אם אתם מחפשים להשקיע בצורה נכונה, כדאי שתכירו את שוק הקרקעות. בישראל קיימים מגוון רחב של אפיקי השקעות, אך רק אחד מהם מתגאה בעליית ערך יציבה, תשואה פוטנציאלית גבוהה וסיכון נמוך משמעותית. אז אתם מתעניינים ביחידת קרקע להשקעה? הנה כל המידע שיהיה עליכם לדעת.
אם מסתכלים על המציאות הכלכלית בישראל, אנו רואים שמשנה לשנה רק נהייה פה יקר יותר, מה שהופך דברים רבים בתחומים שונים לבלתי מושגים, ועל כמה וכמה בשוק הדיור. למעשה, אחרי שנתיים של קורונה, אינפלציה עולמית, ועליות ריבית קבועות נהייה קשה להמשיך ולהאמין שאי פעם גם אנחנו נוכל לרכוש דירה בישראל. ובכן, אנו כאן כדי להציג בפניכם אפיק השקעה אחד שעדיין מאפשר למשקיעים לבצע השקעות סולידיות בסיכון נמוך: יחידת קרקע להשקעה. אך איך משקיעים בקרקעות? כיצד יודעים באיזו קרקע כדאי להשקיע? ומהם הנתונים החיוניים שחשוב לדעת לפני שמתחילים לפעול? הכנו עבורכם מדריך מקיף ומפורט, שיסייע לכם לבצע השקעה מוצלחת ובזהירות.
אז מה המשמעות של יחידת קרקע להשקעה ומדוע מדובר בהשקעה מצוינת לעתיד?
בשנתיים האחרונות, שוק הדיור בישראל חווה עלייה חדה במחירים שאין דומה לה כבר עשור, כאשר כיום, מחיר דירה ממוצעת בישראל מגיע לכ-2 מיליון ש"ח. עם עליות הריבית שהפכו את המשכנתא ללא משתלמת כלכלית ובעיקר למעמסה קשה מנשוא, נדמה שלא נשארו לתושבי ישראל הרבה אלטרנטיבות אם בכלל. החדשות הטובות? יש אלטרנטיבה. שוק הקרקעות מציע למשקיעים להשקיע ביחידת קרקע בתקציב גמיש, נוח, ומשתלם. למעשה, מעבר לכך שמדובר באחד מאפיקי ההשקעות האטרקטיביים ביותר בישראל, כבר למעלה מ-20 שנה שהקרקעות בישראל מציגות עלייך ערך קבועה, מה שהופך אותן אפילו ליותר אטרקטיביות בקרב משקיעים רבים. אומנם מדובר בשוק יחסית קטן, כאשר רק כ-7% מהקרקעות בישראל שייכות למגזר הפרטי (לעומת 97% מהקרקעות בישראל ששייכות לרשות מקרקעי ישראל!), אך מדובר במשאב שמעבר להיותו השקעה מצוינת, יש לו חשיבות עצומה בפיתוח הדיור העתידי של מדינת ישראל.
יחידת קרקע להשקעה: באילו קרקעות מומלץ להשקיע?
כשמדובר בקרקעות חשוב להבין באיזו קרקע מומלץ להשקיע, אך לא רק מבחינת הערך שלה והתשואה הפוטנציאלית, אלא גם בסוג האדמה. לדוגמא, בישראל קיימות קרקעות חקלאיות וקרקעות לבנייה, כאשר על קרקעות חקלאיות נאסר על פי חוק לבנות. יחד עם זאת, מכיוון שיש צורך נוסף בקרקעות לבניה, קיים תהליך שנקרא הפשרת קרקעות, אשר מטרתו זה סיווג מחדש של הקרקע ושינוי הייעוד שלה. הליך ההפשרה אומנם כרוך בבירוקרטיה רבה ואינו מתבצע מעכשיו לעכשיו (דבר צריך לקחת בחשבון!), אך ההשקעה בקרקע מופשרת או לחילופין בקרקע הנמצאת בהליך הפשרה יכולה להיות מאוד משתלמת לטווח ארוך ואף בעתיד לייצר למשקיע רווח של מאות אחוזים.
מהו התהליך הכרוך ביחידת קרקע להשקעה, ומה חשוב לדעת לפני שמשקיעים?
מחירי קרקעות ומגמות עכשוויות
לפני שתתחילו לחפש קרקעות למכירה, יש כמה דברים שחשוב להבין במהלך המחקר. ראשית, יש להבין את המחירים הנוכחיים של הקרקעות בישראל ואת המגמות הנוכחיות. כדוגמה, כדאי לדעת איך ערך הקרקע משתנה כעת ומהם הצפיות לעתיד. בנוסף, כדאי לבחון את התשואה הפוטנציאלית שניתן להשיג מהשקעה בקרקע, כמו גם את ההחזר על השקעה. לאחר מכן, חשוב להבין את לוח הזמנים של התהליך והאם זה תואם את הצרכים שלכם.
