אם בחנתם כמה אפיקי השקעות פוטנציאליים והגעתם למסקנה שהשקעה בקרקעות היא אפיק ההשקעה הטוב ביותר אז אתם צודקים וכבר עשיתם את צעדכם הראשון בכיוון הנכון. אך מהו הצעד הבא וכיצד ניתן לקנות קרקע חקלאית בישראל? להלן המדריך המלא להשקעה מוצלחת.
אומרים שצריך לדעת להשקיע, אבל האמת היא, שצריך לדעת במה להשקיע ומדוע. למעשה, השקעה בעיניים עצומות היא השקעה חסרת אחריות, וזאת אפילו אם מדובר בהשקעה טובה. לכן, אם הנכם חושבים לקנות קרקע חקלאית להשקעה לאחר ששמעתם רק דברים טובים על השקעה בקרקעות בישראל, חשוב שתעצרו רגע לפני, ותבינו קודם כל מדוע מדובר בהשקעה טובה, באיזו קרקע מומלץ להשקיע, והאם מדובר בהשקעה שתואמת את יעדי ההשקעה שלכם. במילים אחרות? חשוב שתעשו זאת בצורה חכמה ונכונה, ואנחנו כאן כדי לעזור לכם לעשות זאת.
אז ראשית, בואו נתחיל ברקע מקדים וחשוב על שוק הקרקעות
שוק הקרקעות בישראל הוא בהחלט שוק ייחודי. למרות שמדובר בענף יחסית מצומצם (וזאת בהשוואה לשוק הדיור, או לחילופין לענף ההייטק), הוא עדיין מצליח לעמוד איתן כבר שנים, לבלוט על פני אפיקי השקעה אחרים, ולהיחשב כאפיק ההשקעה הטוב ביותר לטווח ארוך ובסיכון נמוך. אך מדוע הוא "מצומצם"? מכיוון שמדובר בשוק השקעות שהינו מבוסס על משאב מוגבל. לצערנו מספר הקרקעות בישראל הוא ממש לא אינסופי, רחוק מזה, מדובר במשאב שרק כ-7% ממנו נמצא בבעלות פרטית, ו-93% ממנו שייך לרשות מקרקעי ישראל ואינו זמין לרכישה או להשקעה. ולמרות זאת, כיוון שמדובר במשאב קטן וממזרי שכבר למעלה מ-20 שנה מציג עליית ערך, הקרקעות בישראל מצליחות למשוך משקיעים רבים מכל הארץ. אך מה זה אומר להשקיע בקרקעות? ובכן יש לכך כמה אספקטים, כאשר הבולט מבניהם הוא השקעה למען השבחת הקרקע ופיתוח הדיור בישראל.
מדוע שוק הקרקעות הוא "המלך" של עולם ההשקעות?
להשקעה בשוק הקרקעות יש כמה וכמה יתרונות בולטים. קודם כל, בניגוד לאפיקי השקעה אחרים שדורשים השקעה ראשונית של סכומי עתק, שוק הקרקעות מציג טווח מחירים רחב המאפשר לבצע השקעה חכמה וכדאית במחיר סולידי ונוח. בנוסף לכך, כיוון שמודבר בהיצע יחסית קטן אך אטרקטיבי מאוד, הביקוש לקרקעות הוא תמיד עצום ביחס למס' הקרקעות, דבר שמוריד משמעותית את סיכון ההשקעה (ניתן למכור את הקרקע במהירות יחסית ובמחיר רווח). כמו כן, השקעה בקרקע טומנת בחובה תשואה פוטנציאלית גבוהה, גם כיוון שערך הקרקע עולה משנה לשנה, אך גם מכיוון שלאחר השבחת הקרקע ואישור תוכנית המתאר, המשקיע עלול להפוך בעתיד לבעלים של נכס מגורים חדש ולהנות ממכירת הנכס ברווח של מאות אחוזים, השכרתו עבור הכנסה פסיבית, או מגורים בנכס חדש שלא היה ביכולתו לרכוש ללא ההשקעה (זכרו, כיום המחיר הממוצע של נכס מגורים נושק ל-2 מיליון ש"ח!). יתרון נוסף וחשוב מאוד, במיוחד בימינו, הוא שעל ידי השקעה בקרקע אתם מונעים את שחיקת כספכם. לצערנו אנו חיים בתקופה שעליית המחירים רק מחמירה מעת לעת, ולכן זהו קריטי שערך הכסף שלכם יישמר. אממה, כאשר כספכם יושב בחשבון הבנק הוא מאבד מערכו מכיוון שהוא אינו מייצר תמורה. לעומת זאת, כאשר אתם משקיעים בקרקע, הכסף שומר על ערכו באופן סימולטני לעליית הערך של הקרקע, שבטווח הארוך זה מתבטא בעליית המחיר של הקרקע.
