מגרש להשקעה – מדריך שיעזור לכם להשקיע חכם ולמקסם רווחים

אם הנכם כבר מחכים שנים שמחירי הדירות ירדו בישראל אז כנראה שהגיע הזמן להשתמש בסבלנות שלכם לשיטת פעולה הרבה יותר אפקטיבית. לא חבל לבזבז את הזמן? על ידי רכישת מגרש להשקעה תוכלו לדעת בדיוק למה אתם מחכים, וחשוב מכך? לדעת שיש קו סיום

בואו נדבר על דיכוטומיה. מצד אחד, רבים בישראל ממתינים כבר שנים על גבי שנים ששוק הנדל"ן יוריד את מחירי הדירות למחירים הוגנים ומאפשרים וזאת למרות שירידת מחירים משמעותית ממש לא נראית באופק. מצד שני, כשמציעים לתושבי ישראל אפיק השקעה הרבה יותר סולידי כגון השקעה במגרשים חקלאיים למטרת הפשרה ובנייה, הם ישר חוששים שהליך ההפשרה ייקח הרבה יותר זמן מהצפוי. נשמע הגיוני? כנראה שלא. אממה, רוב האנשים, בין אם הם מודים בכך או לא, הם יצורים של הרגלים, והרבה יותר קל להם להתמודד עם המוכר מאשר עם דרכים חדשות. אם תסלחו לנו לרגע על הקלישאה, אלברט איינשטיין אמר "שאי־שפיות זה לעשות את אותו דבר פעם אחר פעם ולצפות לתוצאות שונות". אז למה לעזאזל (ושוב סליחה!) רובנו ממשיכים להמתין בסבלנות לירידת מחירי הדיור כאשר הנתונים ממשיכים להציג  לנו מגמה הפוכה? גבירותיי ורבותיי הנכבדים, הגיע הזמן לעשות חישוב מסלול ולהתחיל להשתמש בסבלנות שלנו (שנראה שיש לנו אותה בשפע!) בעבור אפיק השקעה מתמשך אשר בסופו ממתין לנו היעד הנחשק, גם נכס על שמנו, וגם רווח כלכלי של מאות אחוזים. 

אז מהו מגרש להשקעה ומדוע מדובר באפיק השקעה פחות נפוץ מרכישת דירה?

מגרש להשקעה הוא למעשה שטח קרקעי שהייעוד שלו הוא למטרת בנייה ופיתוח הדיור, וברוב המקרים מדובר בקרקעות חקלאיות שנמצאות בהליך הפשרה או שכבר הופשרו. הפשרת קרקעות זה אחד המושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע ומדובר בתהליך בירוקרטי שנדרש לשינוי ייעוד הקרקע. למעשה יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע ולהציג תוכנית מפרט מפורטת שתיבחן על ידי גופים רבים ושונים כגון וועדות מקומיות וארציות, שבסופן, ולאחר אישורן נדרש אישור סופי מהממשלה. להליך ההפשרה יש חשיבות עצומה מכיוון שעל פי מדינת ישראל נאסר לבנות על קרקע חקלאית ללא סיווג מחדש, אישורים וכמובן היתרי בנייה. אז מדוע השקעה בקרקעות היא פחות נפוצה מרכישת דירה? מכיוון שרוב הקרקעות במדינה שייכות לרשות מקרקעי ישראל (ואינן מותרות למכירה!), ורק כ-7% מהקרקעות הנותרות הן פרטיות. במילים פשוטות? מדובר במשאב מוגבל שהביקוש אליו הוא גדול יותר משמעותית מין ההיצע.

מגרש להשקעה: אפיק השקעה סולידי ומניב

ובכן, כשמדובר בקרקעות ומגרשים להשקעה, קיימים יתרונות רבים. יחד עם זאת, לפני הכול, מאוד חשוב להבין שלא מדובר באיזו נוסחת פלא מהירה שמניבה למשקיע רווחים עצומים מהיום למחר. נהפכו, מדובר בתהליך ואף ככל שעובר הזמן ערך ההשקעה רק ממשיך לעלות. מדוע? מהסיבה העיקרית והחשובה ביותר שערכן של קרקעות רק גדל משנה לשנה. בואו נסביר.

