השקעה בנדל"ן נחשבת לאחד מאפיקי ההשקעה היציבים והמשתלמים ביותר לאורך זמן. עם זאת, השאלה הגדולה שעומדת בפני משקיעים היא האם להשקיע בקרקע, המציעה פוטנציאל השבחה גבוה, או בנכס בנוי כמו דירה שמספק תשואה משכירות ויציבות כלכלית.
במאמר זה נבצע ניתוח של תשואת הקרקע מול תשואת הדירה בעשור האחרון, ונבחן את היתרונות, החסרונות וההיבטים המשפיעים על כל סוג השקעה.
מהי תשואה בנדל"ן וכיצד מודדים אותה?
תשואה היא מדד לרווחיות ההשקעה, אשר מחושב על ידי היחס בין ההכנסות מהנכס לבין עלותו. נהוג להבחין בין שני סוגי תשואה עיקריים:
- תשואה פירותית (שכירות) – ההכנסה החודשית או השנתית מדירה מושכרת, ביחס לערך ההשקעה הראשוני.
- תשואה הונית (עליית ערך הנכס) – השינוי בערך הנכס לאורך השנים, כלומר כמה הרווחנו מההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה.
כאשר בוחנים השקעה בקרקע לעומת דירה, חשוב לקחת בחשבון גם את אופק ההשקעה ואת הסיכונים הכרוכים בכל סוג נכס.
תשואת הדירות בעשור האחרון בישראל
שוק הדיור בישראל חווה עליות מחירים משמעותיות בעשור האחרון. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין השנים 2014 ל-2024 מחירי הדירות בישראל עלו בכ-100%-120% בממוצע, כאשר בחלק מהאזורים העלייה הייתה חדה אף יותר.
התשואה השנתית מדירות
- תשואה פירותית משכירות: נעה בין 2.5% ל-4% בשנה (כתלות במיקום ובסוג הדירה).
- תשואה הונית (עליית ערך): ממוצע של 7%-10% בשנה לאורך העשור האחרון.
פקטורים שהשפיעו על תשואת הדירות
- מחסור בדירות חדשות – קצב הבנייה לא הדביק את הביקוש הגובר.
- ירידת הריבית – עד 2022, ריביות נמוכות אפשרו נטילת משכנתאות בתנאים נוחים, מה שהגביר את הביקוש.
- השקעות חיצוניות – ביקוש מצד משקיעים זרים העלה את המחירים באזורים מסוימים.
תשואת הקרקעות בעשור האחרון בישראל
שוק הקרקעות בישראל הציג עליות מרשימות בעשור האחרון, בעיקר בקרקעות המיועדות לבנייה ובקרקעות חקלאיות שהיו בתהליכי שינוי ייעוד.
עליות מחירים בקרקעות
- קרקעות מופשרות לבנייה: עלו בכ-150%-200% בעשור האחרון באזורים מרכזיים.
- קרקעות חקלאיות בתהליכי הפשרה: רשמו עליות של 250%-400%, בהתאם לקרבה לאזורי פיתוח.
תשואה פירותית מול הונית בקרקעות
- תשואה הונית (עליית ערך הקרקע): נעה בין 10%-20% לשנה בממוצע, עם קפיצות משמעותיות בקרקעות שעברו הפשרה.
- תשואה פירותית: בניגוד לדירות, קרקע אינה מניבה הכנסה משכירות עד שאפשר לבנות עליה.
גורמים שהשפיעו על תשואת הקרקעות
- שינויי תכנון והפשרת קרקעות – קרקעות שהוסבו משימוש חקלאי למגורים או מסחר חוו עליות ערך חדות.
- ביקוש לקרקעות פרטיות – עם עליית מחירי הדירות, משקיעים רבים העדיפו לרכוש קרקע כהשקעה עתידית.
- הגבלות בירוקרטיות – אישורי בנייה ושינויי ייעוד של קרקעות יכולים לקחת שנים, דבר שהשפיע על השקעה מסוג זה.
