שטחים מופשרים למכירה – מדריך יסודי ומקיף שילמד אתכם למזער סיכונים ומקסם רווחים

בעולם שלנו צריך לדעת להשקיע, וחשוב מכך, צריך לדעת מתי להפסיק לחכות שדברים טובים יקרו מעצמם, ובמיוחד בתחום הכלכלי. אז אחרי שנים של עבודה, חסכונות, וצמצומים אתם עדיין חולמים על דירה? לא ולא. הגיע הזמן להוריד מהפרק את הרעיון של "קניית דירה", ולהכיר לעומק את ההשקעה בשטחים מופשרים המוצעים למכירה.

בעוד שעולם ההשקעות לא מתאים לכולם, שוק הנדל"ן תמיד היה קונצנזוס, וזאת מהסיבה הפשוטה שנכסי נדל"ן הם The gift that keeps on giving. מדוע כך הדבר? מכיוון שלא מדובר בטרנד, בצורך עכשווי, או בקונספט שהטכנולוגיה יכולה להחליף, אלא בנכס מניב בעל ביקוש קבוע שחוצה דורות וזמנים. אממה, בעוד שיש כאלו שממשיכים לרשת נכסים (וזה לגיטימי לחלוטין!), קיים נתח אוכלוסייה עצום בישראל שרק ממשיך לחלום על רכישת דירה אחת בישראל, דירה שגם תהייה להם למגורים, וגם שתבטיח את הביטחון הכלכלי של ילדיהם בעתיד. למעשה מדובר בפלונטר אכזרי שממשיך לפעול לטובת אלו שיש להם, וממשיך לפגוע באלו שאין להם, הגיע הזמן לפרוץ ממנו החוצה. אז אנכם יכולים לרכוש דירה? זהו לא סוף הסיפור והגיע הזמן להתחיל ולשקול השקעה בקרקעות, הדרך הארוכה אך הבטוחה לדירה חדשה בישראל.

אז מדוע שוק הקרקעות נחשב לאלטרנטיבה הטובה ביותר לרכישת דירה?

ראשית, בואו נציין את המובן מאליו. כל בנייה וכל בניין שהנכם רואים החל ממגרש. למעשה, כל פרויקט מגורים חדש שמציע דירות למכירה, הוא תוצר סופי של בנייה על קרקעות. יחד עם זאת, במדינת ישראל רק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, בעוד שכ-93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל, ולכן כאשר אתם משקיעים בקרקע פרטית למטרת פיתוח הדיור, הנכם זכאים לנכס מגורים במבנה הייעודי. מה ההבדל? בעוד ששוק הדיור מציג מחירים גבוהים במיוחד, ואף מחירה של דירה ממוצעת בישראל מתקרב ל-2 מיליון שקלים, שוק הקרקעות מציג טווח מחירים שונה לחלוטין, שמאפשר גם לאזרח הממוצע לבצע השקעה. אז נכון, אומנם לא מדובר בתהליך מהיר כמו של רכישת דירה, אך בתמורה להשקעה סולידית ותוך כמה שנים, אותו משקיע יזכה להנות מדירה חדשה ובמיקום אסטרטגי בישראל. תוהים מדוע זה פחות שכיח מרכישת דירה? התשובה לכך היא היצע. מדינת ישראל היא קטנה ובעלת שטח מוגבל, וכמות הקרקעות היא מוגבלת ביותר.

מדוע מומלץ להשקיע בקרקעות בישראל ובפרט בשטחים מופשרים למכירה?

בעוד ששטחים להשקעה בישראל מביאים עמם מספר יתרונות מובהקים כגון עליית ערך שנתית, תשואה גבוהה, ושמירה על ערך ההון העצמי (נפרט בהמשך), רוב הקרקעות נדרשות לשינוי ייעוד, או במילים אחרות להפשרה. בפועל, במדינת ישראל אסור לבנות על מגרשים חקלאיים, וכדי להתיר זאת, יש לבצע הליך הפשרה של קרקע חקלאית, ולסווגה מחדש מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. לכן, כאשר משקיעים בשטחים מופשרים למכירה, אתם משקיעים בקרקע שסיימה את תהליך ההפשרה והינה מוכנה לבנייה, כך שלא רק שהקרקע שווה הרבה יותר, אלא גם הדרך שלכם להפוך לבעלים של דירה חדשה קצר יותר משמעותית.

אך מהם בכלל שטחים מופשרים למכירה?

