זכויות בקרקע חקלאית – מהן ומדוע חשוב שכל משקיע יכיר אותן

כשמדובר בהשקעה בקרקע חקלאית, הכול מתחיל בזכויות: זכויות המשקיע, זכויות בקרקע חקלאית, זכויות רישום, ועוד. אז רגע לפני שאתם משקיעים, חובה שתכירו את כל הזכויות החשובות ביותר, ולשם כך קיבצנו לכם את כל המידע שאתם צריכים.

עולם ההשקעות הוא תחום לא פשוט ולא פעם "לא כל הנוצץ זהב". אך מה זה אומר? ובכן לפעמים השקעה יכולה להישמע מצוינת עד שבוחנים לעומק את זכויות ההשקעה ורואים שיכול להיות שזו דווקא השקעה פחות אטרקטיבית ממה שהיא נשמעת. לעומת זאת, לעיתים קיימות השקעות מצטיינות שפשוט חשוב להבין לעומק אלו זכויות עומדות מאחוריהן ומה צריך לבדוק לפני שמבצעים השקעה. ובכן שוק הקרקעות שנחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הטובים בארץ הוא בדיוק השוק שמציע השקעות טובות אך שדורש הבנה מעמיקה בזכויות הסובבות סביב ההשקעה ובפרט בזכויות בקרקע חקלאית. אז התחלתם להתעניין בשוק הקרקעות? הנה הזכויות שעליכם להכיר.

זכויות בקרקע חקלאית: חובה להכיר

ראיתם קרקע חקלאית שנראית לכם אטרקטיבית להשקעה? אז קודם כל חשוב לבדוק מהן הזכויות המעמדיות על האדמה ואילו שימושים ניתן לעשות בה. כלומר? האם האדם שטוען שהוא הבעלים החוקי של הקרקע אכן רשום בטאבו כבעלי הקרקע, האם הקרקע אכן קרקע פרטית או קרקע חכורה, האם הקרקע מגיעה עם חובות כלכליים, אילו שימושים ניתן לעשות בקרקע (לדוגמא, לא ניתן לבנות על קרקע חקלאית), והאם הקרקע ממוקמת באזור שנכלל בתוכנית מתאר ארצית. כמו כן, לאחר שביצעתם את כל הבדיקות ווידאתם שהכול עונה על הדרישות, צריך להבין שמהלך בעסקה להשקעה בקרקע חקלאית יש הסכמים משפטיים כגון הסכם רכישה והסכם להעברת בעלות, וחובה שכל הזכויות שלכם יופיעו בצורה ברורה בהסכמים. חשוב להבין שמדובר בהשקעה לטווח ארוך ושהדרך הטובה ביותר להצלחה היא הכרת הזכויות שלכם , מחקר מעמיק והתייעצות עם מומחים מתחום שוק הנדל"ן. למעשה, חברה מקצועית לשיווק קרקעות לא רק תאתר עבורכם את הקרקע הטובה ביותר להשקעה, היא גם תסייע ותייעץ לכם לאורך כל תהליך העסקה ותוודא היטב שהזכויות שלכם מוגנות, גם בעזרת הניסיון והידע המקצועי שלהם, וגם בעזרת ליווי של עו"ד המתמחה במקרקעין. חשוב, חשוב, חשוב.

הפשרת קרקעות חקלאיות וסיווגן מחדש

כאשר משקיעים בקרקעות חקלאיות למטרת בניה בעתיד ופיתוח הדיור חשוב להכיר היטב את הליך ההפשרה. מדוע? מכיוון שעל פי חוקי מדינת ישראל קרקע חקלאית אינה מותרת לבניה ללא הליך הפשרה ואישור שינוי הייעוד שלה. עם זאת, הפשרת קרקעות היא אינה הליך שנעשה מהיום למחר וחובה להבין את החשיבות שלו, כיצד מבצעים אותו, ובעיקר למה חשוב לבדוק היטב את הזכויות בקרקע חקלאית לפני שיוצאים להרפתקה בעיינים עצומות (לא מומלץ בעליל!).  בפועל, הליך הפשרה של קרקעות חקלאיות מתחיל בהגשת בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע (מקרקע חקלאית לקרקע מותרת לבניה ופיתוח דיור), כאשר מגיש הבקשה נדרש להגיש תוכנית מתאר מפורטת לתכנון הייעודי של הקרקע. לאחר ההגשה, התוכנית בשלב ראשון עוברת לבחינה של וועדה מקומית, בשלב שני לוועדה ארצית של תכנון ובניה, ובשלב הסופי לגורם ממשלתי שהוא גם למעשה הגוף המכריע. חשוב לומר שבמקרים רבים לאורך התהליך הרשויות השונות דורשות לבצע שינויים בתוכנית המתאר (בדגש על דורשת!), ואותם שינויים עלולים לקחת זמן ולעכב את הליך ההפשרה, כך שבהחלט נדרשת סבלנות רבה.

