שינוי ייעוד קרקע חקלאית – מדריך מקצועי שילמד אתכם איך עובד התהליך

הקרקעות בישראל מציגות עלייך ערך ועליית מחירים בכל שנה ולכן הן נחשבות להשקעה מצוינת ובסיכון נמוך. יחד עם זאת, שינוי ייעוד קרקע חקלאית והפשרתן יש את היכולת להגדיל את ערכן במאות אחוזים ומאוד חשוב להכיר את התהליך הנדרש לכך לעומק בטרם מבצעים השקעה. אז ללא מילים נוספות, בואו נתחיל

השקעה בקרקעות ושינוי ייעוד קרקע חקלאית

שוק הקרקעות בישראל הוא בהחלט אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והמניבים בישראל. עם טווחי מחירים נוחים, ועליית ערך מגמתית ומתמשכת עשרים שנה האחרונות, רכישת קרקע בישראל היא לא פחות מהשקעה מצטיינת. יחד עם זאת, כיוון שרוב הקרקעות בישראל שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן עומדות למכירה, ורק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, מדובר במשאב דיי מוגבל, וזאת מבלי לציין את העובדה ששטחה של מדינת ישראל הוא לא גדול והוא בנוי על רצף טריטוריאלי. כמו כן, חשוב לציין שמרבית מהקרקעות בישראל הן קרקעות חקלאיות אשר על פי חוק נאסר לבנות עליהן, אלא אם הן עברו תהליך של שינוי ייעוד והפשרה. אך מהי הפשרה של קרקע חקלאית? ובכן, כדי להפשיר קרקעות ולמעשה לשנות את ייעודן משטח למטרת גידול חקלאי עבור שטח למטרת בנייה, נדרש להגיש בקשה לשינוי ייעוד ולהציג תוכנית מתאר מפורטת של תוכניות הבנייה לקרקע הייעודית.

מדוע התהליך של שינוי ייעוד קרקע חקלאית חשוב למדינת ישראל?

מדינת ישראל היא לא רק קטנה אלא היא גם מוקפת מדינות אויב, מה שאומר ששטחנו מוגבל. ועדיין,   כיוון שמשנה לשנה אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול באופן מגמתי,  נוצר צורך בהול בדיור ובהתחלות בנייה נוספות. כמו כן, צריך לזכור שקרקעות הן לא "מוצר" שאפשר לייצר או לייבא, ולכן הפתרון היחידי של המדינה זה להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה. לכן, לשינוי ייעוד קרקע חקלאית יש חשיבות עצומה ובמיוחד לאור העובדה שכבר בהווה קיים משבר דיור חמור.

במה כרוך התהליך של שינוי ייעוד קרקע חקלאית?

הפשרה של קרקע חקלאית כרוכה בתהליך בירוקרטי לא קצר שבסופו ולאחר אישורים (שמיד נפרט על השלבים לכך!) נעשה לאדמה החקלאית שינוי ייעוד למגורים.

להלן השלבים הכרוכים בהפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים (שינוי ייעוד והפשרה):

אז מהם השלבים בתהליך שינוי ייעוד?

שלב ראשון: הגשת בקשה לשינוי ייעוד לוועדה מקומית לתכנון ובנייה

ראשית, יש להגיש תוכנית שינוי ייעוד המקרקעין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תוכנית השינוי חייבת להיות מקצועית ומדויקת והינה תיבחן לעומק על ידי חברי המועצה המקומית ומהנדס הרשות. לאחר בחינת הבקשה הוועדה תעביר את המלצתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. כמו כן, חשוב לציין, שהוועדה המקומית רשאית לבחון אך ורק תוכניות הנמצאות תחום השיפוט האזורי שלה.

שלב שני: בחינת התוכנית על ידי וועדה מחוזית

הוועדה המחוזית גם היא אחראית אך ורק על נושאי התכנון והבינוי של המחוז עליו היא ממונה, והינה מורכבת מאנשי מקצוע המגיעים מתחום התכנון והבנייה. בשלב זה הוועדה תבצע לתוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית, וזאת בכדי לבחון האם התוכנית הייעודית תואמת לתנאי הסביבה של הקרקע ואופייה, לתוכניות המתאר השונות הארציות (נסביר בהמשך!) , ולמדיניות הוועדה והרשויות. חשוב לציין כי לעיתים קרובות הוועדה דורשת מראשי התוכנית לבצע שינויים והתאמות בתוכנית, ומאפשרת לעשות זאת תוך חצי שנה בלבד מרגע ההחלטה. לאחר הגשת התוכנית המתוקנת, חברי הוועדה מבצעים פרסום פומבי של התוכנית, וזאת כדי לאפשר לרשויות ובעלי עניין חיצוניים להביע התנגדויות. כמו כן, במקביל לכך הוועדה מגישה העתק של התוכנית לשר הפנים (שהוא למעשה גם הגורם הרשמי שנדרש להעניק את האישור הסופי!).

