יזמות בנייה על קרקע קיימת מול רכישת קרקע חדשה – מה עדיף?

יזמות בנייה היא אחד התחומים הרווחיים והמרתקים בעולם הנדל"ן, אך כדי להצליח בהשקעה יש צורך לקבל החלטה אסטרטגית: האם עדיף להשקיע בקרקע קיימת עם תכנון ובנייה על גביה, או לרכוש קרקע חדשה ולפתח אותה מאפס? כל אפשרות מציעה יתרונות וחסרונות ייחודיים, והבחירה תלויה בפרופיל המשקיע, רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת והחזון העסקי שלו. במאמר זה נבחן את שתי הגישות לעומק, נציג את היתרונות והאתגרים של כל אחת, ונעזור לך לקבל החלטה מושכלת.

מהי יזמות בנייה על קרקע קיימת?

יזמות בנייה על קרקע קיימת מתייחסת להשקעה בקרקע שכבר נמצאת בייעוד מתאים לבנייה, עם או בלי מבנה קיים, והמשך פיתוחה לצורך מימוש פוטנציאל הבנייה שלה. מדובר באפשרות פופולרית במיוחד בערים ובאזורים מתפתחים, שבהם יש ביקוש גבוה לנכסים חדשים.

יתרונות השקעה בקרקע קיימת

1. פוטנציאל רווח גבוה ומהיר יותר – לרוב, תהליך התכנון והבנייה קצר יותר בהשוואה לקרקע חדשה, שכן אין צורך בהליכי הפשרה ממושכים.
2. הפחתת סיכונים רגולטוריים – כאשר הקרקע כבר מאושרת לבנייה, המשקיע אינו נדרש לעבור תהליכים בירוקרטיים מורכבים להפשרת הקרקע.
3. נגישות לתשתיות קיימות – ברוב המקרים, קרקע מאושרת כבר מחוברת לתשתיות כמו מים, חשמל וביוב, מה שמקטין עלויות ומקצר את משך הפרויקט.
4. אפשרויות פיתוח גמישות – ניתן לבצע פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי או בנייה חדשה בהתאם לתקנות העירוניות.

חסרונות השקעה בקרקע קיימת

1. עלות רכישה גבוהה יותר – קרקע מאושרת לבנייה בדרך כלל יקרה יותר, מכיוון שהיא כבר עברה תהליכים בירוקרטיים ורגולטוריים.
2. תחרות גבוהה – בשל הביקוש הגובר לקרקעות זמינות לבנייה, משקיעים רבים מתחרים על אותן עסקאות, מה שמקשה על מציאת קרקע במחיר משתלם.
3. מגבלות בנייה – לעיתים קיימות מגבלות תכנוניות, שטחים מוגבלים, והגבלות עירוניות שעלולות לפגוע ברווחיות הפרויקט.

מהי רכישת קרקע חדשה לפיתוח?

רכישת קרקע חדשה משמעה קנייה של קרקע חקלאית או שטח לא מפותח, במטרה לקדם תהליך שינוי ייעוד, הפשרה ופיתוחו למגורים, מסחר או שימושים אחרים. מדובר במהלך לטווח ארוך יותר, הדורש הבנה מעמיקה של רגולציה, תהליכי תכנון ושוק הנדל"ן.

יתרונות רכישת קרקע חדשה

1. מחיר רכישה נמוך משמעותית – קרקע שטרם עברה תהליך הפשרה נמכרת בדרך כלל במחירים נמוכים יותר ביחס לקרקע מאושרת לבנייה.
2. פוטנציאל השבחה עצום – עם שינוי ייעוד הקרקע, ערכה עלול לעלות במאות אחוזים, מה שהופך אותה לאחת הדרכים המשתלמות ביותר לרווחי נדל"ן.
3. שליטה על אופי הבנייה – ברכישת קרקע חדשה ניתן לקבוע את הייעוד שלה, לעצב פרויקטים חדשניים וליצור הזדמנויות השקעה בהתאמה אישית.
4. פיזור סיכונים והשקעה אסטרטגית – השקעה בקרקעות בפיתוח מאפשרת רכישה של מספר מגרשים שונים לצורך פיזור סיכונים וניצול הזדמנויות עתידיות.
   
   

חסרונות רכישת קרקע חדשה

1. המתנה ארוכה עד למימוש הרווח – הפשרת קרקע עלולה לקחת שנים ואף עשורים, והתהליך תלוי בגורמים ממשלתיים ומקומיים.
2. רגולציה בלתי צפויה – שינוי ייעוד הקרקע אינו מובטח, ותוכניות בנייה עשויות להתעכב בשל שינויים רגולטוריים או התנגדויות מקומיות.
3. היעדר הכנסה פסיבית – בניגוד לנכסים מניבים, קרקע חדשה אינה מניבה תשואה שוטפת עד להפשרתה ולמימוש הפרויקט.

מה עדיף – יזמות בנייה על קרקע קיימת או רכישת קרקע חדשה?

הבחירה בין שני אפיקי ההשקעה תלויה בגורמים שונים, ובהם מטרות ההשקעה, אופק הזמן והיכולת להתמודד עם סיכונים.

1.      משקיעים המחפשים רווח מהיר והכנסה בטווח הקצר יעדיפו קרקע קיימת, שכבר מאושרת לבנייה ומאפשרת פיתוח פרויקט באופן מידי.

2.      משקיעים עם חזון ארוך טווח ויכולת להמתין להשבחה משמעותית יעדיפו רכישת קרקע חדשה וליהנות מהפשרה והעלאת ערכה העתידית.

3.      משקיעים מנוסים בעלי הון עצמי גבוה יותר יכולים לשלב בין שני האפיקים, וליצור תיק השקעות מגוון עם נכסים מניבים לטווח קצר והשבחות לטווח ארוך.

איך להבטיח הצלחה בהשקעה שלך?

בין אם תבחר ביזמות בנייה על קרקע קיימת או ברכישת קרקע חדשה, חשוב לבצע מחקר מקיף, להבין את המגמות בשוק ולבחור את העסקאות הנכונות. השקעה חכמה מתחילה בבדיקה יסודית של אזורי הביקוש, בדיקת תוכניות מתאר, בחינת תשתיות ותכנון אסטרטגי לטווח הארוך.

רוצה להשקיע בנדל"ן ולהבטיח את עתידך הכלכלי?

קבוצת שדות מתמחה באיתור השקעות נדל"ן חכמות, בין אם מדובר ביזמות בנייה על קרקע קיימת ובין אם ברכישת קרקעות עם פוטנציאל השבחה. אנו מספקים ליווי מקצועי, ניסיון מוכח ותכנון אסטרטגי לכל משקיע, תוך מינוף הזדמנויות נדל"ן עם תשואות מקסימליות.

צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ואבחון אישי, ונמצא עבורך את ההשקעה המשתלמת ביותר!