האם כדאי לקנות קרקע חקלאית כהשקעה?
מדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים פוטנציאליים, והתשובה לכך היא כן, אך בואו נסביר מדוע ובמה זה תלוי. ובכן בעוד במדינת ישראל נאסר על פי חוק לבנות על קרקעות חקלאיות, כיוון שקיים צורך בהול בהתחלות בנייה, וקצב גידול האוכלוסין גדול יותר משמעותית מההיצע של שוק הדיור (מה שגורם כבר בימינו למצוקת דיור!), קיים הליך הנקרא הפשרת קרקעות שמטרתו לסווג מחדש קרקעות חקלאיות לקרקעות לבניה. אומנם במדובר בהליך בירוקרטי ממושך שדורש הרבה סבלנות, אך חשוב לומר שפרק הזמן הממושך שלו אינו גורע או מזיק לערך הקרקע. מדוע? מכיוון שערך הקרקע צפוי לעלות בכל מקרה (על פי נתונים המציגים עליית ערך כבר שנים רבות), והמשקיע תמיד יכול להחליט שהוא מעוניין "לפרוש" ולמכור את הקרקע בכל עת, בין אם מדובר בטרם הליך ההפשרה, במהלך הליך ההפשרה או לאחר מכן. כמו כן, חשוב לומר שמחירן של קרקעות חקלאיות הוא נמוך יותר משמעותית מקרקעות מופשרות או לבניה (שזה גם שמה שהופך את ההשקעה בקרקע חקלאית להפשרה להשקעה מצוינת בטווח הארוך!!!), כך שלמשקיעים סבלניים ומביני עניין עדיף לקנות קרקע חקלאית במחיר מוזל בהווה, ולהנות מפוטנציאל רווח משמעותי מאוד בעתיד.
מדוע מומלץ לקנות קרקע חקלאית בליווי של חברה לשיווק קרקעות?
כדי לקנות קרקע חקלאית הראויה להשקעה צריך להבין ולהכיר המון אלמנטים שונים בשוק הקרקעות. בעזרתם של משווקי קרקעות מובילים, אתם תוכלו להיות בטוחים שהקרקע שרכשתם עברה את כל המחקרים הנדרשים ושהינה תואמת לצרכי ההשקעה שלכם. חשוב לציין, זה ממש לא פשוט לאתר קרקע מתאימה להשקעה, ומעבר למחירים, מגמות נוכחיות, זיהוי הערך, והליך ההפשרה (שדורש בעצמו ידע רב!), יש בדיקות נוספות שחובה (!!!!) לבצע, למשל תקן 22, בדיקה שלא קיימת לקרקע הייעודית תוכנית מתאר ארצית, בדיקת אימות שבעל הקרקע הקיים אינו מוכר שטח אדמה עם חובות, וכן הלאה. חברת לשיווק קרקעות תדאג ללוות אתכם לאורך כל התהליך, הן בהליכים הבירוקרטיים והן בהליכים המשפטיים הנדרשים לרכישת קרקע בישראל, ואף חברה רצינית ומוכרת תקפיד להעמיד לרשותכם סיוע וייעוץ משפטי של עו"ד המתמחה בחוקי מקרקעין.
שאלות ותשובות נפוצות על לקנות קרקע חקלאית
מה המשמעות של לקנות קרקע חקלאית בישראל?
רכישת קרקע חקלאית בישראל היא קנייה של שטח אדמה המיועד לעיבוד חקלאי, ולא לבנייה למגורים. מדובר בהשקעה שמחייבת בדיקה מעמיקה של ייעוד הקרקע והפוטנציאל העתידי שלה.האם אפשר לבנות על קרקע חקלאית?
לא. כל עוד הקרקע מוגדרת כחקלאית, לא ניתן להוציא היתר בנייה למגורים. ניתן להשתמש בה למטרות חקלאיות בלבד, אלא אם מתבצע שינוי ייעוד על ידי מוסדות התכנון.האם כדאי לקנות קרקע חקלאית כהשקעה?
לעיתים כן, במיוחד אם הקרקע ממוקמת סמוך לאזורי התפתחות עירונית. יחד עם זאת, ההשקעה כרוכה בסיכון ויש לבחון היטב את סיכויי ההפשרה בעתיד.מהם היתרונות של רכישת קרקע חקלאית לעומת קרקע לבנייה?
