קרקעות להשקעה במרכז – המדריך שיעזור לכם למזער סיכונים ולמקסם רווחים

בעוד שרכישת דירה כבר ממזמן הפכה לפריבילגיה, קיימת אלטרנטיבה הרבה יותר משתלמת והיא רכישת קרקעות להשקעה במרכז. אך מדוע היא יותר משתלמת, כיצד מבצעים עסקה לרכישת קרקע ואילו מושגים חשוב להכיר על התחום לפני שנכנסים אליו? להלן המדריך המפורט ביותר ברשת

השקעה בקרקעות בישראל – השקעה חכמה לעתיד

השקעות בקרקעות מקומיות נחשבות להשקעות משתלמות ומניבות במיוחד מכיוון שבמדינת ישראל רק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית מה שהופך אותן למשאב מוגבל ו"למצרך נדיר" (בהשוואה לרוב הקרקעות במדינה אשר כ-93% מהן נמצאות בבעלות רשות מקרקעי ישראל ושאינן עומדות למכירה). כמו כן, בניגוד לשוק הדיוק שמשנה לשנה רק ממשיך בעליית מחירים, קיימים טווחי מחירים של קרקעות שמעניקים את היכולת לאנשים עם תקציבים שונים להשקיע בהן, ובכך יכולים להבטיח להם בעתיד הרבה יותר מנכס אחד יחיד ותשואה פוטנציאלית גבוהה. ולא רק, ההשקעה בקרקע היא הדרך הטובה ביותר להגן על הכסף שלכם משחיקה בבנק. כיצד? ובכן, כאשר הכסף שלכם עומד בבנק הוא אומנם מוגן אך הוא אינו צובר ערך. לעומת זאת, לקרקעות יש עליית ערך משנה לשנה, וכאשר תחליטו למכור את השטח תוכלו גם ליהנות מהחזר השקעה מהיר וגם מרווח מכירה משמעותי.

קרקעות להשקעה במרכז – מדוע מומלץ להשקיע במרכז?

היצע וביקוש במרכז – אזור המרכז בישראל נחשב לבין האזורים המבוקשים ביותר בארץ ומחירי הנדל"ן שם גבוהים יותר משמעותית בהשוואה לנכסים בדרום ובצפון. לכן קרקעות להשקעה במרכז הן באופן מובהק השקעה מניבה מאוד והן יכולות לייצר בעתיד תשואה גבוהה ביותר מהשכרת הדירות בבנייני המגורים שייבנו על הקרקע, או לחילופין ממכירת השטח שערכו רק גדל משנה לשנה. מעבר לכך, צריך לזכור שבעוד שאוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול והביקוש לדיור מתעצם וגדל גם הוא, כך שהשקעה בקרקע באזור למטרת פיתוח דיור היא השקעה חכמה ומצוינת לעתיד שלכם ושל ילדכם.

רכישת קרקעות להשקעה במרכז בהשוואה לרכישת נכס – כפי שציינו, דירות במרכז עולות יותר מדירות בשאר הארץ ורבים בישראל לא יכולים להרשות אותן לעצמם. מעבר לכך, בתהליך של רכישת דירה המשקיע/ רוכש נדרש לשלם מחיר מלא כאשר טווח הפוטנציאל של עליית ערך הנכס הוא קטן יותר בטווח הארוך, בעוד שבהשקעה בקרקע  (ובמיוחד באזור המרכז!)  קיים פוטנציאל רווח גדול יותר משמעותית, מכיוון שאפשר לבנות על האדמה בנייני מגורים. והיתרון המובהק? רכישת קרקע הנמצאת בתוכנית הפשרה עולה הרבה פחות מנכס יחיד במרכז, אך שהמשקיע הממוצע יכול להרוויח רווח עצום בהשקעה יחסית נמוכה.

השקעה בסיכון נמוך – כיוון שאין הרבה שקרקעות פרטיות (ובפרט באזור המרכז) רכישת קרקע באזור המרכז היא  לא פחות מ"מכרה זהב", והביקוש הקבוע והגדל מאפשר למשקיע למכור את השטח בכל עת ובמחיר רווח.

