שוק הקרקעות בישראל מציע למשקיעים מגוון אפשרויות, כאשר שתי האופציות העיקריות הן רכישת קרקע במרכז הארץ או בפריפריה. לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות, וההחלטה הנכונה תלויה בגורמים כמו תקציב, סבלנות לטווח השקעה והערכת פוטנציאל ההשבחה.
השאלה המרכזית היא: האם עדיף להשקיע בקרקע בפריפריה עם פוטנציאל עליית ערך גבוה אך עם אופק השקעה ארוך יותר, או שמא קרקע במרכז הארץ, אשר נחשבת ליציבה יותר אך יקרה באופן משמעותי? במאמר זה נבחן את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בקרקע במרכז הארץ
יתרונות
ביקוש גבוה ותשואה יציבה
המרכז ממשיך להיות האזור המבוקש ביותר בישראל. מחירי הקרקעות והנדל"ן בו עולים בעקביות, וזאת בשל הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל. מי שמשקיע בקרקע במרכז יכול ליהנות מעליית ערך יציבה ומתמשכת.
פוטנציאל השכרה גבוה
ההשקעה בקרקע במרכז יכולה לכלול גם פיתוח נכסים מניבים, שכן הביקוש למגורים, מסחר ותעשייה במרכז גבוה משמעותית לעומת הפריפריה.
סיכון נמוך יותר
בהשוואה לפריפריה, השקעה במרכז נחשבת לבטוחה יותר, שכן גם בזמני מיתון הביקוש לנדל"ן במרכז הארץ נותר גבוה.
חסרונות
מחירי כניסה גבוהים
רכישת קרקע במרכז הארץ כרוכה בעלויות גבוהות במיוחד. מחירי הקרקעות באזורים אלו עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, מה שהופך את הכניסה להשקעה למאתגרת עבור משקיעים קטנים ובינוניים.
מיסוי גבוה והיטלי השבחה
משקיעים בקרקע במרכז נדרשים להתמודד עם עלויות מס גבוהות יותר, כולל מס רכישה, היטלי השבחה ומיסוי על רווחי הון.
תשואה פחות דרמטית
על אף היציבות, התשואה על הקרקע אינה בהכרח גבוהה כמו בפריפריה, שבה הקרקעות זולות בהרבה ויכולות להשביח משמעותית במקרה של הפשרה או פיתוח אזורי.
יתרונות וחסרונות בהשקעה בקרקע בפריפריה
יתרונות
מחירים נגישים והשקעה נמוכה יחסית
קרקע בפריפריה היא אופציה זולה בהרבה בהשוואה למרכז. מחירי הקרקעות באזורים כמו הנגב, הצפון, בית שאן ודרום השפלה נמוכים בעשרות אחוזים ואף במאות אחוזים בהשוואה לקרקעות בגוש דן.
פוטנציאל עליית ערך משמעותי
ככל שהפריפריה מתחברת למרכז באמצעות פיתוחי תשתיות כמו כביש 6, רכבות מהירות ורכבות קלות, ערך הקרקע צפוי לעלות. משקיעים שקונים קרקע בפריפריה בשלבים מוקדמים עשויים ליהנות מתשואה גבוהה במיוחד.
תמריצים ממשלתיים והשקעות בתשתיות
הממשלה משקיעה רבות בפריפריה, כולל מענקים והקלות מס לאוכלוסיות חדשות וליזמים. אזורים שנמצאים בתהליכי פיתוח עשויים להפוך למוקדי ביקוש מרכזיים בתוך מספר שנים.
חסרונות
המתנה ארוכה להשבחת הקרקע
קרקע בפריפריה היא לרוב השקעה לטווח ארוך. תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות והפיכתן לזמינות לבנייה עלול להימשך שנים, ולעיתים אין ודאות מוחלטת שהתהליך אכן יושלם.
ביקוש נמוך יותר למגורים ולמסחר
בשונה ממרכז הארץ, הביקוש לקרקע בפריפריה עדיין אינו גבוה. גם אם מחירי הקרקעות עולים, אין תמיד מספיק ביקוש לבנייה והשקעות מסחריות, מה שעלול להאט את קצב ההשבחה.
סיכון רגולטורי ותכנוני
לא כל קרקע בפריפריה תופשר לבנייה, ויש צורך לבצע בדיקות מקיפות לגבי התוכניות העתידיות של הרשות המקומית, מחוזית וארצית.
