השקעה בקרקע מניבה בישראל במינימום סיכון – המדריך המקיף למשקיע המתחיל

הנכם שוקלים לראשונה לבצע השקעה בקרקע? אז כדאי שתגיעו לתהליך מוכנים ושתכירו יותר לעומק את שוק הקרקעות בישראל. לשם כך ריכזנו עבורכם את כל המידע והשלבים שאתם חייבים להכיר

שוק הקרקעות בישראל הוא בהחלט אפיק השקעה שווה לבחון ובעיקר אם אתם מרגישים שהחלום לרכישת דירה רק ממשיך להתרחק משנה לשנה. למעשה, למרות שמדובר באפיק השקעה קצת פחות פופולרי משוק הדיור, יש לא מעט משקיעים ותיקים שיעידו שהוא משתלם הרבה יותר. אך מהו בכלל שוק הקרקעות בישראל ומדוע הוא נחשב לאפיק השקעה משתלם ובסיכון נמוך? אז ראשית בואו נתחיל עם קצת רקע. שוק הקרקעות בישראל בנוי מ-7% קרקעות שנמצאות בבעלות פרטית, ו-93% קרקעות ששייכות לרשות מקרקעי ישראל (אשר לא ניתן לרכוש אותן!). כמו כן, מכיוון ששטחה של מדינת ישראל הוא יחסית קטן ולא ניתן "לייצר" או "לייבא" קרקעות חדשות, מספר הקרקעות להשקעה הוא מוגבל בהחלט. אך האם זה אומר שכל קרקע ראויה להשקעה? התשובה היא בהחלט לא ומאוד חשוב להבין באילו קרקעות כדאי להשקיע ומדוע בטרם מבצעים השקעה בקרקע. כיצד עושים זאת? בואו נרחיב.

מהי קרקע להשקעה?

קרקע להשקעה היא שטח שניתן וכדאי להשקיע בו במטרה לייצר רווח, ובדיוק כפי שבעולם ההשקעות צריך להכיר את הענף, את הסיכונים, ואת יעדי ההשקעה, כך גם יש לעשות כשמדובר בהשקעה בקרקעות. ובכן, רוב אפיקי ההשקעה המניבים הקשורים להשקעה בקרקע קשורים לפיתוח נדל"ני כגון בניית דיור, מבנים מסחריים, וכדומה. במילים אחרות? השקעה נכונה בקרקע הולכת יד ביד עם הייעוד שלה. יחד עם זאת, כיוון שבישראל קרקעות הן משאב סופי ולא ניתן לבנות על כל קרקע (ובעיקר על קרקע חקלאית!), קיים הליך הנקרא הפשרת קרקעות כאשר מטרתו העיקרית היא סיווג מחדש של הקרקע, למשל מסטטוס של קרקע חקלאית לסטטוס של קרקע לבנייה. האם זה אומר שצריך להשקיע רק בקרקעות לבנייה או לחילופין בקרקעות מופשרות? ממש לא, אלא ניתן להשקיע גם בקרקע שנמצאת בתחילתו של הליך הפשרה.

אך מה המשמעות של השקעה בקרקע חקלאhת או שאינן מופשרות?

ובכן, נתחיל ונאמר שקרקע חקלאית להשקעה היא בעצם קרקע שעומדת לעבור הפשרה והשבחה, כאשר בסיום התהליך ניתן להתחיל ולבנות על הקרקע. בפועל, המשמעות של השקעה בקרקע שאינה סיימה את תהליך ההפשרה זה שהתהליך מרגע ההשקעה ועד להוצאת תוכנית הבנייה לפועל הוא פשוט יותר ארוך. יחד עם זאת, חשוב לציין שהקרקעות בישראל מייצרות עליית ערך שנתית (כבר למעלה מ-20 שנה!), ולכן ערך המגרש שרכשתם ממשיך לעלות בכל מקרה. יותר מזה? כיוון שקיים ביקוש גבוה מאוד לקרקעות בישראל, המשקיע יכול למכור את הקרקע בכל שלב במחיר רווח משמעותי ביחס לגודל ההשקעה שלו.

במה כרוך תהליך ההפשרה?

הפשרת קרקעות היא תהליך בירוקרטי ממושך הכרוך בכמה שלבים. השלב הראשון הוא השלב  שבו מגישים את הבקשה להפשרת הקרקע ומציגים תוכנית מפרט מפורטת לבנייה המתוכננת. בקשה זו תיבחן על ידי גופים שונים ותעבור סקירה של וועדה מקומית ושל וועדה ארצית, ויידרש אישור סופי מגוף ממשלתי. בשורה תחתונה? מדובר בהליך של שינוי ייעוד הקרקע שמטרתו היא היא קבלת אישורים והיתרי בנייה.