אילו סוגי קרקעות להשקעה במרכז מומלצות למשקיעים?

ובכן, כיוון שמטרת ההשקעה בקרקע היא עבור פיתוח דיור ויצירת רווח כמובן, השטחים למכירה שמומלצים למשקיעים הם קרקע לבנייה או לחילופין אדמות חקלאיות להשקעה שנמצאות בתוכנית הפשרה. הכוונה בהפשרת קרקע חקלאית היא למעשה תהליך הכרוך בשינוי הייעוד שלה לקרקע לבנייה והיתרון המובהק שלה שהיא עולה פחות מקרקע לבנייה כאשר בתום תהליך השינוי ניתן יהיה להוציא לפועל את תוכנית הבנייה. הבקשה לשינוי ייעוד היא תהליך בירורקטי הדורש תוכנית מפורטת של הפיתוח המוצע, שימוע ציבורי, ובקשה להיתרים והאישורים הדרושים מהרשויות המקומיות ומהממשלה. אממה, בעוד שבעבר תהליך זה לקח זמן רב, בימינו, כיוון שהממשלה מודעת לצורך הבהול בדיור נוסף בישראל, היא נוטה להקל על התהליך ולטפח עוד ועוד הפשרת קרקעות.

מתעניינים בקרקעות להשקעה במרכז? להלן השלבים הכרוכים בביצוע עסקה לרכישת קרקע:

1. בחירת סיוע מקצועי לתהליך – למרות שרכישת קרקעות היא בהחלט אפיק השקעה נהדר, כדי לבצע עסקה מוצלחת ומניבה חשוב מאוד להיעזר בחברת שיווק קרקעות שמתמחה בכלל סוגי הקרקעות בישראל ועל כמה וכמה כאשר מדובר בקרקעות הנמצאות בהליך הפשרה. מעבר לכך, אנשי מקצוע מובילים מכירים לעומק את הנתונים השונים והחשובים הנדרשים לביצוע השקעה לרבות המגמות הנוכחיות, המחירים, עליית ערך הקרקע בעתיד, תשואה פוטנציאלית, וכדומה.
2. יעדי ההשקעה ותיאום ציפיות – כמו בכל השקעה, זה קריטי להבין מהם היעדים הרצויים ולבצע תיאום ציפיות הנוגעים לכך כגון האם הנכם מעוניינים ביצירת הכנסה משכירות או הפיכת הנכס לרווח. מדוע זה חשוב? מכיוון שזה יסייע לחברת שיווק הקרקעות לאתר עבורכם את הקרקעות שעונות על היעדים שלכם כגון סוג הקרקע ומיקומה. למשל, באופן טבעי קיים הבדל הן מבחינת ביקוש והן מבחינת מחירים בין קרקעות להשקעה במרכז לבין קרקעות להשקעה בדרום או צפון הארץ.
3. בקשה לתקן 22 – תקן 22 הוא קריטי ותפקידו להגן עליכם כמשקיעים. מדובר בדו"ח מפורט שמספק מידע מפורט על הקרקע, על גבולותיה ומגבלותיה האפשריים, ועל תוכנית ההפשרה והבנייה שלה והאם היא אכן ניתנת לביצוע כפי שהובטח לכם.
4. הסכם רכישה – הסכם רכישה הוא מסמך משפטי המפרט את תנאי המכירה (לרבות מחיר הרכישה, פריסת התשלומים וכן הלאה), ולכן כיוון שמדובר בחוזה משפטי, חשוב פי כמה וכמה שחברת שיווק קרקעות אמינה ומקצועית ועורך דין המתמחה בחוזים יעמדו לצידכם ויבחנו את ההסכם בטרם תחתמו.
5. חתימת העסקה והעברת בעלות – לאחר כל השלבים הנ"ל הגיע הרגע להעביר את בעלות הקרקע על שמכם על פי חוק, ומדובר בהליך משפטי הנקרא "רישום העברת הבעלות" בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל. בדיוק כמו בהסכם הרכישה, כדאי שמאוד שלא תחתמו ללא ליווי של אנשי מקצוע. למעשה, עורך דין וחברת שיווק קרקעות תבטיח שהעברת הבעלות תהיה מנוסחת בצורה מדויקת ונכונה, וכי בעתיד תהיו מוגנים מפני מחלוקות משפטיות שעלולות לערער על בעלותכם.

