קרקע לא מופשרת להשקעה מניבה ארוכת טווח – המדריך המלא

השקעה בקרקע לא מופשרת בהחלט יכולה להוות אפיק השקעה מצוין עבור מי שמחפש לבצע השקעה לעתיד ולטווח ארוך. ועדיין, כאשר מדובר בשוק הקרקעות שם המשחק הוא סבלנות, וכפי שוודאי אתם יודעים, בחיים, הסבלנות משתלמת

כיוון שהקרקעות בישראל נחשבות להשקעה מצטיינת ובסיכון נמוך משקיעים רבים מהארץ ומהעולם בוחרים להשקיע בהן. ולמרות זאת, למי שפחות בקיע בענף, ממש לא מומלץ לקפוץ למים מבלי להבין מה המשמעות של השקעה בקרקע וכיצד זה מתבצע. אז אתם שוקלים להתחיל ולהשקיע בקרקעות? בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. נתחיל ונאמר שלא מדובר באפיק השקעה "חדש", אלא דווקא באחד הענפים הוותיקים בישראל. יותר מכך, משקיעים שהשקיעו בקרקעות במחירים נמוכים לפני כשלושים שנה, כיום מחזיקים בשטח בשווי מיליוני שקלים ואף יותר. אך איך תדעו באיזו קרקע להשקיע? מהי קרקע לא מופשרת? ומדוע מדובר בהשקעה מצוינת עבור מי שמחפש להשקיע בעתיד? נתחיל.

אז מה חשוב לדעת על ענף הקרקעות?

כשמדובר בהשקעות בסיכון נמוך, ענף הקרקעות הוא מקום מושלם להשקעה. מדוע? מכיוון שמדובר במשאב מבוקש מאוד אך עם היצע מוגבל למדי. למעשה, למרבה הצער, הקרקעות בישראל הן משאב שרק קטן משנה לשנה, ואם זה לא מספיק, אז רק כ-7% בלבד מן הקרקעות נמצאות בבעלות פרטית ומותרות להשקעה פרטית, כאשר כ-93% מהקרקעות הנותרות שייכות  לרשות מקרקעי ישראל ואינן זמינות להשקעה או רכישה אלא רק לחכירה. כמו כן, כיוון שרוב הקרקעות המקומיות מציגות עלייך ערך כבר למעלה מ-20 שנה וניתן להשקיע בהן במחירים יחסית נמוכים (למשל בהשוואה לשוק הדיור!), הסיכון בהשקעה בקרקעות הוא נמוך יותר משמעותית מאפיקי השקעות אחרות הקיימות בעולם ההשקעות. לא פחות חשוב, כיוון שלאחר הליך הפשרה ניתן לבנות על הקרקע, קיים סיכוי גדול שהמשקיע ייהנה בעתיד מנכס בשווי של מיליוני שקלים.

מהי קרקע לא מופשרת?

קרקע לא מופשרת היא לרוב קרקע חקלאית אשר אסורה על פי חוק לבנייה אלא אם עברה הליך הפשרה. האם זה אומר שלא מומלץ להשקיע בהן? התשובה היא נהפכו, מומלץ מאוד. מדוע? ובכן ראשית מחירן של קרקעות חקלאיות ובפרט של קרקע לא מופשרת הוא נמוך משמעותית מקרקע לבניה, כך שההון העצמי הנדרש להשקעה מאפשר למשקיעים בעלי תקציבים שונים להשקיע. בנוסף, כיוון שערכן של הקרקעות צפוי לעלות משנה לשנה, גם ערכה של קרקע לא מופשרת צפוי ולהמשיך לעלות כאשר בעל הקרקע יכול להחליט ולמכור את הקרקע בכל עת ובמחיר רווח. עם זאת, כיוון שקיים בישראל צורך בהול בהתחלות בניה ופיתוח המגורים, הפשרת הקרקע יכולה להביא לעליית ערך של מאות אחוזים ולתשואה פוטנציאלית גבוהה. במילים אחרות? מומלץ מאוד להשקיע בקרקע לא מופשרת למטרת הפשרה, ובמיוחד בימינו שקיימת מצוקת דיור שוודאי תחמיר עם השנים.

מהם היתרונות של רכישת קרקע לא מופשרת להשקעה?