כיצד לבחור בין קרקע במרכז לקרקע בפריפריה?
מטרת ההשקעה
- להשקעה יציבה עם תשואה בטוחה – קרקע במרכז היא הבחירה הבטוחה יותר.
- למשקיעים עם ראייה לטווח ארוך ופוטנציאל תשואה גבוה – קרקע בפריפריה עשויה להיות האופציה הטובה ביותר.
תקציב וזמינות הון
- משקיעים עם תקציב גבוה יכולים לשקול השקעה בקרקע במרכז, שם נדרשת השקעה משמעותית.
- משקיעים עם הון מוגבל יכולים להתחיל בהשקעה בפריפריה, שם מחירי הכניסה נמוכים יותר.
הבנת תוכניות הפיתוח העתידיות
- מומלץ לבדוק את תוכניות המתאר הארציות (תמ"א 35), תוכניות מתאר מחוזיות ומדיניות הרשות המקומית לגבי פיתוח אזורי.
- יש לבחון האם קיימים פרויקטים תחבורתיים משמעותיים שעשויים לשנות את פני האזור ולהשפיע על ערך הקרקע.
סבלנות ונכונות להשקעה ארוכת טווח
- משקיעים שמחפשים תשואה מהירה יחסית יעדיפו קרקע במרכז.
- משקיעים שמוכנים להמתין מספר שנים עבור רווחיות גבוהה יכולים לשקול קרקע בפריפריה עם פוטנציאל פיתוח עתידי.
השקעה במרכז או בפריפריה – מה עדיף?
לכל אפשרות יתרונות וחסרונות משלה. קרקע במרכז מציעה יציבות וביטחון, אך במחיר גבוה מאוד ובתשואה מתונה יחסית. קרקע בפריפריה מציעה מחירים נוחים ופוטנציאל השבחה גבוה, אך דורשת סבלנות ולעיתים סיכון גבוה יותר.
משקיעים צריכים להגדיר את מטרותיהם, לבדוק את תקציבם ולהעריך את פוטנציאל הפיתוח האזורי לפני שהם מקבלים החלטה.
שאלות ותשובות נפוצות – קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז
מה ההבדל המרכזי בין קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
ההבדל העיקרי טמון במיקום, הביקוש, מחירי הקרקע, והתשואה הפוטנציאלית. קרקע במרכז לרוב יקרה יותר, אך הביקוש בה גבוה, בעוד שבפריפריה ניתן לרכוש קרקע במחיר נמוך יותר עם פוטנציאל השבחה בעתיד.האם קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז מציעה הזדמנויות השקעה שונות?
כן. קרקע בפריפריה נחשבת להשקעה ארוכת טווח עם פוטנציאל לצמיחה הדרגתית, בעוד קרקע במרכז מתאימה למשקיעים המעוניינים בנכסים עם ביקוש מיידי וערך יציב.מהם היתרונות של רכישת קרקע בפריפריה לעומת קרקע במרכז?
בפריפריה ניתן לרכוש שטח גדול יותר במחיר נמוך, קיימות תוכניות ממשלתיות לעידוד פיתוח באזורים אלו, ולעיתים תהליך השבחת הקרקע מהיר יותר בשל חוסר מענה לביקושים מקומיים.האם קרקע במרכז בטוחה יותר להשקעה מקרקע בפריפריה?
מבחינה מסוימת כן, בשל הביקוש הקבוע והקרבה למרכזי תעסוקה. עם זאת, כל השקעה תלויה בתכנון העירוני, ייעוד הקרקע ומדיניות התכנון הארצית.כיצד משפיעים פרויקטי תשתית על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
תשתיות כמו רכבות וכבישים משדרגות את ערך הקרקע בפריפריה באופן משמעותי ויכולות לצמצם את הפער מול המרכז. לעומת זאת, במרכז השפעת התשתיות פחות דרמטית כי ערך הקרקע כבר גבוה.מהם הסיכונים העיקריים בקרקע בפריפריה לעומת קרקע במרכז?