אז מדוע בכל זאת השקעה בקרקע חקלאית נחשבת לכדאית?

ראשית, יש לציין שבעשרים שנה האחרונות הקרקעות מציגות עליית ערך שנתית. מדוע זה חשוב? מכיוון שאם הנכם חוששים מפרק הזמן של תקופת ההפשרה אז כדאי שתבינו שפקטור הזמן לא פוגע בהשקעה שלכם, אלא אף צפוי להגדיל את ערכה ותמיד ניתן למכור את הקרקע במחיר רווח, ובמיוחד לאחר ההפשרה ברווח של מאות אחוזים.  מעבר לכך, טווח מחירי הקרקעות חקלאיות הוא נהדר ויחסית נמוך כך שלא נדרש הון עצמי מוגזם כדי לבצע השקעה, וזאת למרות הביקוש האדיר לקרקעות ופוטנציאל התשואה הגבוהה. כמו כן, חשוב לזכור שכאשר כספכם מושקע בקרקע הוא ממשיך לייצר ערך במקביל לעליית הערך של הקרקע. לעומת זאת כאשר כספכם "יושב" בחשבון הבנק ערכו נשחק, וזאת במקביל לעליית מחירים מגמתית בכלל המשק הישראלי.

משווקים קרקעות מקצועיים: האנשים שאתם רוצים לצידכם

שוק הקרקעות כבר שנים שמצליח לשמר את מעמדו כאפיק השקעה מצטיין ואי אפשר להתעלם מכך. יחד עם זאת, עבור אדם שאינו בקיע בתחום ואינו מבין מהן זכויות בקרקע חקלאית, אילו שאלות חובה לשאול, ואיזו קרקע נחשבת להשקעה מוצלחת, עלול בקלות ליפול להשקעה פחות מוצלחת וחבל. אז אתם שוקלים להשקיע בקרקע חקלאית ורוצים להיכנס אל התחום לאט, בזהירות, ובעיקר בחוכמה? עשו זאת עם ליווי של חברה מובילה לשיווק קרקעות. מדובר במומחים שמכירים את המגמות הנוכחיות, את הזכויות, את החובות, באיזו קרקע להשקיע, כיצד לאתר קרקעות, וכמובן שמבססים את הייעוץ שלהם על מחקרים מעמיקים וחשובים. מומלץ מאוד.

שאלות ותשובות נפוצות על זכויות בקרקע חקלאית

1. מה משמעות המונח זכויות בקרקע חקלאית?
   זכויות בקרקע חקלאית מתייחסות לבעלות או זכויות שימוש והחזקה בשטח אדמה שמיועד לשימוש חקלאי בלבד, בהתאם להגדרות התכנוניות והמשפטיות החלות על הקרקע.

2. מה ההבדל בין בעלות מלאה לבין חכירה של קרקע חקלאית?
   בעלות מלאה מעניקה שליטה מוחלטת בקרקע והיא נרשמת בטאבו, בעוד שחכירה היא זכות שימוש לתקופה קצובה, לרוב מול רשות מקרקעי ישראל, וכוללת מגבלות והתחייבויות נוספות.

3. האם ניתן למכור זכויות בקרקע חקלאית?
   כן, אך התנאים תלויים בסוג הזכות ובסטטוס הרישום. בקרקע בבעלות פרטית ישנה אפשרות למכירה מלאה, ואילו בקרקע חכורה לעיתים נדרש אישור רשות מקרקעי ישראל.