השוואת התשואה – קרקע מול דירה
פרמטר | דירה | קרקע |
תשואה פירותית (שכירות) | 2.5%-4% | 0% (עד להפשרה ולבנייה) |
תשואה הונית (עליית ערך) | 7%-10% בשנה | 10%-20% בשנה (תלוי באזור ובסטטוס הקרקע) |
רמת נזילות | גבוהה – ניתן למכור דירה יחסית בקלות | נמוכה – תהליך מכירה עלול לקחת זמן |
סיכון רגולטורי | נמוך – נכסים קיימים פחות תלויים בהחלטות תכנוניות | גבוה – תהליך שינוי ייעוד עלול להתעכב או לא להתקיים כלל |
השפעות חיצוניות | מחירי שוק הדיור, רגולציה על שכירות, ריבית משכנתאות | שינויי ייעוד, מדיניות ממשלתית לפיתוח קרקעות |
איזו השקעה עדיפה – קרקע או דירה?
מתי כדאי להשקיע בדירה?
✔ כאשר מחפשים הכנסה קבועה משכירות.
✔ כאשר רוצים להשקיע בנכס יציב עם סיכון נמוך יחסית.
✔ כאשר יש רצון לנזילות גבוהה – ניתן למכור את הנכס בקלות יחסית.
מתי כדאי להשקיע בקרקע?
✔ כאשר מחפשים השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה לאורך זמן.
✔ כאשר מוכנים להמתין לתהליך שינויי ייעוד והפשרה.
✔ כאשר רוצים להימנע מתהליכים הקשורים בהשכרת נכס ודיירים.
שאלות ותשובות נפוצות – תשואת הקרקע לעומת תשואת הדירה
מה ההבדל הבסיסי בין תשואת הקרקע לעומת תשואת הדירה?
תשואת הקרקע נובעת בעיקר מהשבחת ערך עתידית, בעוד שתשואת הדירה נובעת מהכנסה שוטפת משכירות. האחת מבוססת על צמיחה הונית, והשנייה על תזרים מזומנים.כיצד מחשבים תשואת קרקע?
תשואת הקרקע מחושבת לפי עליית ערכה לאורך זמן, ביחס למחיר הרכישה המקורי. לדוגמה: אם קרקע נקנתה ב-500,000 ש"ח ונמכרה ב-700,000 ש"ח, התשואה היא 40%.כיצד מחשבים תשואת דירה?
תשואת הדירה נמדדת לפי ההכנסה השנתית מהשכירות חלקי שווי הנכס. למשל: שכירות של 4,000 ש"ח לחודש על דירה בשווי 1,000,000 ש"ח תניב תשואה שנתית של כ-4.8%.מה נחשב לתשואה טובה בקרקע?
תשואה של מעל 30% תוך מספר שנים נחשבת גבוהה, אך תלויה בהפשרת הקרקע, פיתוח תשתיות ותכניות בניין. השקעה בקרקע היא לרוב ארוכת טווח וספקולטיבית.מה נחשבת לתשואה סבירה בדירה?
תשואת דירה סבירה בישראל נעה לרוב בין 2.5% ל-4.5% לשנה, תלוי באזור ובביקוש לשכירות. באזורים פריפריאליים ייתכנו תשואות גבוהות יותר.מהם היתרונות של השקעה בקרקע לעומת דירה?
השקעה בקרקע דורשת פחות תחזוקה, לרוב כרוכה בעלויות נלוות נמוכות יותר, ויש לה פוטנציאל רווח חד-פעמי גבוה. עם זאת, היא חסרת הכנסה שוטפת.ומהם היתרונות של השקעה בדירה לעומת קרקע?
דירה מייצרת הכנסה קבועה, ניתנת לשעבוד לצורך מימון נוסף, ובעלת נזילות גבוהה יותר. בנוסף, הביקוש לשכירות מגורים נשאר יציב ברוב האזורים.האם תשואת הקרקע לעומת תשואת הדירה משתנה לאורך זמן?
כן. שינויים רגולטוריים, תכנוניים או בשוק ההון משפיעים על האטרקטיביות של כל אפיק. לדוגמה, הקפאה בתכנון עלולה לעכב עליית ערך של קרקע.מה הסיכון העיקרי בהשקעה בקרקע?
אי ודאות תכנונית – כלומר, סיכון שהקרקע לא תופשר או תישאר חקלאית למשך שנים רבות. המשקיע תלוי בהחלטות מוסדות התכנון.מה הסיכון בהשקעה בדירה?
