הפשרת קרקע חקלאית לבניה היא תהליך מרכזי בתחום הפיתוח העירוני. בעידן שבו מרחב העיר נהפך למשאב יקר ומוגבל, היכולת למצוא פתרונות יעילים לניצול הקרקע היא המפתח לפריחה כלכלית. במאמר זה נעסוק בתהליך ההפשרה ומדוע משתלם להשקיע בקרקע חקלאית למטרת בניה.
בתקופה זו שבו קצב גידול האוכלוסין הוא מגמתי והמרחב האורבני הופך למשאב יקר וצפוף, הפשרת קרקעות היא הפתרון האולטימטיבי לחדשנות עירונית. מדוע? מכיוון שהפשרת קרקעות זו הדרך היחידה לנצח את משבר הדיור ובעיקר את מצוקת הדיור שבה אנו כבר מצויים. למעשה, בנקודת הזמן הנוכחית, היכולת למצוא את האיזון בין פיתוח עירוני דינמי לבין ניצול המשאבים המצומצמים שבידנו היא קריטית והיא הינה הליבה של מודל ההפשרה, אך לא רק, כיוון שעם הזמן הפשרת קרקעות יצרה עוד אפיק משמעותי, אפיק השקעות. על ידי הרחבת המשאב העיקרי של שוק הקרקעות היא יצרה אפשרות מצוינת למשקיעים שונים להשקיע בקרקעות חקלאיות למטרת בניה ולייצר לעצמם מגוון דרכים להרוויח לטווח ארוך. אך כיצד בכלל מפשירים קרקעות ומדוע השקעה בהפשרת קרקע חקלאית לבניה הפכה לאחד מאפיקי ההשקעות הטובים בארץ? בוא נתחיל.
שוק הקרקעות: אפיק-השקעה-מצטיין!
בשוק הנדל"ן, ענף הקרקעות נחשב לאפיק השקעה נהדר ובמיוחד כיוון שכבר למעלה מ-20 שנה הקרקעות בישראל מציגות עליית ערך. בנוסף לכך, למרות שבישראל המחיר של דירה ממוצעת נושק ל-2 מיליון ש"ח, הקרקעות הן אלו שמהוות את התשתית לתהליך הבניה. לכן, כאשר משקיעים בקרקע פרטית עם תוכנית מתאר ביצועית, קיים סיכוי גדול להרוויח בעתיד תשואה פוטנציאלית גבוהה ולהפוך לבעלים של נכס המגורים שיבנה על קרקע הייעודית .כמו כן, כיוון שבארץ כ-93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל, ורק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, מדובר במשאב בעל היצע מוגבל למדי אך בעל פופולריות גבוהה וביקוש עצום. פקטור חשוב נוסף הוא מחירי הקרקעות. בניגוד לשוק הדיור שכבר הפך לאפיק השקעה של עשירים, שוק הקרקעות מציג טווח רחב של מחירים שהינו מאפשר לכלל הציבור להשקיע. עד כה נשמע מצוין? בואו נמשיך.
אז מה המשמעות של הפשרת קרקע חקלאית לבניה?