שלב שלישי: פרסום התוכנית בפומבי

פרסום התוכנית בפומבי הוא בעצם "חלון זמן" של 60 יום (מרגע פרסום התוכנית) שבו ניתן לגופים חיצוניים להגיש לוועדה את ההתנגדויות המנומקות שלהם, כאשר לאחר מכן הם מוזמנים אל הוועדה ביחד עם ראשי התוכנית כדי לדון בנושא ולהציג את הטיעונים שלהם.

בחינה תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח – תמ"א 35

למדינת ישראל קיימת תוכנית מתאר ארצית לתכנון ולפיתוח יישובים חדשים לתקופה של כ-15 שנה. תוכנית זו הנקראת גם תמ"א 35, היא תכנית של משרד הפנים והיא הינה פועלת לפיתוח יישובים באזורים שונים בכל הארץ. לכן לפני שמגישים תוכנית מתאר להפשרת מגרשים חקלאיים, מאוד חשוב לבדוק האם לקרקע המדוברת יש כבר תוכנית מתאר ייעודית. מדוע? מכיוון שכל שינוי עתידי שכבר כלול בתמ"א 35 עלול למנוע את שינוי הייעוד המבוקש.

מהם היתרונות של עסקה לרכישת קרקע, ומדוע זה אפיק השקעה בסיכון נמוך?

מחירי קרקעות – שוק הקרקעות מציג טווח מחירים סולידי למדי, ובמיוחד בהשוואה לרווח הפוטנציאלי הטמון בהשקעה. למעשה, קרקעות חקלאיות שטרם עברו שינוי ייעוד הן הרבה יותר זולות בהשוואה לקרקעות מופשרות לבנייה וזאת מכיוון שמודבר בתהליך קצר יותר. יחד עם זאת חשוב להבין שכאשר מדובר בהשקעה בקרקעות הסבלנות משתלמת עד מאוד, וגם על ידי השקעה בקרקע חקלאית שנמצאת בהליך הפשרה ניתן לייצר רווח משמעותי אשר רק גדל בכל שנה.

תשואה פוטנציאלית – כאשר תוכנית המתאר יוצאת לפועל וחשוב מכך מגיעה לסיומה, המשקיעים הופכים לבעלים של נכס נדל"ני באזורים מובחרים בארץ, והם יכולים לייצר תשואה גבוהה מאוד על ידי השכרת הנכס.  מעבר לכך, חשוב לזכור ששוק הדיור בארץ מציג כבר שנים מחירים גבוהים במיוחד שאינם מאפשרים למרבית מתושבי ישראל לרכוש דירה. לכן, על ידי השקעה בקרקע במחיר סולידי, לא רק שניתן לייצר רווח ממכירת הקרקע עצמה, אלא גם ניתן להמתין לסיום תוכנית המתאר ולהרוויח דירה חדשה.

מניעה של שחיקת הכסף – השקעה בקרקע מייצרת עלייה בערך הכספי של ההשקעה בכל שנה. כלומר, הסכום שתשקיעו בהווה בקרקע רק יגדל משנה לשנה כאשר הנכם יכולים למכור את הקרקע בכל שלב שתרצו במחיר רווח. וכל זאת כאשר כספכם שמור ומאובטח בדיוק כפי שהוא שמור בחשבון הבנק. לעומת זאת, בבנק הכסף שלכם אינו מייצר תמורה מה שגורם לשחיקתו. זכרו, בכל שנה שהכסף בבנק שומר על ערכו, שאר המשק רק ממשיך להתייקר, ולמעשה מפחית מערכו של ההון שלכם.

ביקוש שממשיך לגדול – אם לרגע נבחן את שוק הדיור, נראה שאחת הסיבות שהוא הצליח לשמור על מחירים גבוהים ואף להמשיך ולעלות אותם זה בעקבות הביקוש העצום בקרב משקיעי נדל"ן שאינו פסק לרגע בעשור האחרון. ובכן, גם בשוק הקרקעות הביקוש רק ממשיך לגדול, כאשר במקביל בישראל קיים משבר דיור חמור וגידול אוכלוסין מגמתי. לכן, מאוד מומלץ להשקיע בקרקעות כאשר המחירים הם עדיין סולידיים ומאפשרים, ולזכור שבכל שנה שהקרקע בבעלותכם היא רק ממשיכה לייצר ערך, והביקוש אליה ממשיך לצמוח.