יש פתגם סיני שאומר " הזמן הכי טוב לשתול עץ היה לפני 20 שנים, אבל הזמן הבא הכי טוב הוא ברגע זה ממש", וזה ממש מדויק כשמדובר בקרקעות. למעשה, לא רק שבעשרים שנים האחרונות שוק הקרקעות הציג עליית ערך משמעותית, אלא מגמת העלייה ממשיכה, ובכל שנה שעוברת, שוויה של הקרקע עולה, גם כאשר מדובר בקרקע חקלאית וגם כאשר מדובר בקרקע לבנייה. ועדיין, כאשר מדובר בהשקעה בקרקע ובפרט במגרש חקלאי למכירה, המטרה העיקרית היא להפשיר את הקרקע ולהשביח אותה. מה הכוונה? ובכן, במדינת ישראל, כדי לבנות על קרקעות חקלאיות, נדרש לבצע הליך הפשרה שמטרתו לסווג מחדש את הקרקע, ולבצע שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. הליך ההפשרה הוא תהליך בירוקרטי לא קצר שבמהלכו מגישים תוכנית מתאר מפורטת לתוכנית הבנייה הנבחנת בפני וועדות מקומיות וארציות, ונדרשת לאישורן ולאישור סופי של גורם ממשלתי.

אז מהם היתרונות של השקעה במגרש?

1. עליית ערך קרקע היא עליית ערך ההשקעה

כפי שציינו, ערך הקרקעות עולה בכל שנה. לכן, כאשר אתם משקיעים בקרקע, הנכם יכולים להיות בטוחים ששנה או שנים מרגע ההשקעה, ערך הקרקע יעלה, ובמידה ותחליטו למכור את הקרקע תוכלו לעשות זאת במחיר גבוה משמעותית מהעלות הראשונית שהשקעתם ולייצר מהמכירה רווח עצום (וזאת עוד לפני מימוש תוכנית הבנייה!).

2. ביקוש אדיר, היצע מוגבל

במדינת ישראל רוב הקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל (ליתר דיוק 93%) ואינן ניתנות למכירה, וזאת לעומת כ-7% מהקרקעות אשר נמצאות בבעלות פרטית. כמו כן, מכיוון שישראל היא מדינה קטנה ושטחיה מוגבלים, הקרקעות בארץ הן משאב סופי למדי ולצערנו הרב לא ניתן לייצר קרקעות נוספות. אממה, בעוד שמספר הקרקעות הוא מוגבל, הצורך והביקוש אליהן הוא אדיר ובצמיחה מתמדת. מדוע? מכיוון שאוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול והצורך בבנייה ובדיור נוסף הוא קריטי. למעשה, כבר בהווה ישראל סובלת ממשבר דיור חמור, כך שהצורך לפיתוח דיור הוא  בהול יותר. לא פחות חשוב, כאשר קיים ביקוש גדול מן ההיצע, המשקיע יכול למצוא בקלות ובמהירות רוכש לקרקע, במידה והוא מעוניין לצאת מההשקעה.

3. מחירים נוחים ומאפשרים

נדמה שכבר ניתן לומר בבטחה שרכישת דירה בישראל היא לא פחות מפריבילגיה. לצערנו הרב, שוק הנדל"ן ממשיך בעליית מחירים, וגם אם תחול איזושהי ירידה היא עדיין לא תהיה משמעותית מספיק כדי לאפשר לאזרח הממוצע לרכוש דירה מבלי לסבול מעול כלכלי עצום. לעומת זאת, כשמדובר בהשקעה בקרקע, קיימים הרבה יותר טווחי מחירים של קרקעות שיכולים לאפשר למשקיעים עם תקציבים שונים להשקיע. מעבר לכך, המשקיעים יכולים להחליט אם הם מעוניינים להשקיע בקרקע מופשרת לבנייה, או לחילופין בקרקע שעדיין נמצאת בהליך הפשרה, וליהנות ממחירים שונים (מכיוון שקרקע חקלאית שאינה מופשרת עולה פחות!), כאשר בסופו של דבר, בכל מקרה הם ייהנו מרווחים משמעותיים והכל תלוי ברמת הסבלנות שלהם ובצפי המועדף עליהם.

4. תשואה פוטנציאלית

כפי שציינו, הפשרת הקרקעות נועדה לבנייה על הקרקע, וכאשר תוכנית הבנייה מגיעה לסיומה, המשקיע הופך לבעל נכס פרטי והינו יכול להנות מתשואה גבוהה והכנסה פסיבית על ידי השכרתו.