בפריפריה ייתכנו עיכובים בפיתוח או תכנון שאינו ממומש. במרכז, הסיכון המרכזי הוא המחיר הגבוה והאפשרות שתשואת ההשקעה תהיה נמוכה יחסית לעלות הרכישה.כיצד משפיעה הביקוש למגורים על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
הביקוש במרכז כמעט תמיד קיים וגבוה. בפריפריה, הביקוש תלוי בהתפתחות האזור, נגישות תחבורתית, תעסוקה ושירותים ציבוריים.האם כדאי להשקיע דווקא בקרקע בפריפריה על פני קרקע במרכז?
התשובה תלויה בפרופיל המשקיע, תקציבו ואופק ההשקעה. השקעה בפריפריה מתאימה למשקיע סבלני המוכן להמתין להתפתחות אזורית.מהן ההשלכות המיסוייות על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
במרבית המקרים חלים אותם עקרונות מיסוי. עם זאת, במקרים מסוימים המדינה מציעה הקלות מס בפריפריה כחלק ממדיניות עידוד השקעות.האם הקרבה לאזורי תעשייה או תעסוקה משנה את השיקול בין קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
בהחלט. קרקע הסמוכה לאזור תעסוקה מבוקש תיהנה מערך גבוה יותר ופוטנציאל אכלוס גבוה, בין אם היא במרכז ובין אם בפריפריה.כיצד משפיעה תוכנית מתאר ארצית על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
תוכניות מתאר משפיעות באופן ישיר על היתכנות הפיתוח. בפריפריה הן לרוב כוללות פיתוח אזורי, ובמרכז – ניסיון לניצול מיטבי של שטחים בנויים.האם יש שוני בזמני הפשרה בין קרקע בפריפריה לקרקע במרכז?
לעיתים בפריפריה ההפשרה מתבצעת במהירות יחסית עקב צורך במענה לצמיחה מקומית, אך בכל מקרה תהליך זה תלוי בהחלטות ועדות התכנון.כיצד ניתן לבדוק את התכנון העתידי של קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
באמצעות עיון בתוכניות מתאר, ייעוד הקרקע במערכת התכנון הארצית, וייעוץ משפטי מקצועי לפני הרכישה.האם יש שוני באפשרות לקבלת מימון עבור קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
כן. לעיתים הבנקים מעריכים את סיכון הקרקע בפריפריה כגבוה יותר, וידרשו תנאים מגבילים יותר למימון.מהן מגמות הבנייה העתידיות בקרקע בפריפריה לעומת קרקע במרכז?
במרכז המגמה היא התחדשות עירונית ובנייה לגובה, בפריפריה יש נטייה לפרויקטים חדשים בפריסה רחבה יותר בהתאם לשטח הקיים.האם יש הבדל בין השקעת יחיד להשקעת קבוצתית בקרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
כן. השקעות קבוצתיות נפוצות יותר בפרויקטים גדולים בפריפריה בשל מחירים נגישים יותר ליזמים ושותפים.כיצד שוק ההשכרה משפיע על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
במרכז הביקוש להשכרה גבוה יותר, מה שעשוי לתרגם ערך קרקע גבוה יותר. בפריפריה, זה תלוי בגורמי משיכה מקומיים כמו אוניברסיטאות, אזורי תעסוקה וכו'.מהו פוטנציאל ההשבחה של קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז בטווח הארוך?
פוטנציאל ההשבחה בפריפריה עשוי להיות גבוה יותר, אך מלווה בסיכון ואי ודאות גבוהים. במרכז, ההשבחה לרוב מתונה ויציבה יותר.האם יש שיקולים פוליטיים שמשפיעים על קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
כן. החלטות מדיניות על הקלות בפריפריה או על תוכניות לאומיות משפיעות ישירות על פיתוח אזורים אלה.מה ההמלצה המקצועית למשקיע שבוחן קרקע בפריפריה מול קרקע במרכז?
יש לבצע בדיקה יסודית של כל נכס, להבין את תוכניות הפיתוח בסביבה, להתייעץ עם עורך דין שמכיר את התחום, ולבנות אסטרטגיה מותאמת לפרופיל הסיכון של המשקיע.
רוצה להשקיע בקרקע רווחית? אנחנו כאן ללוות אותך
קבוצת שדות מתמחה באיתור קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. אנו מספקים למשקיעים גישה להזדמנויות נדל"ן מבטיחות וליווי מקצועי לכל אורך תהליך ההשקעה.
רוצה לדעת איזו קרקע מתאימה לך? צור קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ונמצא עבורך את ההשקעה המשתלמת ביותר.
