השקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הפופולריות בישראל, אך כאשר מדובר בהשקעה בקרקעות, ההחלטה בין קרקע פרטית לקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא קריטית. הבחירה בין שתי האפשרויות משפיעה על זכויות הקניין, היכולת לפתח את הקרקע, העלויות הנלוות ותשואת ההשקעה. על כן, משקיעים חכמים מבינים כי הכרת ההבדלים בין שתי אפשרויות אלו היא הכרחית לקבלת החלטה מושכלת.
במאמר זה נפרט בצורה מעמיקה על היתרונות והחסרונות של כל סוג קרקע, ההשלכות המשפטיות והפיננסיות שלהן, וכיצד כל משקיע יכול לבחור את האופציה המתאימה ביותר עבורו.
מהי קרקע פרטית ולמה היא נחשבת להשקעה בטוחה?
קרקע פרטית היא קרקע הרשומה בטאבו בבעלות פרטית של יחיד או חברה. זאת בניגוד לקרקע הנמצאת בניהול המדינה, בה רמ"י קובעת מי יכול לרכוש ולהשתמש בה. בעל קרקע פרטית מחזיק בזכויות קנייניות מלאות, מה שאומר שהוא יכול למכור, להשכיר, לפתח, לבנות או להוריש את הקרקע ללא תלות בגורם ממשלתי.
יתרונות קרקע פרטית:
- שליטה מלאה בנכס –בעל הקרקע אינו צריך לקבל אישור ממוסדות המדינה בעת ביצוע עסקאות או שינוי ייעוד הקרקע, למעט מגבלות חוקי התכנון והבנייה הרגילים.
- בעלות יציבה ללא חידוש חכירה –משקיע בקרקע פרטית אינו תלוי בהחלטות המדינה לגבי חידוש חוזה החכירה, כפי שקורה בקרקע של רמ"י.
- פוטנציאל לעליית ערך משמעותית – במיוחד באזורים מתפתחים או כאשר חלים שינויים בתב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרים ניצול יעיל יותר של הקרקע.
חסרונות קרקע פרטית:
- עלות ראשונית גבוהה – קרקעות פרטיות נוטות להיות יקרות יותר מאשר קרקעות בבעלות רמ"י בשל הזכויות המלאות שהן מעניקות.
- זמינות מוגבלת – רק כ-7% מהקרקעות בישראל הן בבעלות פרטית, ולכן היצע ההשקעה מוגבל. הדבר עשוי להקשות על מציאת קרקע מתאימה באזורי ביקוש גבוהים.
- תשלומי מס גבוהים יותר – לעיתים קרקע פרטית מחויבת בתשלומי מס גבוהים יותר, במיוחד בעת ביצוע עסקאות מכירה או שינוי ייעוד.
מהי קרקע בבעלות רמ"י ומה חשוב לדעת עליה?
רשות מקרקעי ישראל מנהלת את מרבית הקרקעות במדינה – כ-93% משטחי המדינה מוחכרים על ידי המדינה לאזרחים ולחברות. משמעות הדבר היא כי המשקיע אינו רוכש את הקרקע באופן מלא, אלא מקבל זכויות חכירה לתקופה ארוכה (בדרך כלל 49 או 98 שנים), עם אופציה להארכה בתנאים מסוימים.
יתרונות קרקע בבעלות רמ"י:
- עלות נמוכה יחסית – מחירי קרקעות בבעלות רמ"י נמוכים יותר במרבית המקרים, ולכן הן מאפשרות למשקיעים עם תקציב מוגבל להיכנס לשוק הנדל"ן.
- נגישות גבוהה יותר – קרקעות אלו זמינות כמעט בכל רחבי הארץ, וניתן למצוא אפשרויות השקעה מגוונות בפרויקטים ממשלתיים.
- אפשרויות חכירה לטווח ארוך – למרות שהמשקיע אינו בעלים מלאים, חוזה החכירה מאפשר לו להחזיק בקרקע ולנצל את הפוטנציאל שלה לתשואה נאה.
חסרונות קרקע בבעלות רמ"י:
- תלות בממשלה –כל שינוי בייעוד הקרקע, העברת בעלות או בנייה מחייבים קבלת אישורים מרמ"י, תהליך שעלול להיות מורכב וארוך.
- חוסר ודאות משפטית – מאחר שהמשקיע אינו בעל הקרקע בפועל, קיימת תמיד האפשרות שהתנאים המשפטיים לחכירה ישתנו בעתיד, דבר שעלול להשפיע על ערך ההשקעה.