ובכן, שטחים מופשרים למכירה הם שטחים להשקעה שכבר עברו את הליך ההפשרה וניתן להתחיל ולבנות עליהם (ולכן מדובר בקיצור תהליך משמעותי עבור המשקיעים).  למעשה, ההפשרה של קרקעות היא תהליך בירוקרטי שמתבצע על  ידי גופים רשמיים במטרה לשנות את הסטטוס של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה על ידי בחינה לעומק של תוכנית המתאר של הקרקע, והאם יכולה להיות בעייתיות בבנייה על קרקע זו. יתרה על כך, כיוון שמדובר בתהליך לא קצר, ברגע שקרקע הופשרה וקיבלה את כל האישורים הנדרשים, ערכה עולה משמעותית כקרקע מופשרת בהשוואה לקרקע חקלאית. חשוב לומר, כל הקרקעות בישראל מייצרות עליית ערך שנתית, כך שגם השקעה בקרקע שנמצאת בתחילת תהליך ההפשרה היא השקעה מצוינת. יחד עם זאת, למי שמעדיף לחסוך זמן, עדיף להשקיע בקרקע מופשרת.

מדוע השקעה בקרקעות זה אפיק השקעה בסיכון נמוך?

אז כפי שציינו להשקעה בקרקעות יש יתרונות רבים ועל כמה וכמה כאשר מדובר בשטחים מופשרים למכירה. יחד עם זאת, אחת הסיבות העיקריות שהשקעה בכלל סוגי הקרקעות, בין אם מדובר במגרשים חקלאיים, מגרשים מופשרים, או מגרשים שנמצאים בהליכי הפשרה זה הסיכון הנמוך הכרוך בהשקעה. אך מדוע הסיכון הוא נמוך?

1. ערכן של הקרקעות מציג עלייה משנה לשנה, ומדובר במגמה קבועה הנראית לעין בעשרים שנה האחרונות. בפועל, עליית ערך מובילה לעליית מחירים, ולכן כאשר משקיעים בקרקע במחיר סולידי, אפשר למכור את הקרקע כשנה ויותר מרגע ההשקעה במחיר רווח, כאשר אם מחכים לסיום הפשרת הקרקע ואף לסיום בניית תוכנית הבנייה, ניתן למכור את הנכס ברווח של מאות אחוזים.
2. תשואה גבוהה היא החלום של משקיעי נדל"ן, ובסיום הבנייה על הקרקע הייעודית, המשקיעים יכולים ליהנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה במיוחד.
3. השקעת הון עצמי בקרקע מונעת את שחיקת הכסף בבנק. למעשה, דמי ההשקעה מוגנים ומאובטחים בדיוק כי שכספכם מוגן בחשבון הבנק, אך מכיוון שהקרקע ממשיכה לייצר ערך (כפי שצוין הנ"ל), דמי ההשקעה ממשיכים גם הם לצבור ערך באופן סימולטני, כאשר בבנק הכסף אינו מייצר תמורה.
4. במדינת ישראל קיים משבר דיור חמור והביקוש לדירות רק ממשיך לגדול כאשר הביקוש העצום לדיור הוא בדיוק מה שמונע משוק הדיוק להוריד מחירים. ובכן, כך גם לגבי הקרקעות. הביקוש אליהן הוא גדול משמעותית מההיצע, ואף הממשלה מעודדת הפשרת קרקעות למטרת בניית מבני מגורים. מעבר לכך, הביקוש העצום משחק תפקיד חשוב במידה ותחליטו למכור את הקרקע, כיוון שתוכלו לעשות זאת ללא דיחוי ובמחיר רווח.

מה חשוב לדעת על שטחים מופשרים למכירה בטרם מבצעים עסקה לרכישת קרקעות?

קרקע מופשרת היא לא בהכרח קרקע מניבה ומאוד חשוב לבדוק את נתוני הקרקע בטרם משקיעים. יותר מכך? מאוד רצוי ואף הכרחי להיעזר בחברה לשיווק קרקעות כדי להבטיח שאכן נעשו כל הבדיקות הקריטיות. מדוע זה חשוב? מכיוון שמשווקי קרקעות מקצועיים מכירים את המגמות הנוכחיות, את המחירים, ואת איכויות הקרקעות השונות, אך חשוב מכך, הם מקפידים לבחון את תוכניות המתאר הארציות (תמ"א 35), האם הקרקע עומדת בקריטריונים של רצף טריטוריאלי, האם הקרקע אכן נמצאת בבעלות פרטית (ואינה אדמה חכורה), וכן הלאה. כמו כן, כיוון שהעסקה טומנת בתוכה הסכמים משפטיים כגון הסכם רכישה, והסכם העברת בעלות בטאבו, חברות לשיווק קרקעות מעניקות למשקיעים ליווי צמוד של חברת עו"ד מטעמם, שמבטיחה לבחון כל היבט ונוסח בהסכמים כדי לשמור על האינטרסים של המשקיעים.