היתרונות כוללים מחיר נמוך יותר, אפשרות לרווח עתידי במקרה של הפשרה, ופיזור השקעות. עם זאת, יש לקחת בחשבון את מגבלות השימוש הקיימות.איך בודקים את המעמד התכנוני של קרקע חקלאית?
יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבדוק תב"עות (תכניות בניין עיר) ולבקש תיק מידע תכנוני. ניתן גם להיעזר ביועץ מקרקעין או עורך דין בתחום.האם כל קרקע חקלאית ניתנת להפשרה?
לא. הפשרה של קרקע תלויה בתכניות המתאר, במיקום הגיאוגרפי, בצרכים העירוניים ובשיקולים סביבתיים. יש לבדוק כל מקרה בנפרד.מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים לקנות קרקע חקלאית?
יש לבדוק את רישום הקרקע בטאבו, ייעוד תכנוני, תוכניות עתידיות, קיומם של עיקולים או שעבודים, וכן את מיקום הקרקע ביחס לפיתוח עירוני.מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת קרקע חקלאית?
הסיכונים כוללים השקעה בקרקע שלא תופשר, היעדר נזילות, שינויים רגולטוריים, והאפשרות שמדובר בקרקע שאינה זמינה כלל למימוש עתידי.איך ניתן להבטיח שהקרקע נקייה משפטית וניתנת להעברה?
יש להוציא נסח טאבו עדכני, לבדוק שאין הערות אזהרה או עיקולים, ולוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקיים של הקרקע. מומלץ לקבל ליווי משפטי.האם יש מסים על רכישת קרקע חקלאית?
כן. יש לשלם מס רכישה, ובמקרה של מכירה עתידית – גם מס שבח. מס ההשבחה עשוי לחול אם מתקבל אישור לבנייה בעתיד.מה ההבדל בין קרקע בבעלות פרטית לקרקע של רמ"י?
קרקע פרטית נרשמת בטאבו ונמצאת בבעלות מלאה של הרוכש. קרקע של רשות מקרקעי ישראל אינה נרשמת בטאבו באופן פרטי ודורשת אישורים מיוחדים למכירה או לשימוש.האם ניתן לממן רכישת קרקע חקלאית באמצעות משכנתא?
לרוב לא. בנקים אינם נוהגים לתת משכנתאות לקרקעות חקלאיות, אולם קיימים פתרונות מימון אחרים, כמו הלוואות חוץ-בנקאיות.האם יש יתרונות לרכוש קרקע חקלאית במסגרת קבוצת רכישה?
כן, המחיר עשוי להיות אטרקטיבי יותר. עם זאת, חשוב לבדוק מי הגוף המארגן, לוודא שקיימת בעלות ברורה ולבחון היטב את תנאי ההשקעה.מהו זמן ההמתנה הממוצע להפשרת קרקע חקלאית?
תהליך ההפשרה עשוי להימשך בין מספר שנים לעשור ואף יותר, בהתאם למיקום הקרקע ולמדיניות התכנונית של הרשויות המקומיות.כיצד ניתן להעריך את הפוטנציאל של קרקע חקלאית?
יש לבדוק את קרבת הקרקע לאזורי פיתוח, נגישות לתשתיות, תכניות עתידיות ברשות המקומית ולבצע הערכת שמאי מקצועית טרם קנייה.
אז אתם מעוניינים לקנות קרקע חקלאית? אל תתפשרו על מומחיות
הכירו את קבוצת שדות, החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הנדל"ן המביאה עמה מקצועיות, ניסיון, ויכולת זיהוי ייחודית להזדמנויות השקעה בסיכון נמוך, בתחום הנדל"ן בישראל וברחבי העולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מתמחה בזיהוי קרקעות עם פוטנציאל השבחה המובילות להפקת רווחים משמעותיים, והינו מקפיד ללוות כל לקוח ולקוחה באופן אישי לאורך כל התהליך. עם ניסיון מוכח בליווי השקעות מצטיינות, אמינות חסרת דופי, ומאות לקוחות מרוצים בכל רחבי הארץ, קבוצת שדות היא הבחירה הנכונה והטובה ביותר לליווי תהליך ההשקעה בקרקעות מניבות.
אם ברצונכם לקבל מידע נוסף, קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, כדי שתוכלו להעמיק בהיכרותכם עם האפשרויות הרחבות הזמינות לכם.