- הוצאות נוספות – פעמים רבות יש צורך לשלם דמי חכירה, דמי היוון ותשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל, מה שעלול להפוך את ההשקעה לפחות כדאית כלכלית.
שיקולים חשובים לפני השקעה בקרקע
לפני קבלת החלטה בין קרקע פרטית לקרקע בבעלות רמ"י, חשוב לקחת בחשבון מספר שיקולים:
- מטרת ההשקעה –האם אתם מחפשים השקעה לטווח קצר עם פוטנציאל לתשואה מהירה, או שמדובר בהשקעה לטווח ארוך שבה הנכס יישאר בידכם למשך שנים רבות?
- מיקום הקרקע – קרקע פרטית במיקום אסטרטגי יכולה להניב רווחים משמעותיים, אך גם קרקע בבעלות רמ"י באזורים מתפתחים עשויה להיות השקעה חכמה.
- רגולציה ומיסוי – יש לבדוק את העלויות הנלוות של כל סוג קרקע, כולל מסים, היטלים ואגרות, שעלולים להשפיע על הרווחיות של ההשקעה.
- היתרי בנייה ואפשרויות פיתוח – בקרקע פרטית האפשרויות גמישות יותר, אך בקרקע בבעלות רמ"י ייתכן שתזדקקו לאישורים נוספים, מה שיכול להאט את תהליך הפיתוח.
למה כדאי להיעזר במומחים לפני ההשקעה?
השקעה בקרקע היא הזדמנות פיננסית מצוינת, אך היא דורשת ידע ומומחיות. חוסר הבנה בהיבטים המשפטיים, בתכנון האורבני ובתהליכים הבירוקרטיים עלול לגרום להפסדים משמעותיים. לכן, מומלץ להיעזר בגורמים מקצועיים שיסייעו לכם לבחור את הקרקע הנכונה ולמקסם את פוטנציאל הרווחים שלכם.
שאלות ותשובות – קרקע פרטית מול קרקע בבעלות רמ"י
מה ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע בבעלות רמ"י?
קרקע פרטית היא קרקע בבעלות מלאה של אדם פרטי או תאגיד, בעוד שקרקע בבעלות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) שייכת למדינה ומנוהלת בשכירות או חכירה.האם ניתן לרכוש בעלות מלאה על קרקע של רמ"י?
ברוב המקרים לא. רמ"י משווקת את הקרקע בחכירה לדורות, לרוב ל-49 או 98 שנה. בחלק מהמקרים ניתן להמיר לחכירה מהוונת, אך לא לבעלות מלאה.מהם היתרונות של השקעה בקרקע פרטית?
הבעלות הישירה בקרקע, האפשרות למכור, להעביר או לפתח ללא תלות ברשות המדינה, והפוטנציאל למהלכים מהירים יותר בעת תכנון ובנייה.ומה החסרונות האפשריים בקרקע פרטית לעומת קרקע של רמ"י?
קרקעות פרטיות עשויות להיות יקרות יותר ולעיתים מעורבות במחלוקות משפטיות, בעוד שבקרקעות רמ"י יש מנגנונים מוסדרים ופיקוח ממשלתי.כיצד משפיעה הבעלות (פרטית או רמ"י) על תהליך ההפשרה?
תהליך ההפשרה תלוי בגורמי התכנון ולא ישירות בבעלות. עם זאת, רמ"י עשויה לפעול באופן יזום לקידום תכנון, בעוד שבקרקע פרטית נדרש לרוב יזם פרטי שינהל את ההליך.מה נדרש לעשות כדי לבנות על קרקע של רמ"י?
יש לעבור הליך של קבלת הקצאה, חתימה על חוזה חכירה, תשלום דמי היוון או חכירה, והגשת בקשה להיתר בנייה בהתאם לתוכנית החלה.האם קל יותר לקבל מימון עבור קרקע פרטית או של רמ"י?
לרוב קל יותר לקבל מימון מקרנות או בנקים עבור קרקע בבעלות רמ"י בשל הסיכון הנמוך יותר מבחינת רישום וזכויות.מי אחראי על טיפול בתשתיות בקרקע של רמ"י?