כפי שכבר ציינו, מספר הקרקעות בישראל הוא דיי מוגבל. אממה, מתוך ההיצע הקיים, לא כל קרקע מותרת על פי חוק לבניה, ובפרט קרקעות חקלאיות. בדיוק לשם כך קיים ההליך שנקרא הפשרת קרקעות. למעשה, מדינת ישראל מאפשרת לסווג מחדש קרקעות חקלאיות ולשנות את ייעודן לקרקעות לבניה על ידי הפשרתן. מדובר בתהליך שאומנם כרוך בהרבה בירוקרטיה אך עלול להשתלם מאוד בעתיד, ובעיקר לבעלי הקרקעות המופשרות. התהליך להפשרת קרקע חקלאית לבניה מתחיל בהגשת בקשה רשמית לשינוי ייעוד והגשת תוכנית מתאר מפורטת. לאחר מכן, מתבצעת בחינה של תוכנית המתאר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר בסיומה הוועדה מגישה את המלצתה לוועדה המחוזית. בשלב זה הוועדה המחוזית מבצעת בדיקה תכנונית ראשונית כדי לבחון האם התוכנית עומדת בדרישות השונות לרבות תנאי הסביבה, אופייה של הקרקע, ותוכניות המתאר הארציות. כמו כן, חשוב לומר שבמקרים רבים הוועדה דורשת לבצע שינויים בתוכנית המתאר כתנאי לאישורה והמשך לשלבים הבאים. בהמשך התהליך ולאחר שבוצעו השינויים הנדרשים, הוועדה המחוזית מפרסמת בפומבי את תוכנית המתאר וזאת כדי לאפשר לרשויות, בעלי עניין, וגופים חיצוניים להביע התנגדויות שונות. במידה ואכן יש כאלה, מתקיים דיון משותף של מתנגדי התוכנית, מגישי הבקשה וחברי הוועדה המחוזית במטרה להגיע לפשרה. לבסוף, נשלח עותק של התוכנית לשר הפנים, שהוא גם הגוף המוסמך להענקת אישור סופי להפשרת הקרקע. נשמע ארוך ומורכב? אז זכרו שפקטור הזמן אינו גורע מערך הקרקע. נהפכו, מעבר לכך שערך הקרקעות צפוי לעלות ככל שעובר הזמן, בכל שלב לאורך הליך ההפשרה, המשקיע יכול להחליט למכור את הקרקע ובמחיר רווח.
מדוע השקעה בהפשרת קרקע חקלאית לבניה נחשבת לאפיק השקעה בסיכון נמוך?
ובכן מה שהופך השקעה להשקעה מצוינת היא מענה לצורך, ובישראל קיים צורך בהול בהתחלות בניה. מדובר בצורך קיים, עצום, ולא פחות חשוב, מוכר על ידי ממשלת ישראל. לכן כאשר מבצעים השקעה בקרקע, משקיעים בפתרון לצורך. יותר מכך? כיוון שמחירי הקרקעות לא גבוהים, ובמיוחד מחירי הקרקעות החקלאיות, המשקיעים לא נדרשים לקחת סיכון כלכלי עצום שעלול בעתיד לעלות להם ביוקר (תרתי משמע). בנוסף לכך, חשוב להבין שלא רק שערך הקרקעות ממשיך לעלות בצורה אורגנית, אלא במהלך הליך ההפשרה, שווי הקרקע צפוי לעלות ככל שמתקדמים בשלבים, כך שמשקיעים יכולים למכור את הקרקע בכל עת במחיר רווח ואף במחיר רווח של מאות אחוזים (תלוי מתי הם מחליטים למכור). סיבה נוספת ומאוד משמעותית בעיקר בימינו היא שהשקעה בקרקעות מונעת את שחיקת הכסף. כלומר? בניגוד לבנק, שאינו מעניק תמורה לכספכם וגורם לשחיקת הערך שלו, דמי ההשקעה ממשיכים לצבור ערך באופן סימולטני לעליית הערך של הקרקע, דבר שהוא קריטי בימינו כיוון שכלל המשק ממשיך בעליית מחירים. שורה תחתונה? מדובר בהשקעה סולידית שמולידה אפשרויות רבות לייצר רווח.
מתעניינים בהפשרת קרקע חקלאית לבניה? הכירו את קבוצת שדות
בעוד שתהליך ההשקעה בקרקעות הפך לאפשרות מרתקת ובעיקר מניבה, עדיין מומלץ ואף חשוב להיעזר בניסיונם של מומחים מובילים בתחום. קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ושומר באדיקות על האינטרסים של המשקיעים בתהליך של שקיפות ומקצועיות חסרת תקדים. עם הייעוץ וההכוונה של שדות תגלו את הערך האמיתי של שהשקעה בקרקעות ותוכלו להנות מהשקעה מצטיינת לטווח ארוך.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