שאלות ותשובות נפוצות על שטחים מופשרים למכירה

1. מה הכוונה בביטוי שטחים מופשרים למכירה?
   שטחים מופשרים למכירה הם קרקעות שבעבר יועדו לחקלאות או לשימושים אחרים, ועברו שינוי ייעוד באופן רשמי כך שניתן לבנות עליהן בהתאם לתכנית מתאר מאושרת.

2. כיצד ניתן לוודא ששטח מסוים אכן הופשר?
   יש לבדוק את הייעוד התכנוני בתב"ע (תכנית בניין עיר), לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או לעיין במערכת “תכנון זמין” של מנהל התכנון.

3. מהם היתרונות של רכישת שטחים מופשרים למכירה?
   היתרונות כוללים זמינות גבוהה יותר לבנייה, ודאות תכנונית, פוטנציאל רווח בטווח קצר או בינוני, ונגישות לתשתיות קיימות או מתוכננות.

4. האם ניתן להתחיל לבנות מיד לאחר רכישת שטח מופשר?
   במקרים רבים כן, אך לרוב נדרשים תכנון מפורט, חלוקת מגרשים, חיבור לתשתיות והוצאת היתר בנייה מהרשות המקומית.

5. האם כל שטח מופשר כולל גם זכויות בנייה?
   לא בהכרח. חשוב לבדוק האם השטח כולל הקצאת זכויות בנייה בפועל או שמדובר בהפשרה עקרונית שדורשת תכנון נוסף לצורך מימוש הבנייה.

6. מה ההבדל בין שטח חקלאי לשטח מופשר?
   שטח חקלאי מיועד לעיבוד חקלאי בלבד, ואילו שטח מופשר עבר שינוי ייעוד ומיועד לבנייה – לרוב למגורים, מסחר או שימושים ציבוריים.

7. איך נקבע מחיר של שטחים מופשרים למכירה?
   מחיר השטח מושפע ממיקומו, אחוזי הבנייה האפשריים, תשתיות זמינות, קירבה לאזורי ביקוש, וסטטוס התכנון וההיתרים.

8. האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת שטח מופשר?
   במקרים מסוימים כן, במיוחד כאשר מדובר בקרקע עם תב"ע מאושרת ויכולת מימוש גבוהה. עם זאת, המימון לרוב חלקי ודורש הון עצמי משמעותי.

9. מהם הסיכונים האפשריים ברכישת שטחים כאלה?
   הסיכונים כוללים עיכובים באישורי בנייה, מגבלות תכנוניות שלא נראו מראש, חוסר נגישות תשתיתית, או בעיות רישום ובעלות.

10. כיצד ניתן לבדוק את בעלות השטח?
    באמצעות נסח טאבו או בדיקה מול רשות מקרקעי ישראל, בהתאם לסוג הקרקע. חשוב לוודא רישום תקין והעדר שעבודים או עיקולים.

11. האם יש מסים על רכישת שטחים מופשרים למכירה?
    כן. הרוכש נדרש לשלם מס רכישה, ובמקרים של עליית ערך משמעותית – ייתכנו גם היטל השבחה ומס שבח בעת מכירה עתידית.

12. האם ניתן לרכוש שטח כזה להשקעה בלבד, ללא כוונה לבנות?
    כן. משקיעים רבים רוכשים שטחים מופשרים כנדל"ן מניב או כהשקעה הונית מתוך ציפייה לעליית ערך או מכירה ברווח עתידי.

13. מה ההבדל בין שטח מופשר עם היתר לבין שטח מופשר ללא היתר?
    שטח עם היתר בנייה מאפשר התחלת עבודות מיידית בכפוף לתכנון, בעוד ששטח ללא היתר מחייב תכנון מפורט נוסף ואישור הרשויות.

14. האם כל שטח מופשר נמצא באזור עירוני?
    לא בהכרח. ישנם גם שטחים בפרברי ערים או ביישובים מתפתחים שעברו הפשרה כחלק מתכניות להרחבה ופיתוח אזורי.

15. מה חשוב לבדוק לפני רכישת שטח כזה?
    יש לבדוק את הייעוד התכנוני, סטטוס התשתיות, בעלות חוקית, מסמכים תכנוניים מאושרים, פוטנציאל עתידי והיבטי מיסוי. ליווי מקצועי מומלץ לכל אורך הדרך.

אז הנכם מתעניינים בקרקעות מופשרות למכירה? הכירו את קבוצת שדות

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.