השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה – השוואת תשואות וסיכונים

עולם ההשקעות בנדל"ן מציע מגוון רחב של אפשרויות, אך שתי האלטרנטיבות הנפוצות ביותר הן השקעה בקרקע והשקעה בדירה. לכל אחת מהשיטות יתרונות וחסרונות משלה, והתשואה הצפויה כמו גם הסיכונים הנלווים משתנים בהתאם לפרמטרים שונים.

השאלה המרכזית שמטרידה משקיעים היא: האם עדיף להשקיע בקרקע בעלת פוטנציאל השבחה, או לרכוש דירה להשכרה ולהרוויח מהכנסה חודשית? במאמר זה נבצע השוואה מפורטת בין שתי אפשרויות ההשקעה, תוך בחינת התשואות, הסיכונים והיתרונות של כל אחת.

השקעה בקרקע – יתרונות וחסרונות

פוטנציאל עליית ערך משמעותי

השקעה בקרקע, במיוחד קרקע חקלאית הנמצאת בתהליך שינוי ייעוד, יכולה להניב רווחים גבוהים מאוד בטווח הארוך. כאשר קרקע מופשרת לבנייה, ערכה עשוי לעלות במאות אחוזים בתוך מספר שנים.

יתרון נוסף הוא מחיר כניסה נמוך יחסית – קרקע חקלאית עולה פחות מדירה, ולכן ההון ההתחלתי הנדרש להשקעה נמוך יותר.

היעדר הכנסה חודשית

בניגוד לדירה להשכרה שמייצרת הכנסה חודשית שוטפת, קרקע אינה מניבה רווחים מיידיים. המשקיע צריך להמתין שנים עד שתתבצע הפשרת הקרקע, ובינתיים ההשקעה אינה מייצרת תזרים מזומנים.

סיכון בירוקרטי ותכנוני

קרקעות חקלאיות אינן מופשרות תמיד, והתהליך עלול להתעכב או להתבטל בשל שינויי מדיניות ממשלתית, התנגדויות ציבוריות או שינויים בתוכניות המתאר.

משקיעים חכמים בוחרים קרקעות שנמצאות בשלבים מתקדמים של שינוי ייעוד, תוך בדיקה מעמיקה של סטטוס הקרקע, תכניות הפיתוח האזוריות ומדיניות התכנון המקומית.

קניית דירה להשקעה – יתרונות וחסרונות

4. יציבות ותשואה חודשית קבועה

דירה להשקעה מאפשרת קבלת הכנסה חודשית משכירות, מה שהופך אותה לנכס שמייצר תשואה מידית.

היתרון כאן הוא יציבות כלכלית, שכן בעלי דירות יכולים לקבל החזרים חודשיים שמכסים את ההלוואה (משכנתא) ולעיתים גם מספקים רווח פסיבי.

מימון בנקאי נוח יותר

רכישת דירה יכולה להתבצע באמצעות משכנתא, מה שמאפשר למשקיעים למנף את ההון העצמי שלהם ולהשקיע גם כאשר אין ברשותם את מלוא הסכום.

לעומת זאת, הלוואות לרכישת קרקע הן יקרות יותר וניתנות לרוב באחוזי מימון נמוכים בהשוואה למשכנתאות רגילות.

תחזוקה ועלויות נוספות

דירות דורשות ניהול, תחזוקה ושיפוצים תקופתיים, מה שמוסיף הוצאות שוטפות למשקיע. עלויות כמו ועד בית, ביטוח, תיקונים ושיפוצים עלולות להפחית את רווחיות ההשקעה.

השוואת תשואות – קרקע מול דירה

מה עדיף למשקיעים מתחילים?

בחירת מסלול ההשקעה המתאים לפי הפרופיל הפיננסי

אם מדובר במשקיע שמחפש תשואה מהירה ותזרים מזומנים קבוע, דירה להשקעה היא הבחירה המתאימה יותר. מצד שני, משקיעים עם אופק ארוך טווח שיכולים להמתין מספר שנים עשויים למצוא השקעה בקרקע כאפיק רווחי יותר, במיוחד אם הקרקע נמצאת באזורי פיתוח מתוכננים.

שילוב בין שתי האסטרטגיות – גישה חכמה להשקעה

חלק מהמשקיעים בוחרים לשלב בין השקעה בקרקע להשקעה בדירה, ובכך ליהנות גם מהכנסה פאסיבית משכירות וגם מפוטנציאל עליית ערך משמעותי מהפשרת קרקע.

במה עדיף להשקיע?

אין תשובה חד-משמעית לשאלה האם עדיף להשקיע בקרקע או בדירה, שכן לכל השקעה יתרונות וחסרונות משלה.

✔ השקעה בקרקע מתאימה למשקיעים שמוכנים להמתין לטווח הארוך כדי למקסם את הרווחים, תוך סיכון מסוים הקשור לשינוי הייעוד.

✔ השקעה בדירה היא פתרון יציב יותר, עם תזרים מזומנים חודשי, אך התשואה השנתית נמוכה יחסית.

ההחלטה הנכונה תלויה בפרופיל הסיכון של המשקיע, בצורך בהכנסה שוטפת ובתקופת ההשקעה המתוכננת.

שאלות ותשובות נפוצות – השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה

1. מה ההבדל העיקרי בין השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה?
   השקעה בקרקע היא מהלך הוני המתבסס על עליית ערך בעתיד, בעוד קניית דירה להשקעה יכולה להניב הכנסה שוטפת מהשכרה, בנוסף לעליית ערך.

2. מה רמת הנזילות של השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה?
   דירות נחשבות לנכסים נזילים יחסית שניתן למכור או להשכיר בקלות. קרקע, לעומת זאת, עשויה להימכר לאט יותר, במיוחד אם אינה מופשרת.