לתשומת ליבכם להלן כמה וכמה מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע:

שינוי ייעוד קרקע – שינוי ייעוד זה התהליך הבירוקרטי הנדרש לשינוי הייעוד המקורי של הקרקע למען ייעוד אחר (כגון מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה).התהליך כרוך בקבלת היתר מהשלטון המקומי ומרשות מקרקעי ישראל (רמ"א).

הסכם שיתוף בקרקע – חוזה משפטי הנדרש כאשר לקרקע יש יותר מבעלים אחד. מטרת ההסכם היא להסדיר על פי חוק את הזכויות והחובות של כלל הבעלים הרשומים ובעיקר להגן על האינטרסים האינדיבידואלים שלהם בעתיד מפני מחלוקות משפטיות. חשוב מאוד שההסכם יירשם בלשכת רישום המקרקעין.

שטר בעלות – מסמך משפטי שמתעד את העברת הבעלות על הקרקע מהמוכר אל הרוכש.

שתי השאלות הנפוצות ביותר בנושא קרקעות להשקעה במרכז והתשובות להן:

1. מה אם זמן ההמתנה להפשרת הקרקע יהיה ארוך יותר מהצפוי?

ובכן, במידה ותקופת ההפשרה תיקח יותר זמן מהמתוכנן המשקיעים יכולים בכל רגע למכור את הקרקע. מדוע? מכיוון שהביקוש להן הוא תמידי ואף במגמת צמיחה ובמיוחד במרכז.  מעבר לכך, כיוון שבמהלך הזמן ערך הקרקע רק גדל, תוכלו למכור את הקרקע במחיר רווח ולהרוויח הרבה יותר לו הייתם בוחרים לשמור את הכסף בבנק שאינו מייצר ערך.

2. מה אם יחליטו לשנות את תוכנית פיתוח הדיור לטובת בניית כביש על הקרקע?

ראשית, כאשר רוכשים קרקעות מחברת שיווק קרקעות לא רק שניתן לראות את תוכנית הבנייה המפורטת בטרם ההשקעה, אלא גם החברה מקפידה לבחון היטב את תוכניות הייעוד שלה בליווי של ע״י פירמת עו״ד מובילה המתמחה במקרקעין. חשוב מכך, בדיקה זו תבטיח שזכויותיכם יישמרו במידה ויחליטו לשנות את התוכנית עבור בניית כביש על הקרקע שרכשתם ותקבלו זכויות בניה בקרקע הקרובה ביותר לשטח.

שאלות ותשובות נפוצות על קרקעות להשקעה במרכז

1. מהן קרקעות להשקעה במרכז?
   מדובר בקרקעות באזור המרכז של מדינת ישראל, שמיועדות לרכישה על ידי משקיעים מתוך ציפייה לעליית ערך, הפשרה עתידית או ייעוד מסחרי, תעשייתי או למגורים.

2. מהם היתרונות של השקעה בקרקעות במרכז לעומת אזורים פריפריאליים?
   קרקעות להשקעה במרכז נחשבות לאטרקטיביות בזכות הביקוש הגבוה, הצפיפות העירונית והסבירות הגבוהה יותר לשינוי ייעוד בטווח הזמן הבינוני או הארוך.

3. מהם הסוגים הנפוצים של קרקעות להשקעה במרכז?
   הקרקעות כוללות בעיקר מגרשים חקלאיים, קרקעות מופשרות בתהליכי תכנון, וכן שטחים בבעלות פרטית עם סיכוי להפשרה בעתיד.

