בניה על קרקע חקלאית:- כיצד עושים זאת והאם זו השקעה משתלמת?

מהשקעות טובות אפשר להרוויח ובגדול, החוכמה היא לדעת במה להשקיע, כמה להשקיע, וחשוב מכך, מדוע להשקיע דווקא באותו אפיק השקעה. ובכן, אנחנו כאן כדי להציג בפניכם בניה על קרקע חקלאית, אפיק ההשקעות שחובה שתכירו.

בעוד שלשוק הקרקעות בישראל יש השפעה רבה על המגמות הכלכליות והחברתיות של המדינה, הוא עדיין קצת פחות מוכר מ"אחיו הגדול" שוק הדיור. ובכן, אנחנו כאן כדי לשנות זאת. במאמר זה, אנו נסביר לכם על החשיבות של שוק הקרקעות בישראל, מדוע הוא נחשב לאפיק השקעות מצטיין ובסיכון נמוך, מה המשמעות של השקעה בקרקע חקלאית, ומהו ההליך הנדרש על פי חוק כדי לבצע בניה על קרקע חקלאית. ראוי לציין שלמרות שתמיד חשוב "להכין שיעורי בית" לפני שמתחילים להשקיע, איך זה תחליף לליווי וייעוץ של מומחים בתחום, וכאשר מדובר בשוק הקרקעות, חברה לשיווק קרקעות יכולה לסייע לכם רבות, הן מבחינת איתור הקרקע הטובה ביותר, והן מבחינת הייעוץ והידע שיש להם להציע לכם. אז אתם בוחנים את האפשרות להשקיע בקרקעות? הנה כל הדברים שחשוב שתדעו.

שוק הקרקעות – קצת רקע למשקיע המתחיל

בחברה של היום שמאוד אוהבת הכול "עכשיו ומיד" זה לא ממש מפתיע ששוק הקרקעות קצת פחות מוכר משוק הדיור. ועדיין, עבור משקיעים רבים שמבינים שהסבלנות משתלמת, שוק הקרקעות כבר ממזמן נחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הטובים בישראל. אז מהו בכלל שוק הקרקעות? ובכן, במדינת ישראל שכפי שאתם וודאי יודעים מוקפת מדינות אויב, הקרקעות הן משאב מאוד מוגבל. באופן טבעי קרקעות הן דבר שלא ניתן לייבא מחו"ל, או להנדס שטחים נוספים, ולכן יש חשיבות עצומה לנצל את המשאב הזה באופן אופטימלי. עם זאת, כשמדובר בקרקעות להשקעה, רק כ-7% קרקעות נמצאות בבעלות פרטית, כאשר 93% שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן ניתנות למכירה או השקעה. אך האם כל הקרקעות זהות? כמובן שלא, ואף לא כל קרקע בישראל מותרת לבניה, בדגש קרקעות חקלאיות. אממה, בגלל שקיים צורך בפיתוח הדיור והבנייה בישראל, ניתן לבצע לקרקעות חקלאיות הפשרה, ובכך לשנות את ייעודן לקרקע לבניה. כלומר? בניה על קרקע חקלאית מותרת אך ורק לאחר הפשרת הקרקע וקבלת האישורים הנדרשים.

אז מהו התהליך הנדרש לבניה על קרקע חקלאית?

מדובר בהליך שנקרא הפשרת קרקעות חקלאיות וזה למעשה תהליך רווי בירוקרטיה שמתחיל בהגשת בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע וסיווגה מחדש מקרקע חקלאית לקרקע המותרת לבנייה ופיתוח. התהליך עצמו הוא תהליך מתמשך שבו למעשה תוכנית המתאר של הקרקע הייעודית תעבור בחינה יסודית על ידי הוועדות המקומיות וארציות של תכנון ובניה (כאשר גורם ממשלתי הוא המכריע!). כפי שציינו, לא מדובר בתהליך שמתבצע באופן מידי, ואף ראוי לציין כי לא פעם הרשויות דורשות לבצע שינויים בתוכנית כתנאי לאישור ההפשרה. אז מדוע הוא קריטי? מכיוון שבמדינת ישראל אסור על פי חוק לבנות על קרקעות חקלאיות ללא שינוי ייעודן וסיווגן מחדש וזו הדרך היחידה להוציא לפועל בניה על קרקע חקלאית.

אז מדוע בכל זאת מומלץ להשקיע בקרקע חקלאית?

נתחיל ונאמר שב-20 שנים האחרונות הקרקעות בישראל מציגות עליית ערך באופן מגמתי, וזה נכון גם לגבי קרקעות חקלאיות. מדוע זה נתון חשוב? מכיוון שלמרות שקרקעות חקלאיות נחשבות לזולות יותר וזקוקות להפשרה כדי שיתאפשר לבנות עליהן, הזמן הוא למעשה "אדיב" אליהן, והערך שלהן צפוי לעלות גם במהלך תקופת ההפשרה. חשוב להבין, ניתן למכור את הקרקע בכל עת במחיר רווח מבלי להמתין לסיום ההפשרה או לחילופין למימוש תוכנית הבנייה. כך או כך, מדובר בהשקעה סולידית ובסיכון נמוך אשר טומנת בתוכה תשואה פוטנציאלית גבוהה וזאת מכיוון שהביקוש ממשיך לגדול, והצורך בקרקעות להפשרה עבור פיתוח הדיור רק נהייה דחוף יותר. מעבר לכך? צריך לזכור שכאשר מותרת בניה על קרקע חקלאית (שבה השקעתם!) למטרת פיתוח דיור, גדל הסיכוי שלכם להפוך בעתיד לבעלי נכס מגורים חדש שיבנה על הקרקע. יתרון חשוב (מאוד!) נוסף שראוי לציין הוא שההשקעה בקרקע מגינה על הכסף שלכם מפני שחיקה. בהשוואה לבנק שבו הכסף יושב לו בחשבון ואינו מייצר ערך, כספי ההשקעה שלכם בקרקע מייצרים תמורה בכל פעם ששווי הקרקע עולה. חשוב מאד!