קרקעות – סוגים וסטטוס
כאשר יחידת קרקע להשקעה, חשוב להכיר את סוגי הקרקעות בישראל ולהגדיר מהם הקריטריונים שבהם אתם מעוניינים כגון מיקום, גודל, עלות וסטטוס. לדוגמא, כפי שציינו, יש קרקעות לבנייה, קרקעות חקלאיות, קרקעות מופשרות וקרקעות בתהליך הפשרה, וסיווג הקרקע משפיע על מחירה ועל זמן ההקמה של תוכנית הבניה. חשוב לקחת בחשבון שבעוד שקרקע מופשרת היא קרקע שניתן להתחיל לבנות עליה, קרקע שנמצאת בתהליך הפשרה עדיין נמצאת בשלב הבחינה על ידי גופים שונים.
תקן 22 – חשוב מאוד!
אם מצאתם יחידת קרקע להשקעה שעומדת בכל הדרישות שלכם, עליכם להגיש בקשה לתקן 22. תקן 22 הוא דו"ח המטרתו להגן עליכם מהבטחות שווא ומידע מוטעה. הדו"ח למעשה מפרט את המצב המשפטי והתכנוני של הקרקע, כולל גבולותיה, מגבלותיה והאם תוכנית המתאר הייעודית של הקרקע יכולה להתממש בפועל. הגשת בקשה לתקן 22 היא חיונית וחשובה במיוחד.
חתימת העסקה ורישום העברת בעלות בלשכת רשות מקרקעי ישראל
לאחר שהדו"ח של תקן 22 מאשר את כל המידע (ואך ורק אם אישר את כל המידע!) והחלטתם לרכוש את הקרקע, עליכם לחתום על הסכם מכירה ולבצע העברת הבעלות. זהו שלב חשוב במיוחד שיש לטפל בו ביסודיות. ההליך המשפטי שכרוך בחתימת העסקה הינו קריטי ועליכם לוודא שכל הסעיפים שסוכמו עם בעל הקרקע מופיעים בחוזה.
מהם היתרונות של יחידת קרקע להשקעה?
עליית ערך קבועה – בעוד שישנה הבחנה בין השקעה בקרקע מופשרת לבין השקעה בקרקע הנמצאת בתהליך הפשרה מבחינת לוח זמנים, כשמדובר בקרקעות, הזמן הוא איננו חיסרון. כפי שכבר ציינו, הקרקעות בישראל הציגו עליית ערך קבועה ב-20 שנה האחרונות, וכל עוד המגמה הזאת ממשיכה, בכל שנה שעוברת ערך הקרקע רק עולה וניתן להעמיד את הקרקע למכירה במחיר רווח משמעותי ביחס להשקעה שביצעתם.
תשואה פוטנציאלית גבוהה – בדומה לשוק השקעות הנדל"ן, בשוק הקרקעות ניתן למצוא תשואה פוטנציאלית גבוהה ועל כמה וכמה לאחר השלמת הבניה על הקרקע.
כסף שמייצר רווח – למרות שהכסף שלכם מוגן בבנק, הוא אינו מייצר רווח מכיוון שאין לו תמורה. אולם, כאשר אתם משקיעים הון עצמי ביחידת קרקע להשקעה, אתם למעשה "מאבטחים" אותו באופן דומה לבנק, אך מונעים את שחיקתו, ובזמן שהקרקע ממשיכה לייצר ערך, כך גם הכסף שלכם.
ביקוש שגדל משנה לשנה – בעוד שהקרקעות בישראל הן משאב מוגבל ויחסית מצומצם, לא ניתן "לייצר" קרקעות נוספות, והביקוש אליהן הוא גדול משמעותית מן ההיצע. מעבר לכך? כיוון שבמדינת ישראל קיים משבר דיור חמור (שרק ממשיך להתעצם בעקבות גידול אוכלוסין!),גם לאחר סיום הבניה אתם נהנים מביקוש גבוה.
מדוע מומלץ מאוד להסתייע בשירותי מתווך קרקעות מקצועי?
ישנם כמה סיבות לשימוש במתווך קרקעות מקצועי. מעבר לקושי במציאת קרקעות למכירה בישראל, (כאשר לא כל קרקע ראויה להשקעה!), כדי לבצע השקעה נכונה בקרקע, מומלץ מאוד להיעזר במתווך קרקעות מקצועי שמכיר את התחום בעומק. חברת שיווק קרקעות לא תסייע רק באיתור קרקע איכותית למכירה, אלא תלווה אתכם לאורך כל התהליך, תגן על האינטרסים שלכם החל מהבירוקרטיה ועד לנושאים משפטיים, ואף תספק לכם ליווי משפטי של פירמת עו"ד מובילה מטעמם כחלק מהשירות.
שאלות ותשובות נפוצות על יחידת קרקע להשקעה
-
מהי יחידת קרקע להשקעה?