4. מהן זכויות שימוש בקרקע חקלאית וכיצד הן נבדלות מבעלות?
   זכויות שימוש מאפשרות להחזיק ולהפעיל את הקרקע למטרות חקלאיות, אך אינן מקנות בעלות מלאה. הן מוגבלות בזמן ובתנאים, ולעיתים תלויות בהסכמות קודמות.

5. האם ניתן לרשום זכויות בטאבו עבור קרקע חקלאית?
   כן, כאשר מדובר בקרקע פרטית. רישום בטאבו הוא הדרך הבטוחה ביותר להוכחת זכויות. בקרקע חכורה, הזכויות רשומות לרוב במנהל מקרקעי ישראל או בחוזי חכירה בלבד.

6. כיצד מתבצע פיצול זכויות בין כמה שותפים בקרקע חקלאית?
   ניתן לרשום זכויות לפי חלקים (שבר) בין שותפים, אך ללא חלוקה פיזית של המגרש. לצורך פיצול מעשי יש לבצע הליך פרצלציה או הסכם שיתוף.

7. מה ההשלכות של בעלות חלקית על קרקע חקלאית?
   בעלות חלקית מעניקה זכויות יחסיות בקרקע, אך אינה מקנה בהכרח שימוש בלעדי בחלק מוגדר. כל שינוי מהותי מחייב הסכמת יתר השותפים.

8. האם יש מגבלות על מימוש זכויות בקרקע חקלאית?
   כן. ניתן לממש זכויות רק בהתאם לייעוד התכנוני של הקרקע. שימושים חורגים כמו בנייה למגורים או מסחר אינם מותרים ללא שינוי ייעוד ואישורים מתאימים.

9. מה ההשפעה של שינוי ייעוד הקרקע על הזכויות הקיימות?
   שינוי ייעוד יכול להגדיל את ערך הזכויות, אך גם לחייב תשלום היטלים או מיסים כמו היטל השבחה. לעיתים נדרשים עדכונים ברישום הזכויות מול הרשויות.

10. האם יש חובת תשלום מס בעת העברת זכויות בקרקע חקלאית?
    כן, ברוב המקרים חלים מס רכישה בעת קנייה ומס שבח בעת מכירה. חשוב לבדוק כל מקרה לגופו מול רשות המסים או יועץ מס מוסמך.

11. מהו היטל השבחה וכיצד הוא קשור לזכויות בקרקע חקלאית?
    היטל השבחה נגבה כאשר הקרקע עולה בערכה בעקבות שינוי תכנוני. הבעלים או בעלי הזכויות נדרשים לשלם את ההיטל בעת מימוש הזכויות החדשות.

12. מה ההבדל בין זכויות מהותיות לבין זכויות חוזיות בקרקע?
    זכויות מהותיות נרשמות בטאבו ומוכרות באופן פומבי, בעוד שזכויות חוזיות נובעות מהסכמים פרטיים ואינן בהכרח רשומות, מה שעלול להקשות על מימוש או מכירה בעתיד.

13. האם ניתן לעקל זכויות בקרקע חקלאית?
    כן, ככל נכס מקרקעין, זכויות בקרקע עשויות להיות כפופות לעיקול או שיעבוד, אם קיימים חובות או הליכים משפטיים נגד בעליהן.

14. מהי הדרך הבטוחה לבדוק את מצב הזכויות בקרקע חקלאית לפני רכישה?
    יש להוציא נסח טאבו מעודכן או לפנות לרשות מקרקעי ישראל (במקרה של קרקע לא פרטית), וכן לבדוק האם קיימות הערות אזהרה, שיעבודים או מגבלות על הזכויות.

15. האם ניתן להעביר זכויות בירושה או במסגרת הסכמי מתנה?
    כן, זכויות בקרקע חקלאית ניתנות להעברה בירושה או כמתנה, בהתאם לדין. יש להקפיד על עדכון הרישום והשלמת המסמכים הרשמיים מול הרשויות.

מתעניינים בשוק הקרקעות? אז כדאי שתעשו זאת עם חברת שיווק הקרקעות הטובה ביותר בארץ

הכירו את קבוצת שדות, החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הנדל"ן. מדובר בחברה שמביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ושומר על האינטרסים של המשקיעים לאורך כל הדרך בתהליך של שקיפות, מסירות, ומקצועיות ללא דופי.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום בה תוכלו לשמוע על כלל האפשרויות העומדות לרשותכם.