שאלות ותשובות נפוצות על בניה על קרקע חקלאית

1. האם מותר לבצע בניה על קרקע חקלאית?
   באופן עקרוני, לא ניתן לבצע בניה על קרקע חקלאית למגורים או שימושים לא חקלאיים, אלא אם בוצע שינוי ייעוד והתקבל היתר מהוועדות התכנוניות הרלוונטיות.

2. מהו ייעודה של קרקע חקלאית?
   ייעוד הקרקע הוא לשימושים חקלאיים בלבד – גידולים חקלאיים, חממות, רפתות או מתקנים תומכי חקלאות. בניה שאינה למטרה זו תיחשב לחריגה.

3. האם ניתן לקבל היתר לבניה זמנית על קרקע חקלאית?
   במקרים מסוימים, ניתן לקבל היתר למבנה זמני המשמש פעילות חקלאית (כגון מחסן ציוד). עם זאת, ההיתר מוגבל בזמן ובשימוש.

4. מהו תהליך שינוי ייעוד לצורך בניה על קרקע חקלאית?
   התהליך כולל ייזום תכנית שינוי ייעוד, הגשה לוועדות התכנון, פרסום להתנגדויות, ואישור התכנית. מדובר בתהליך שעלול להימשך שנים ודורש אישורים מגורמים שונים.

5. האם בניה לא חוקית על קרקע חקלאית היא עבירה פלילית?
   כן. בניה ללא היתר על קרקע חקלאית מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה, ועשויה להוביל לצו הריסה, קנסות ואף הליכים משפטיים.

6. מהן ההשלכות הכלכליות של בניה לא חוקית?
   בנייה לא חוקית עלולה לגרור הוצאות משפטיות, הריסת מבנים על חשבון הבעלים, קנסות כבדים, וכן פגיעה בערך הנכס וביכולת למכור אותו.

7. האם ניתן להגיש בקשה לבדיקה תכנונית לפני רכישת קרקע חקלאית?
   בהחלט. ניתן להוציא תיק מידע תכנוני מהרשות המקומית, ולברר האם קיימת אפשרות עתידית לבניה על הקרקע או שינוי ייעוד.

8. כמה זמן נמשך תהליך הפשרת קרקע חקלאית לצורך בניה?
   תהליך ההפשרה עשוי להימשך בין חמש לעשר שנים ואף יותר, תלוי במורכבות התכנונית ובמדיניות הפיתוח באזור.

9. מי מוסמך לאשר בניה על קרקע חקלאית לאחר שינוי ייעוד?
   הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הגוף שמאשר היתר בניה, לאחר שהקרקע שינתה את ייעודה לבניה במסגרת תכנית מאושרת.

10. האם ניתן לבצע בניה חקלאית (כגון חממה) ללא היתר?
    גם לבניה חקלאית יש צורך בהיתר, אם כי לעיתים ניתן להקל בדרישות התכנוניות. יש לבדוק את סוג המבנה והייעוד מול הרשות הרלוונטית.

11. האם שינוי ייעוד מחייב את כל בעלי הקרקע?
    בתהליכים קבוצתיים או תכניות רחבות, נדרשת הסכמת רוב הבעלים ולעיתים מתקיים איחוד וחלוקה של הקרקע, אך כל מקרה נבחן לגופו.

12. מהו ההבדל בין קרקע מופשרת לבין קרקע חקלאית שטרם הופשרה?
    קרקע מופשרת כבר שינתה את ייעודה וניתן להתחיל עליה תכנון ובניה. קרקע שטרם הופשרה עדיין כפופה להגבלות ייעוד חקלאי.

13. האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית מתוך כוונה לבנות בעתיד?
    רכישה כזו אפשרית, אך יש לבחון היטב את הפוטנציאל לשינוי ייעוד, את מיקום הקרקע ואת תוכניות הפיתוח האזוריות. ליווי מקצועי חיוני.

14. מה תפקידו של עורך דין בתהליך בניה על קרקע חקלאית?
    עורך הדין בודק את הזכויות המשפטיות, מלווה את תהליך הרכישה או ההפשרה, ומסייע בהגשת בקשות והבנת ההשלכות החוקיות של הבניה.

15. מהם המסמכים הנדרשים לבחינת אפשרות בניה על קרקע חקלאית?
    יש להציג נסח טאבו, תיק מידע תכנוני, תב"ע עדכנית, ולפי הצורך – חוות דעת שמאית, ייעוץ תכנוני, ואישורים משלימים מהרשויות.

מעוניינים בקניית קרקע חקלאית להשקעה? אז כדאי שתעשו זאת עם חברת שיווק הקרקעות הטובה ביותר בארץ

הכירו את קבוצת שדות, החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הנדל"ן. מדובר בחברה שמביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שיכווינו אתכם בזהירות ובשקיפות לביצוע השקעה מניבה ומוצלחת.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.