שאלות ותשובות נפוצות על שינוי ייעוד קרקע חקלאית

1. מהו שינוי ייעוד קרקע חקלאית?
   שינוי ייעוד קרקע חקלאית הוא תהליך תכנוני שבו מוסדות התכנון מאשרים הפיכת קרקע המיועדת לחקלאות לקרקע המיועדת לשימושים אחרים, לרוב למגורים, מסחר או תעשייה.

2. מי מוסמך לאשר שינוי ייעוד של קרקע חקלאית?
   הסמכות נתונה לוועדות התכנון – הוועדה המקומית, המחוזית ולעיתים גם הוועדה הארצית, בהתאם להיקף התכנית ומיקומה של הקרקע.

3. כמה זמן נמשך תהליך שינוי הייעוד?
   משך התהליך משתנה, אך לרוב נמשך מספר שנים – בין 5 ל-15 שנים – תלוי בסוג הקרקע, מורכבות התכנון והעדיפות של הרשות המקומית.

4. האם כל קרקע חקלאית ניתנת לשינוי ייעוד?
   לא. שינוי ייעוד מותנה בפרמטרים כגון מיקום הקרקע, קרבתה לאזורים עירוניים, מדיניות הפיתוח האזורית, שיקולים סביבתיים ותכניות מתאר מאושרות.

5. מהם השלבים בתהליך שינוי ייעוד קרקע חקלאית?
   השלבים כוללים הגשת תכנית תכנון, פרסום להתנגדויות, דיון בוועדות, קבלת החלטה, אישור רשמי, ולעיתים גם חלוקה מחדש ופיתוח תשתיות.

6. האם יש עלויות הקשורות לשינוי ייעוד?
   כן. מעבר לעלויות תכנון, תיתכן חובת תשלום היטל השבחה לרשות המקומית עם אישור התכנית, ולעיתים גם תשלומים בגין פיתוח תשתיות.

7. מהו היטל השבחה וכיצד הוא קשור לתהליך?
   היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעלי הקרקע לאחר שינוי ייעוד, בגין עליית הערך של הקרקע שנוצרה בעקבות ההפשרה או שינוי התכנית.

8. כיצד ניתן לבדוק אם קרקע מסוימת נמצאת בתהליך שינוי ייעוד?
   ניתן לבדוק באתרי מוסדות התכנון, לפנות לוועדה המקומית או להזמין תיק מידע תכנוני מהרשות המקומית או מהוועדה המחוזית.

9. האם יש צורך בעורך דין לצורך שינוי ייעוד?
   מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מקרקעין, שיכול ללוות את התהליך, לבדוק זכויות רישום ולוודא שההחלטות מתקבלות בהתאם לחוק.

10. מהו הסיכון העיקרי בשינוי ייעוד קרקע חקלאית?
    הסיכון העיקרי הוא עיכוב ממושך או דחייה של התכנית על ידי מוסדות התכנון, מה שעלול לפגוע בכדאיות ההשקעה או בשווי הקרקע.

11. מה ההבדל בין שינוי ייעוד להפשרה?
    שינוי ייעוד הוא מושג כולל יותר שיכול לכלול גם הפשרה (הפיכת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה), אך יכול להתייחס גם לשינוי בין שימושים אחרים, כמו מתעשייה למסחר.

12. האם ניתן לבצע שינוי ייעוד ביוזמה פרטית?
    כן. בעלי קרקע פרטיים רשאים ליזום תכנית לשינוי ייעוד, אך הדבר דורש ליווי מקצועי, אדריכלי ומשפטי, ותיאום מלא עם הרשויות.

13. האם ניתן למכור קרקע בתהליך שינוי ייעוד?
    ניתן למכור, אך יש להציג לרוכש את המצב התכנוני הקיים ולהבהיר שהשינוי אינו מובטח ושייתכן שיארך זמן רב עד שימומש.

14. מהם היתרונות של קרקע ששונתה ייעודה?
    היתרון המרכזי הוא עליית ערך משמעותית, אפשרות בנייה ומימוש השקעה, וכן התאמה לצורכי מגורים או מסחר בהתאם לביקוש בשוק.

15. כיצד ניתן לדעת אם שינוי ייעוד יתממש בפועל?
    אין ודאות מוחלטת, אך ניתן להעריך את הסיכוי על פי מיקום הקרקע, מגמות התכנון האזוריות, קרבה לתשתיות ותמיכת הרשות המקומית במהלך.

אז אתם מעוניינים להשקיע בקרקעות? קבוצת שדות תשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם ייעוץ מקצועי

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב בתהליך של עסקה לרכישת קרקע ההשקעה ובפרט כאשר נדרש שינוי ייעוד קרקע חקלאית. קבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ מזמינה אתכם להכיר לעומק את אפיק ההשקעות המצטיין בישראל, ולהעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.