5. מונע את שחיקת הכסף בחשבון הבנק 

כאשר אתם מבצעים עסקה לרכישת קרקע אתם בעצם מגדילים את הערך של הכסף שלכם משנה לשנה (מכיוון ששוויי הקרקע עולה!). לעומת זאת, כאשר הכסף שלכם עומד בבנק, הערך שלו אינו גדל סימולטני עם עליית יוקר המחייה, ולמעשה ערכו נשחק. מעבר לכך חשוב לציין שכסף ההשקעה שלכם מוגן ומאובטח בדיוק כמו בבנק, כך שלא מדובר בסיכון.

6. היצע סופי מול ביקוש אינסופי 

בעוד שקרקעות הן "מוצר" שלא ניתן לייצר או להנדס, הביקוש אליהן הוא גבוה ותמידי. בנוסף, מכיוון שבישראל קיים משבר דיור חמור, המדינה פועלת לפיתוח הדיור (וזקוקה לקרקעות!), וקבלנים רבים מחפשים קרקעות למכירה למטרת בנייה.

7. עצמאות מוחלטת 

כבעלי קרקע אנכם תלויים בגופים או גורמים חיצוניים שיכולים לדרוש שתתפנו, וחשוב מכך, הנכם יכולים להחליט למכור את הקרקע בכל רגע נתון במחיר רווח, בין אם הקרקע בהליך הפשרה, לאחר הפשרה, או בזמן הבנייה. הקרקע שלכם, הבחירה שלכם.

מגרש חקלאי למכירה שווה צמיחה של ערך הכסף

דמיינו את התרחיש הבא: כדי לרכוש רכב שמחירו בהווה 50,000 דולר, אדם שם בכל יום 100 דולר בקופת חיסכון בביתו, ולאחר 500 ימים כאשר סופסוף הצליח להגיע אל הסכום הנשחק, הוא גילה שמחיר הרכב עלה ל-70,000 דולר. ובכן, זה בדיוק מה שקורה לנו כאשר אנו שומרים את הכסף שלנו בבנק. נכון, הכסף שמור ומאובטח ואף אחד אחר חוץ מאיתנו לא יכול להשתמש בו, אך עם הזמן ערכו נשחק מהסיבה היחידה שבמשך אותו הזמן המחירים במשק ממשיכים לעלות. לעומת זאת, כאשר אנו משקיעים בקרקע, כספנו ממשיך לייצר ערך באופן סימולטני עם עליית ערך הקרקע ומנוע את שחיקתו.

מה עליכם לבדוק לפני הקנייה של מגרש להשקעה ומדוע חשוב להיעזר בחברה לשיווק קרקעות?

תחילה, מאוד חשוב לדעת שלא כל קרקע היא השקעה טובה. לכן, כדי לעשות השקעה נכונה, מאוד חשוב להיעזר בחברה לשיווק קרקעות ובמשווקי קרקעות מקצועיים שפועלים באדיקות לאיתור קרקעות מניבות תחת קריטריונים מחמירים ועל ידי ביצוע מחקרים מעמיקים בנושא. לא פחות חשוב, רבים המושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע, והכי נכון זה לעשות זאת על ידי ליווי של אנשי מקצוע שמכירים לעומק את השלבים, את המגמות הנוכחיות, את המחירים, ואת עליית הערך הצפויה בעתיד. כמו כן, חובה שתכירו את תקן 22, הדו"ח שימנע מכם ליפול להשקעות כושלות תחת השפעה של הבטחות שווא. כלומר, תקן 22 הוא דו"ח מקצועי הנעשה על די שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטי ומטרתו היא לפרט את נתוני הקרקע לרבות גבולותיה ומגבלותיה, ושתוכניות המתאר המובטחות לכם אכן ניתנות לביצוע.