מהו הפוטנציאל הריווחי של השקעה בקרקע?

הפוטנציאל הריווחי של השקעה בקרקע הוא אדיר וקיימים כמה דרכים להרוויח ממנה.. כפי שציינו הקרקעות בישראל מציגות עליית ערך שזה אקווילנט לעליית מחירים, כך שניתן לרכוש קרקע ולמכור אותה כמה שנים לאחר מכן במחיר רווח משתלם. לעומת זאת על ידי השקעה סולידית בקרקע הנמצאת בהליך הפשרה, ולהמתין עד כאשר תוצא תוכנית הבנייה לפועל ואז למכור נכס מגורים חדש ברווח של מאות אחוזים. כמובן שצריך לזכור שלא מדובר בתהליך שקורה מהיום למחר, ולכן נדרשת הרבה סבלנות, שכפי שאתם יודעים נוטה להשתלם, וכשמדובר בשוק הקרקעות היא משתלמת ובגדול.

מהם היתרונות?

טווחי מחירים של קרקעות – בניגוד לשוק הדיור שמחיריו הגבוהים לא מאפשרים לכולם להשקיע, שוק הקרקעות דווקא מציג טווח רחב של מחירים שבהחלט נוחים יותר לאזרח הממוצע בישראל.

עליית ערך שנתית – שוק הקרקעות מציג עליית ערך מגמתית לאורך שנים, ולאור הביקוש שרק ממשיך לגדול, עליית הערך שלהן רק תמשיך לגדול. עם זאת, חשוב להבין שכיוון שהמחירים ימשיכו לעלות, לא כדאי להמתין לביצוע ההשקעה לשנים הבאות.

שומרת על ערך הכסף – למעשה השקעה בקרקע מונעת את שחיקת הכסף שלכם. כיצד? ובכן כאשר הכסף שלכם יושב בחשבון הבנק הוא אינו מייצר תמורה ובכך לא רק שאינו מייצר ערך, אלא גם ערכו יורד עם הזמן. לעומת זאת, כאשר אתם משקיעים בקרקע, כספי ההשקעה שלכם מוגנים לא פחות מאשר בבנק אך ערכו עולה משנה לשנה.

צמיחה בביקוש – בעוד שמספר הקרקעות רק מצטמצם הביקוש אליהן ממשיך לגדול, שזהו פקטור משמעותי במחירי הקרקעות. מעבר לכך, כבר כיום קיים בישראל משבר דיור חמור כך שבעתיד הביקוש לקרקעות למטרת פיתוח דיור יגדל באופן משמעותי, מה שיאפשר לכם גם למכור את הקרקע במהירות, וגם לעשות זאת במחיר רווח אדיר.

מדוע מומלץ מאוד להיעזר במשווקים מקצועיים?

מאוד מומלץ להסתייע בחברת שיווק קרקעות ובמיוחד אם הנכם משקיעים לראשונה. משווקים מקצועיים מגיעים עם ניסיון ומומחיות שיסייעו לכם רבות בביצוע השקעה נכונה. חברת שיווק קרקעות תסייע לכם באיתור הקרקע שתואמת לצרכים וליעדי ההשקעה שלכם, ותוכלו להיות בטוחים שכל הקרקעות שיוצגו בפניכם כבר עברו את כל המחקרים והסקירות הנדרשות. בנוסף, כדי להשקיע נכון חשוב להכיר היטב  את המגמות הנוכחיות, את המחירים, ואת עלייך ערך הקרקע בעתיד, שאלו נתונים שיהיה לכם מאוד קשה ללקט בעצמכם. סיבה נוספת (ועיקרית!) להיעזר באנשי מקצוע זה הפן הבירוקרטי והמשפטי של ביצוע ההשקעה. לדוגמא תקן 22 שהינו קריטי להשקעה מוצלחת. מדובר בדו"ח שמפרט את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע, לרבות שוויה, גבולותיה ומגבלותיה, אך חשוב מכך, הוא נועד לוודא שתוכנית המתאר של הקרקע אכן ניתנת לביצוע. כמו כן, חברות לשיווק קרקעות נוהגות להעניק ללקוחות שלהם סיוע משפטי מפירמת עו"ד שמתמחה בחוקי המקרקעין. מדוע זה חשוב? מכיוון שקיימת בירוקרטיה משפטית רבה בעסקה להשקעה בקרקע, וזה הכרחי שיהיו לצדכם אנשי מקצוע מהתחום בעת חתימת העסקה והעברת רישום הבעלות.

