול להבטיח שאכן מדובר בהשקעה טובה ובטוחה העונה על הצרכים שלכם. מעבר לכך, יהיו מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע וחשוב שיהיה מי שילווה אתכם ויסביר לכם היטב את המשמעות של כל אחד מהם. במילים אחרות? לא מומלץ לבצע השקעה בסדר גודל כזה ללא סיוע מקצועי.

להלן השלבים ברכישת קרקע פרטית:

בחירת הקרקע המתאימה ויעדי השקעה

תחילה, הקפידו לבחור בחברת שיווק קרקעות מובילה ובעיקר אמינה. כפי שציינו, לליווי שלהם יש תפקיד חשוב בביצוע השקעה מוצלחת. כמו כן, לאחר שבחרתם את המומחים שיובילו אתכם, הגיע הזמן להסביר להם מהו התקציב שלכם, באיזה אזור אתם מעוניינים להשקיע, ומהם יעדי ההשקעה שלכם. חשוב שתעשו זאת כדי שחברת שיווק הקרקעות תציג בפניכם את המגמות הנוכחיות, המחירים, עליית ערך הקרקע בעתיד, תשואה פוטנציאלית, וכדומה, ובעיקר את הקרקעות שתואמות את הצרכים שלכם.

בקשה לתקן 22

בקשה לתקן 22 היא חובה! תקן 22 נועד להגן עליכם כמשקיעים ועלול למנוע אי נעימויות משמעותיות בעתיד. כאשר תבקשו תקן 22 תקבלו דו"ח מיוחד שנעשה על ידי שמאי מקרקעין ומטרתו לוודא ולפרט האם מצבה התכנוני של הקרקע ישונה בעתיד, ואכן תאושר בה בניה כפי שהוצג בפניכם (כגון תוכנית ההפשרה והבנייה שלה). בנוסף, לדו"ח זה יש חשיבות עצומה במידה ובעתיד יהיה שינוי בתוכנית ייעוד הקרקע. הכיצד? מכיוון שבמידה ויחליטו לסלול כביש על הקרקע שהשקעתם בה, זכויותיכם ישמרו ותקבלו זכויות בניה בקרקע הקרובה ביותר לקרקע שרכשתם.  אממה, הדרך הבטוחה ביותר להבטיח זאת היא בעזרת חברת שיווק קרקעות ופירמת עו"ד שפועלות לאורך כל התהליך בכדי להגן על האינטרסים שלכם, ועל ההשקעה שלכם.

הסכם רכישה והעברת בעלות

אלו שלבי העסקה האחרונים והם החשובים ביותר מבחינה משפטית. לכן, לטובתכם ולטובת ההשקעה שלכם, עשו זאת אך ורק בעזרת ייעוץ משפטי ולאחר בחינה מעמיקה של עו"ד. הסכם הרכישה הוא מסמך משפטי שבו יפורטו תנאי המכירה כגון מחיר הרכישה, פריסת התשלומים וכדומה), ולמרות שוודאי שהנכם מכירים את התנאים, יש לוודא שהכול מנוסח היטב ומדויק. לאחר שעשיתם זאת הגיע הזמן לבצע העברת בעלות שגם כרוך בהליך משפטי ל"רישום העברת הבעלות" בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל. הסכם משפטי זה לא רק יגן עליכם בעתיד בפני מחלוקות משפטיות, אלא גם יהווה הוכחה חוקית וחותכת שהנכם רשומים בטאבו כבעלי הקרקע.

שאלות ותשובות נפוצות על קרקע פרטית למכירה

1. מה ההגדרה של קרקע פרטית למכירה?
   מדובר בקרקע הרשומה בטאבו בבעלות מלאה של אדם פרטי או תאגיד, אשר מוצעת למכירה לציבור באופן ישיר או דרך מתווכים.

2. מהם היתרונות של רכישת קרקע פרטית לעומת קרקע בבעלות המדינה?
   בקרקע פרטית יש בעלות מלאה ובלתי מוגבלת, בניגוד לקרקע מדינה המוגבלת בחכירה ותלויה באישורים מרשות מקרקעי ישראל.