בנוסף חובה לבדוק את הדברים הבאים:

1. איכות קרקעות מתאימות להשקעה – צריך מאוד להיזהר מהשקעה בקרקעות שאינן מניבות. כדי לעשות זאת, חשוב להיעזר במומחיות ובניסיון של משווקי קרקעות מקצועיים שפועלים לאיתור וסינון הקרקעות הטובות ביותר להשקעה על ידי קריטריונים מחמירים ובחינה מעמיקה של תנאי השטח. מעבר לכך, בניגוד לשוק הדיור, זה לא פשוט למצוא מגרש חקלאי למכירה, ובטח לא כזה שעונה על כל הצרכים והדרישות של המשקיע. לתשומת ליבכם.
2. הגדרת יעדי השקעה – החלטתם שאתם רוצים להשקיע במגרש? נהדר, עכשיו חשוב שתגדירו את יעדי ההשקעה שלכם, ושתבינו מהו צפי ההשקעה הרצוי שלכם, תוך כמה זמן, היכן בארץ אתם מעוניינים להשקיע, מהו התקציב שלכם, מהם המחירים, וכן הלאה. בעזרתם של משווקי קרקעות תוכלו למקד את היעדים שלכם תוך הבנת המגמות הנוכחיות, עליית ערך הקרקע העתידית וכדומה.
3. מונחים מקצועיים – בשוק הנדל"ן ובפרט בשוק הקרקעות יש מונחים ומושגים רבים שחשוב להכיר ולהבין לעומק. מדובר בשפה מקצועית שהיא מאוד מורכבת למי שהינו חדש בתחום ושאינו יודע את המשמעות העצומה של כל דבר ודבר. לדוגמא, הבקשה לתקן 22. תקן 22 הוא דו"ח שמונפק על ידי שמאי מקרקעין שתפקידו הוא לבחון את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע ולהעביר חוות דעת מפורטת. מדובר בדו"ח שהוא קריטי למשקיעים ושבודק האם כל מה שהובטח להם אכן ניתן לביצוע. במילים אחרות, אין לבצע השקעה מבלי לבצע תקן 22.
4. הסכמים משפטיים – את עסקת הרכישה חותמים בשני מסמכים עיקריים וחשובים במיוחד, הסכם רכישה, והעברת בעלות. הסכם הרכישה הוא חוזה משפטי המפרט את תנאי העסקה ויש לעבור עליו באדיקות בליווי של עורך דין ולוודא שכל מה שסוכם אכן מופיע בהסכם ובנוסח שאינו משאיר מקום לפרשנויות (שעלולות לפגוע בכם בעתיד!). המסמך השני הוא רישום העברת בעלות בטאבו והוא נעשה בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל. גם במסמך משפטי זה חשוב לבחון את הנוסח ולהיעזר בעו"ד שמכיר את התהליך. ראוי לציין שמומלץ לעבוד עם חברות שיווק קרקעות אשר מעניקות סיוע משפטי ושעובדות עם חברות עו"ד מובילות המתמחות בנדל"ן.

אז כיצד חברת שיווק קרקעות תסייע לכם?

1. היא תסייע לכם להגדיר את יעדי ההשקעה שלכם ולהתאים את הקרקע המתאימה ביותר לצרכים ורצונות אלו (כגון מיקום, תקציב, ציפיות, וכן הלאה).
2. הקרקעות להשקעה שיוצעו לכם על ידי חברת שיווק קרקעות הן קרקעות שנבחנו היטב הן מבחינה מיקומן הגיאוגרפי, קרבתן לצירי תחבורה, וסריקה יסודית של נוכחותם של מתקנים חיוניים נוספים.
3. חברה לשיווק קרקעות תסייע לכם רבות לאורך התהליך ותעניק לכם את ההכוונה הנכונה, אך חשוב מכך היא גם תעניק לכם ליווי של פירמת עו"ד מובילה בצדדים המשפטיים של התהליך ובעיקר במעמד חתימה על הסכם רכישה והעברת בעלות. חשוב מאוד!
4. כפי שציינו, יש לא מעט מושגים ושימוש ב"שפה מקצועית" בעסקה לרכישת קרקעות, וחשוב מאוד להבין אותם לעומק. משווקי קרקעות מקצועיים יעניקו לכם הסברים ומידע חשוב בכל שלב ושלב.
5. לפני כל רכישת קרקע זהו קריטי לבדוק את התוכניות העתידיות של הקרקע ברשות המקומית ומשווקי קרקעות מקצועיים מקפידים לבצע זאת כלפיי כל קרקע שהם מציעים למשקיעים. הסיבה לכך היא שבדיקה זו מאבטחת את זכויותיכם כמשקיעים במידה ובעתיד יחליטו לבנות כביש על הקרקע שבחרתם.

אז הנכם מעוניינים לרכוש מגרש להשקעה? קבוצת שדות תשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם ייעוץ מקצועי

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.