שאלות ותשובות

1. מהי השקעה בקרקע ומה מטרתה?
   השקעה בקרקע היא רכישת שטח אדמה לצורך יצירת רווח עתידי, לרוב דרך עליית ערך הנכס, שינוי ייעוד תכנוני, מכירה לאחר הפשרה או פיתוח לשימוש עצמי או מסחרי.

2. אילו סוגי קרקעות מתאימים להשקעה?
   ניתן להשקיע בקרקע חקלאית, קרקע להשבחה, קרקע מופשרת לבנייה או קרקע המיועדת לתעשייה או מסחר, בהתאם ליעדים של המשקיע.

3. מה ההבדל בין קרקע מופשרת לקרקע חקלאית?
   קרקע מופשרת מוגדרת כמיועדת לבנייה וניתן להוציא עליה היתר בנייה, בעוד שקרקע חקלאית מיועדת לשימוש חקלאי בלבד ודורשת שינוי ייעוד תכנוני לצורך פיתוח.

4. האם השקעה בקרקע נחשבת להשקעה סולידית?
   כן, במקרים מסוימים. הקרקע נחשבת לנכס מוחשי שאינו נשחק עם הזמן, אך יש לקחת בחשבון שהשקעה זו לעיתים חסרת נזילות ודורשת ראייה לטווח ארוך.

5. כיצד ניתן לדעת אם הקרקע מתאימה להשקעה?
   יש לבדוק את מיקום הקרקע, סטטוס תכנוני, רישום בטאבו, זמינות תשתיות, תכניות מתאר עתידיות והיתכנות כלכלית באמצעות שמאי מקרקעין.

6. מהם הסיכונים הכרוכים בהשקעה כזו?
   הסיכונים כוללים עיכובים באישורי תכנון, ירידת ערך, קשיים במכירה, מיסוי לא צפוי, והיעדר תשואה שוטפת במיוחד בקרקע לא מופשרת.

7. האם נדרש הון עצמי גבוה כדי להתחיל בהשקעה בקרקע?
   לא בהכרח. קיימות השקעות גם בסכומים נמוכים יחסית, במיוחד ברכישת יחידות קרקע או בהצטרפות לקבוצות רכישה.

8. מהם היתרונות בהשקעה לטווח ארוך בקרקע?
   פוטנציאל לרווח משמעותי עם הפשרה, שמירה על ערך הכסף מול אינפלציה, והיעדר צורך בתחזוקה שוטפת כמו בנדל"ן בנוי.

9. כיצד מתבצע רישום הקרקע על שם המשקיע?
   הרישום מתבצע בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בגופים רלוונטיים אחרים, בהתאם לסוג הקרקע והבעלות. חשוב לוודא שהרישום מתבצע כחוק.

10. מהי המשמעות של השקעה בקרקע במסגרת קבוצתית?
    משקיעים קבוצתיים רוכשים יחד מגרש גדול ומחלקים אותו ביניהם. יש לוודא שקיפות, ניהול מקצועי וחלוקת זכויות ברורה בין החברים.

11. האם ניתן לקבל מימון לרכישת קרקע?
    כן, אך לא תמיד. קרקע לבנייה לרוב תוכל לזכות למימון בנקאי. קרקע חקלאית לא מופשרת ממומנת לעיתים בהלוואות חוץ בנקאיות בלבד.

12. כיצד ניתן לחשב תשואה פוטנציאלית מהשקעה בקרקע?
    יש להעריך את מחיר הרכישה, הוצאות נלוות, הפוטנציאל לעליית ערך, לוחות זמנים לתכנון והיתכנות הפשרה. שמאי מקרקעין מספק אומדן מקצועי.

13. האם השקעה בקרקע חייבת במס?
    כן. יש לשלם מס רכישה במועד הרכישה, ובמקרה של מכירה עתידית – מס שבח. אם מתבצע שינוי ייעוד, יתכן גם חיוב בהיטל השבחה לרשות המקומית.

14. מהם שלבי ההשקעה הנכונים?
    השלבים כוללים מחקר שוק, בדיקה תכנונית ומשפטית, רכישה בליווי עורך דין, רישום הקרקע, ומעקב אחר תכניות הפיתוח באזור.

15. האם השקעה בקרקע מתאימה לכל סוג משקיע?
    לא בהכרח. השקעה כזו מתאימה בעיקר למשקיעים בעלי אורך רוח, הבנה של תהליכים תכנוניים ונכונות להמתין מספר שנים למימוש הרווח.

מעוניינים בקרקע להשקעה? אז כדאי שתעשו זאת עם חברת שיווק הקרקעות הטובה ביותר בארץ

הכירו את קבוצת שדות, החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הנדל"ן. מדובר בחברה שמביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שיכווינו אתכם בזהירות ובשקיפות לביצוע השקעה מניבה ומוצלחת.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.