3. איך ניתן לבדוק אם קרקע היא אכן פרטית?
   יש לבדוק נסח טאבו עדכני שבו מצוין בבירור אם הקרקע פרטית ומהם פרטי הבעלות.

4. האם קרקע פרטית תמיד זמינה לבנייה מיידית?
   לא בהכרח. יש לבדוק את הייעוד התכנוני בתב"ע המקומית. קרקע יכולה להיות חקלאית, תעשייתית או מיועדת לבנייה – כל מקרה לגופו.

5. מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע פרטית למכירה?
   יש לבדוק סטטוס בטאבו, ייעוד תכנוני, גישה לתשתיות, עיקולים, זכויות צד ג', ותכניות עתידיות החלות על הקרקע.

6. כיצד משפיע הייעוד של הקרקע על ערכה?
   ייעוד הקרקע קובע אם ניתן לבנות עליה ומאיזה סוג. קרקע לבנייה למגורים שווה לרוב יותר מקרקע חקלאית או תעשייתית.

7. מהם הסיכונים ברכישת קרקע פרטית למכירה?
   הסיכונים כוללים רכישת קרקע ללא היתר בנייה, אי-התאמה לייעוד תכנוני, בעיות רישום בטאבו או מגבלות שימוש משפטיות.

8. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על קרקע פרטית לפני השלמת העסקה?
   כן. רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין נועד להבטיח את זכויות הקונה עד להשלמת רישום הבעלות.

9. האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת קרקע פרטית?
   תלוי בייעוד הקרקע. לבנייה רלוונטית – כן. אם הקרקע אינה מופשרת או אינה מיועדת למגורים, יידרשו תנאים נוקשים או מימון חלופי.

10. מהם השלבים המרכזיים בתהליך רכישת קרקע פרטית?
    בדיקת זכויות ובעלות, חתימה על זיכרון דברים או חוזה, רישום הערת אזהרה, תשלום מיסים, והעברת בעלות בטאבו.

11. האם ניתן להשקיע בקרקע פרטית גם ללא תוכנית בנייה קיימת?
    כן, אך חשוב להבין שמדובר בהשקעה ארוכת טווח. ערך הקרקע עשוי לעלות אם בעתיד תאושר תכנית פיתוח.

12. מה ההבדל בין קרקע פרטית לעסקאות קבוצת רכישה?
    קרקע פרטית נרכשת ישירות מבעלים. קבוצות רכישה פועלות לרכישת קרקע ומבצעות בנייה משותפת, דבר שכולל סיכונים ניהוליים.

13. האם יש מגבלות על מכירת קרקע פרטית?
    לרוב לא, אך אם יש צווי מניעה, עיקולים או התחייבויות משפטיות קודמות – ייתכן והקרקע אינה ניתנת למכירה עד להסרתם.

14. מהו היטל ההשבחה, והאם הוא רלוונטי גם לקרקע פרטית?
    כן. היטל השבחה נגבה במקרה של שינוי ייעוד או תוספת זכויות בנייה בקרקע פרטית, והוא משולם לרשות המקומית.

15. האם כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין בעת רכישת קרקע פרטית למכירה?
    בהחלט. רכישת קרקע כרוכה בבדיקות מקיפות משפטיות, תכנוניות ורישומיות – וליווי מקצועי הוא חיוני למניעת טעויות עתידיות.

מחפשים קרקע פרטית למכירה? קבוצת שדות תשמח לעמוד לשירותכם

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר של מאות אחוזים בישראל ובעולם. עם משקיעי נדל"ן ולקוחות מכל הארץ, קבוצת שדות מוכיחה פעם אחר פעם את המקצועיות ואת היסודיות של עבודתם, ומקפידה ללוות כל לקוח באופן אישי בתהליך של שקיפות, מסירות, אמינות, ומומחיות בסטנדרטים גבוהים ביותר.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.