ברוב המקרים, רמ"י פועלת יחד עם הרשות המקומית להקמת תשתיות, בהתאם להסכמים תכנוניים, דבר המפחית סיכון למשקיע.האם תהליך הרישום בטאבו שונה בין קרקע פרטית לקרקע של רמ"י?
כן. קרקע פרטית נרשמת כבעלות בטאבו, בעוד קרקע של רמ"י נרשמת כחכירה, והבעלות נשארת בידי המדינה.איך נבדוק אם קרקע מסוימת היא פרטית או של רמ"י?
בדיקת נסח טאבו או פנייה למרכז המידע של רמ"י תספק את התשובה המדויקת לגבי סוג הבעלות של הקרקע.האם יש הבדל במיסוי בין קרקע פרטית לקרקע של רמ"י?
לעיתים כן. לדוגמה, בעת העברת זכויות בקרקע רמ"י יש לשלם דמי הסכמה בנוסף למס שבח ומס רכישה.האם קרקע בבעלות רמ"י פחות רווחית מהשקעה בקרקע פרטית?
לא בהכרח. קרקעות של רמ"י עשויות להיות בעלות פוטנציאל פיתוח גבוה ומובטחות תכנונית, אך התהליך יכול להיות איטי יותר לעומת קרקע פרטית.מה ההשלכות של אי-חידוש חוזה חכירה בקרקע של רמ"י?
תיאורטית, המדינה יכולה לבחור שלא לחדש את החוזה, אך בפועל, ברוב המקרים, נעשה חידוש אוטומטי בהתאם להסדרים קיימים.כיצד משפיעה הבעלות על הקרקע על תוכניות פיתוח עתידיות?
יזמים פרטיים יכולים ליזום שינויי ייעוד בקרקע פרטית באופן ישיר. ברמ"י, יש לעמוד בקריטריונים ולהמתין ליוזמות המדינה.מה רמת הגמישות שיש לבעלים של קרקע פרטית לעומת חוכר קרקע מרמ"י?
בעל קרקע פרטית יכול לפעול באופן חופשי יחסית, כל עוד הוא עומד בדרישות חוקיות. חוכר מרמ"י כפוף למגבלות ולבקרה של הרשות.האם יש תמריצים ממשלתיים לרכישת קרקעות של רמ"י?
לעיתים, בפרויקטים של מחיר מטרה או דיור בר-השגה, יש תמריצים לרוכשים דרך שיווק הקרקעות של רמ"י.האם יש מגבלות למכירת קרקע רמ"י לעומת קרקע פרטית?
כן. מכירת זכויות בקרקע רמ"י דורשת קבלת אישור ודיווח לרשות, ולעיתים כרוכה בדמי הסכמה.מה נחשב לבטוח יותר מבחינה משפטית – קרקע פרטית או של רמ"י?
קרקע של רמ"י נחשבת בטוחה יותר מבחינת הזכויות, אך קרקע פרטית עם רישום מסודר בטאבו עשויה להיות לא פחות בטוחה, תלוי במקרה.כיצד ניתן להבחין בין ההצעות בשוק לפי סוג הקרקע?
יש לשים לב למונחים כמו "חכירה לדורות", "קרקע מהוונת", או "קרקע בבעלות מלאה" – כל אחד מהם מצביע על מאפייני בעלות שונים.מה עדיף להשקעה – קרקע פרטית מול קרקע בבעלות רמ"י?
אין תשובה אחת נכונה. ההחלטה תלויה ביעד ההשקעה, באופק הזמן, ובתנאים הספציפיים של כל קרקע.
קבוצת שדות – הדרך שלכם להשקעה חכמה ובטוחה
קבוצת שדות היא החברה המובילה בתחום השקעות הקרקעות בישראל. אנו מתמחים באיתור קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, ומספקים למשקיעים פתרונות השקעה רווחיים ובטוחים.
במהלך השנים ליווינו מאות משקיעים פרטיים וחברות בהשקעות מניבות, תוך התאמה אישית לכל לקוח ושימוש באסטרטגיות מתקדמות שמבטיחות תשואה מרבית. הצוות שלנו כולל מומחים מהשורה הראשונה בתחום הנדל"ן, המשפט והכלכלה, המעניקים ללקוחותינו ליווי אישי ומקצועי בכל שלב בתהליך ההשקעה.
רוצים להשקיע בקרקע ולהבטיח את עתידכם הכלכלי?
צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית, בה נבין את הצרכים שלכם ונמצא עבורכם את ההשקעה המשתלמת ביותר.