סיכון לאי תפוסה, תחזוקה שוטפת, שוכרים בעייתיים, ירידת ערך הנכס או רגולציה שתשפיע על שוק השכירות (כגון פיקוח מחירים).האם יש הבדל במיסוי בין השקעות בקרקע לדירה?
כן. בעת מכירת קרקע ייגבה לרוב מס שבח מלא. דירה עשויה ליהנות מפטורים או מס מופחת אם עומדת בתנאים מסוימים. הכנסות משכירות חייבות במס הכנסה בהתאם לחוק.מהו אופק ההשקעה המומלץ לקרקע?
אופק של 5–15 שנים, תלוי במיקום, תוכניות עתידיות והאם הקרקע חקלאית או מאושרת לבנייה. מדובר בהשקעה פחות נזילה אך בעלת פוטנציאל גבוה.מהו אופק ההשקעה לדירה להשקעה?
ניתן להחזיק לטווח קצר או ארוך, אך תשואת הדירה יציבה יותר כשההחזקה ארוכה, במיוחד באזורים שבהם ערך הדירות עולה בהתמדה.כיצד ניתן לממן רכישת קרקע לעומת דירה?
מימון לרכישת קרקע מוגבל ולעיתים לא קיים, בעוד שרכישת דירה נתמכת במשכנתאות בשיעור גבוה יחסית. זהו שיקול מהותי למשקיע.האם קיימת קורלציה בין תשואת הקרקע לתשואת הדירה באותו אזור?
לא בהכרח. ייתכן שדירות יניבו תשואה יפה באזור שבו הקרקע לא צפויה לעלות בערכה בקרוב, ולהפך – קרקע עשויה לזנק בערכה גם באזור שבו שוק השכירות רדום.איזה סוג השקעה מתאים יותר למשקיע שמחפש הכנסה חודשית קבועה?
תשואת הדירה עדיפה במקרה זה, משום שהיא מניבה תזרים מזומנים באופן מיידי, בעוד הקרקע אינה מייצרת הכנסה שוטפת.איזה סוג השקעה מתאים למשקיע סבלני לטווח ארוך?
תשואת הקרקע עשויה להיות מתאימה יותר למשקיע סבלני שמחפש השבחה משמעותית בעתיד, גם במחיר של המתנה ארוכה.האם כדאי לשלב בין השקעה בקרקע לדירה?
בהחלט. שילוב בין שני אפיקים מאפשר פיזור סיכונים, שילוב בין תזרים לטווח קצר לרווח הוני עתידי, והתאמה לפרופיל השקעה מגוון.כיצד השפיעה האינפלציה של השנים האחרונות על שני סוגי התשואות?
נכסים מוחשיים כמו קרקעות ודירות שמרו על ערכם, אך תשואת הקרקע לעומת תשואת הדירה מושפעת גם ממימון, ביקושים ותכנון מקומי.מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים בין השקעה בקרקע לבין דירה?
חשוב לבחון את מטרת ההשקעה, רמת הסיכון הרצויה, נזילות ההון, מיסוי צפוי, מימון זמין והבנת פוטנציאל השבחה ריאלי – כל אלו יכריעו איזו תשואה עדיפה עבורך.
השקעה חכמה מתחילה בידע – קבוצת שדות כאן בשבילכם
החלטה בין השקעה בקרקע להשקעה בדירה תלויה בפרופיל המשקיע, ברמת הסיכון שהוא מוכן לקחת ובאופק ההשקעה שלו. מי שמחפש הכנסה יציבה ושוטפת ייטה לרכישת דירה, בעוד שמשקיעים שמוכנים להמתין שנים לתשואה משמעותית עשויים למצוא בקרקע הזדמנות רווחית במיוחד.
קבוצת שדות, מובילה בתחום השקעות הקרקעות, מתמחה באיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה וליווי משקיעים פרטיים ועסקיים. אנו מציעים גישה אסטרטגית להשקעות מניבות תוך מזעור סיכונים והתאמה אישית לכל לקוח.
אם אתם רוצים לבחון את אפשרויות ההשקעה שלכם ולבצע החלטה מבוססת ונכונה.
צרו איתנו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ עם המומחים שלנו, ונעזור לכם למצוא את ההזדמנות המשתלמת ביותר בשוק הנדל"ן!