3. איזו מהאפשרויות דורשת ניהול שוטף?
   קניית דירה להשקעה דורשת תחזוקה שוטפת, טיפול בדיירים ולעיתים שיפוצים. השקעה בקרקע, לעומת זאת, דורשת בעיקר מעקב תכנוני ופחות תחזוקה יומיומית.

4. מה פוטנציאל התשואה בהשקעה בקרקע לעומת דירה?
   השקעה בקרקע יכולה להניב תשואה גבוהה יותר בטווח הארוך, אך כרוכה באי ודאות תכנונית. דירה מספקת הכנסה מיידית ויציבה יותר.

5. כיצד מושפעת רמת הסיכון בכל אחת מהאופציות?
   השקעה בקרקע נחשבת למסוכנת יותר בשל תלות בהפשרה, תכנון ואי נזילות. קניית דירה מושפעת ממחירי שוק, מיסוי ותחזוקה אך צפויה יותר.

6. האם השקעה בקרקע מתאימה למשקיעים מתחילים?
   פחות. קרקע דורשת הבנה תכנונית ויכולת להמתין. דירה להשקעה מתאימה יותר למשקיעים שמעדיפים יציבות ותזרים קבוע.

7. מהי ההשפעה של מיסוי על השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה?
   בקרקע חלים מס רכישה, מס שבח ולעיתים היטל השבחה. בדירה חלים מס על שכר דירה, מס רכישה שונה ולעיתים פטורים. יש לבדוק כל מקרה לגופו.

8. איזו השקעה דורשת הון התחלתי גבוה יותר?
   דירה דורשת לרוב הון עצמי גבוה יותר, במיוחד באזורים מבוקשים. קרקעות, בעיקר חקלאיות או לא מופשרות, זמינות במחירים נמוכים יותר.

9. איך בוחרים בין השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה לפי מטרות ההשקעה?
   אם היעד הוא תזרים שוטף – דירה מתאימה יותר. אם היעד הוא השבחה עתידית ורווח הוני – קרקע עשויה להיות עדיפה.

10. האם ניתן לשלב בין שתי ההשקעות?
    בהחלט. שילוב בין השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה מאפשר פיזור סיכונים וגיוון אפיקי הרווח.

11. איך משפיעה עליית ריבית על כל אחת מהאופציות?
    ריבית גבוהה מקשה על מימון דירות ופוגעת בתשואה מהשכרה. קרקעות פחות מושפעות מכיוון שרוב העסקאות בהן אינן ממונפות.

12. איזה אפיק השקעה מצריך מעורבות משפטית גבוהה יותר?
    שני התחומים דורשים ליווי משפטי, אך השקעה בקרקע מצריכה לרוב בדיקות תכנוניות מעמיקות יותר והתמודדות עם שינויים רגולטוריים.

13. מה היתרון התכנוני של קרקע לעומת דירה קיימת?
    קרקע מאפשרת גמישות בתכנון עתידי, תוך ניצול הזדמנויות תכנוניות. דירה היא נכס סגור עם פחות מרחב לשינוי מהותי.

14. כיצד משווים בין השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה בהיבט של מימוש מהיר?
    דירה ניתנת למכירה או השכרה בתוך זמן קצר יחסית. קרקע, במיוחד לא זמינה לבנייה, עשויה להישאר לא מנוצלת שנים.

15. האם השקעה בקרקע מושפעת פחות משינויים בשוק הנדל"ן?
    לא בהכרח. הקרקע מגיבה אחרת מהשוק הסחיר, אך תלויה מאוד במהלכים תכנוניים ומדיניות ממשלתית.

16. האם ניתן לקבל מימון בנקאי בשתי האפשרויות?
    בנקים מממנים דירות בתנאים נוחים יחסית. מימון לקרקעות נדיר ויקר יותר, ולעיתים כלל לא זמין לקרקעות חקלאיות.

17. כיצד השקעה בקרקע לעומת קניית דירה להשקעה תורמת לבניית הון עתידי?
    קרקע עשויה להוות השקעה עם תשואה מצטברת גבוהה, אך רק לאחר השבחה. דירה תורמת להון דרך תזרים שוטף ובנייה הדרגתית של ערך.

18. איזה אפיק דורש יותר ידע מקצועי?
    השקעה בקרקע מחייבת ידע בתכנון, שמאות ומבנה רגולציה. קניית דירה דורשת הבנה שוקית, תחזוקה ומיסוי שוטף.

19. האם קיימת השפעה סביבתית בהשקעה בקרקע?
    כן. שימוש עתידי בקרקע כפוף לעקרונות סביבתיים, הפקעות ותכניות ציבוריות. על כן חשוב לבדוק גם היבטים אלו מראש.

20. למי מתאימה כל אחת מהאופציות?
    השקעה בקרקע מתאימה למשקיעים בעלי סבלנות וראייה ארוכת טווח. קניית דירה מתאימה למי שמחפש הכנסה פסיבית, ניהול ישיר או מימוש בטווח קצר-בינוני.

רוצים להשקיע בנדל"ן ולבחור את האסטרטגיה הנכונה עבורכם? קבוצת שדות כאן בשבילכם!

קבוצת שדות מתמחה באיתור קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, וליווי משקיעים המעוניינים לבחון את האפשרויות בשוק הנדל"ן. אנו מציעים ייעוץ מקצועי בהתאמה אישית, כולל ניתוח פוטנציאל השקעה, ליווי משפטי ופיננסי ובניית תיק השקעות מותאם לצרכים שלכם.

צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ללא התחייבות, ונעזור לכם לבחור את ההשקעה החכמה ביותר!