4. איך אפשר לדעת אם הקרקע במרכז נמצאת בתהליך הפשרה?
   באמצעות בדיקה מול הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה, עיון בתכניות מתאר מאושרות או בפלטפורמות תכנוניות כגון מערכת GIS ממשלתית.

5. האם יש סיכון ברכישת קרקע להשקעה במרכז?
   כן. הסיכונים כוללים עיכוב או ביטול תכניות הפשרה, עלויות נוספות להשבחה, מגבלות תכנוניות או קושי למכור את הקרקע בהיעדר ביקוש מיידי.

6. מהו טווח המחירים של קרקעות להשקעה במרכז?
   טווח המחירים משתנה לפי מיקום, קרבה לעורקי תחבורה, סטטוס תכנוני וייעוד הקרקע. קרקעות בצפון תל אביב, רמת השרון או ראשון לציון עשויות להיות יקרות משמעותית מקרקעות בדרום השרון או אזור שוהם.

7. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על קרקע שנרכשה לצורכי השקעה?
   בהחלט. רישום הערת אזהרה מקנה בטחון משפטי לרוכש עד להשלמת העברת הבעלות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, לפי הצורך.

8. מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע להשקעה במרכז?
   יש לבדוק את סטטוס הרישום, ייעוד הקרקע, מגבלות משפטיות, נגישות, תכניות עתידיות ותנאים פיננסיים של העסקה.

9. האם ניתן לקבל מימון לרכישת קרקע להשקעה במרכז?
   מימון מלא נדיר. לעיתים ניתן לקבל הלוואה חלקית, במיוחד כשמדובר בקרקע מופשרת או בעלת פוטנציאל מובהק. במקרים רבים דרוש הון עצמי גבוה.

10. כמה זמן עשויה להימשך הפשרה של קרקע להשקעה במרכז?
    משך התהליך יכול לנוע בין מספר שנים לעשור ואף יותר, תלוי ברשות המקומית, עומסי תכנון והליכי אישור תכניות מתאר מפורטות.

11. כיצד נקבעת התשואה על קרקע להשקעה?
    התשואה נמדדת לפי עליית ערך הקרקע בין מועד הרכישה למועד המכירה, ולעיתים גם בהתאם לאפשרות השכרת השטח או השימוש בו בתקופת הביניים.

12. האם קרקע להשקעה מחייבת תשלום מסים?
    כן. יש לשלם מס רכישה, ולעיתים גם מס שבח במכירה עתידית. כמו כן, ייתכנו תשלומים לאגרות פיתוח או היטלי השבחה במועד שינוי ייעוד.

13. מה היתרון ברכישת קרקע להשקעה במרכז בבעלות פרטית?
    קרקע פרטית בטאבו מעניקה שליטה ישירה ובעלות מלאה, ללא תלות בחכירה מרשות מקרקעי ישראל, דבר שמקנה גמישות רבה יותר.

14. האם השקעה בקרקעות עדיפה על פני השקעה בדירות באזור המרכז?
    תלוי בציפיות התשואה, רמת הסיכון ואופק ההשקעה. השקעה בדירות מספקת הכנסה שוטפת, בעוד קרקעות להשקעה במרכז עשויות להניב רווח משמעותי בטווח הארוך.

15. כיצד ניתן להתחיל בתהליך רכישת קרקע להשקעה במרכז?
    מומלץ להתחיל בייעוץ שמאי או משפטי, לאתר קרקעות דרך גופים מתמחים, לבדוק לעומק את המסמכים והייעוד, ולפעול בזהירות תוך ליווי מקצועי צמוד.

אז הנכם מתעניינים בקרקעות להשקעה במרכז? קבוצת שדות לשירותכם

קבוצת שדות שהוקמה על ידי מומחים בתחום השקעות נדל"ן מביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. לכן, עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שאתם רוצים לצידכם מתחילת התהליך ועד סופו.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.