יחידת קרקע להשקעה היא חלק מוגדר משטח קרקע המוצע למכירה לצרכי השקעה, לרוב כחלק מתכנית עתידית לפיתוח. מדובר בדרך כלל בחלק יחסי מתוך מגרש גדול יותר שמיועד לשינוי ייעוד או הפשרה בעתיד. -
האם רכישת יחידת קרקע מקנה בעלות מלאה?
במקרים רבים כן, אך מדובר בבעלות על חלק בלתי מסוים בתוך חלקה משותפת. חשוב לבדוק האם הרישום בטאבו קיים ואם מדובר בזכויות רשומות או בהתחייבות עתידית. -
מה ההבדל בין יחידת קרקע לבין מגרש לבנייה?
יחידת קרקע להשקעה לרוב נמצאת בקרקע חקלאית שטרם הופשרה, בעוד שמגרש לבנייה הוא קרקע עם ייעוד מאושר לבנייה וניתן להוציא עליה היתר בנייה באופן מיידי. -
כיצד ניתן לבדוק אם יחידת הקרקע ניתנת לפיתוח בעתיד?
יש לבדוק תכניות מתאר ארציות ומקומיות, סטטוס תכנוני של החלקה הכוללת, ומיקומה ביחס לאזורי פיתוח עירוניים. מומלץ להיעזר בשמאי או מתכנן מוסמך. -
מהם הסיכונים ברכישת יחידת קרקע להשקעה?
הסיכונים כוללים עיכובים בשינוי ייעוד, חוסר ודאות תכנונית, בעיות רישום, חוסר נזילות, ולעיתים גם מורכבות משפטית סביב הבעלות המשותפת. -
מהם היתרונות של השקעה ביחידת קרקע?
השקעה מסוג זה מאפשרת כניסה לשוק הקרקעות בהשקעה התחלתית נמוכה יחסית, עם פוטנציאל לרווח משמעותי במידה ותתרחש הפשרה או שינוי תכנוני עתידי. -
האם יש דרכים למימוש יחידת קרקע בעתיד?
כן, ניתן למכור את היחידה, לשלב אותה במסגרת איחוד וחלוקה עם בעלי קרקע אחרים, או להמתין לפיתוח עתידי במסגרתו תוקצה קרקע לבנייה בפועל. -
כיצד מתבצע רישום יחידת קרקע?
לעיתים היחידה רשומה בטאבו כחלק מזכויות שותפות במגרש, ולעיתים מדובר בהסכם מול החברה המשווקת. חשוב לוודא שיש מסמכים משפטיים תקפים לרישום הזכויות. -
מה חשוב לבדוק לפני רכישת יחידת קרקע להשקעה?
חשוב לבדוק את סטטוס הקרקע, ייעודה, רישום בטאבו, תכניות עתידיות באזור, ולקבל חוות דעת שמאית ומשפטית. כדאי להימנע מרכישה מבוססת רק על שיווק. -
האם ניתן לרכוש יותר מיחידת קרקע אחת?
בהחלט. רבים רוכשים מספר יחידות באותו פרויקט מתוך רצון להגדיל את סיכויי המימוש והרווח הפוטנציאלי בעת הפשרה עתידית. -
האם ניתן למכור יחידת קרקע טרם שינוי ייעוד?
כן, ניתן למכור בכל שלב, אך מחיר היחידה יושפע מהמצב התכנוני שלה ומהצפי להפשרה. ככל שהקרקע מתקרבת לפיתוח, כך ערכה עולה. -
האם קיימת רגולציה בתחום המכירה של יחידות קרקע?
כן. משרד המשפטים פרסם כללים להסדרה ושקיפות בפרסום פרויקטים מסוג זה. חשוב לוודא שהחברה המשווקת פועלת בהתאם לכללים המחייבים. -
כיצד נבחנת תשואת ההשקעה ביחידת קרקע?
התשואה תלויה בעליית הערך של הקרקע לאורך זמן, הנובעת מהתקדמות תכנונית, הפשרה, או ביקוש גובר. זו השקעה בעלת אופי ספקולטיבי ולטווח ארוך. -
מהי המשמעות של השקעה ביחידת קרקע במתחם מתוכנן?
אם היחידה נכללת במתחם עם תכנית מקודמת, יש לכך משמעות חיובית. עם זאת, יש לבדוק את שלב התכנון, את שיתוף הפעולה בין הבעלים ואת לוחות הזמנים המשוערים. -
האם מומלץ לרכוש יחידת קרקע להשקעה במסגרת קבוצת רכישה?
לעיתים כן, במיוחד כשיש גוף מקצועי שמנהל את ההשקעה. עם זאת, חשוב לבדוק את הרקע של היזם, את זכויות השותפים ואת מסגרת ההסכם בין הרוכשים.
אז אתם מחפשים יחידת קרקע להשקעה? הכירו את קבוצת שדות
קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי בעסקה לרכישת קרקע ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