רכישת קרקע לא מופשרת היא השקעה מצוינת למשקיעים שמבינים שמדובר בהשקעה לטווח ארוך. בין אם מדובר בהשקעה למען השבחה ובין אם אנו מתלבטים מה לעשות עם הקרקע בהווה, אלמנט הזמן לא פוגע בהשקעה אלא רק מגדיל את ערכה, שזה יתרון אדיר כיוון שהוא מפחית את הלחץ וכמובן גם את הסיכון. יתרון נוסף וחשוב הוא הביקוש לקרקעות. לביקוש יש השפעה אדירה על הערך של ה"מוצר" שנמצא בבעלותנו, וניתן לראות זאת בבירור בשוק הדיור שככל שהביקוש גדול יותר מן ההיצע המחירים רק ממשיכים לעלות. שוב, חשוב להבין, לא רק שאת הקרקעות ניתן למכור גם כשהן במהלך הפשרה, אלא ככל שהזמן חולף וככל שהן נמצאות בשלבים יותר מתקדמים בהליך ההפשרה, גם מחירן עולה. מעבר לכך? שוק הקרקעות מציג טווח רחב של מחירים, ובניגוד לענפים אחרים שדורשים הון עצמי מוגזם שלא מאפשר לרבים את היכולת להשקיע (למשל בשוק הדיור כיום מחירו הממוצע של נכס מגורים בישראל הוא כ-2 מיליון ש"ח!) בשוק הקרקעות תוכלו למצוא קרקעות מניבות עם פוטנציאל מרהיב לעליית ערך במחירים נוחים וגמישים. לא פחות חשוב, צריך לזכור שבעלות על שטח פרטי היא סוג של "תעודת ביטוח" שמעניקה אוטונומיה מוחלטת לבעלי הקרקע ומסירה ממנו התערבות של גופים חיצוניים.

השקעה בקרקע לא מופשרת תגן על כספכם משחיקה

בין האינפלציה, עליית המחירים, והיחלשות השקל חשוב מאוד להגן על הכסף מפני שחיקה. כיצד ניתן לעשות זאת? על ידי השקעה במשהו שמייצר ערך, בדיוק כפי שהקרקעות עושות. בפועל, כיוון שהבנק אינו מעניק תמורה לכסף שיושב בחשבון הבנק, ערכו יורד עם השנים, ועל כמה וכמה כאשר המחירים ממשיכים לעלות. לעומת זאת, כיוון שערכה של הקרקע עולה וניתן למכור אותה בעתיד במחיר רווח, ערך הכסף נשמר.

שאלות ותשובות נפוצות

1. מהי קרקע לא מופשרת?
   קרקע לא מופשרת היא קרקע שייעודה עדיין חקלאי, תשתיתי או אחר, ושאינה מאושרת לבנייה. המשמעות היא שלא ניתן לבנות עליה למגורים, מסחר או תעשייה, אלא אם תעבור תהליך שינוי ייעוד ואישור תכנוני.

2. האם ניתן לבנות על קרקע לא מופשרת?
   לא. כל בנייה על קרקע כזו מהווה עבירה על חוקי התכנון והבנייה ועלולה להוביל לקנסות, צווי הריסה והליכים משפטיים.

3. האם כדאי לרכוש קרקע לא מופשרת כהשקעה?
   לעיתים כן, במיוחד אם הקרקע ממוקמת באזורים בעלי פוטנציאל לפיתוח עתידי. עם זאת, מדובר בהשקעה ארוכת טווח שמלווה בחוסר ודאות גבוה.

4. מה ההבדל בין קרקע מופשרת לקרקע לא מופשרת?
   קרקע מופשרת היא כזו ששונתה ייעודה והותרה לבנייה בהתאם לתב"ע. קרקע לא מופשרת עדיין מיועדת לשימושים חקלאיים או אחרים, וללא אפשרות לבנייה רגילה.

5. איך ניתן לבדוק אם קרקע מסוימת היא לא מופשרת?
   ניתן לבדוק את ייעוד הקרקע דרך תוכניות המתאר (תב"ע) ברשות המקומית או באמצעות מערכת המידע הגיאוגרפי (GIS) של הוועדות התכנוניות.

6. מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת קרקע לא מופשרת?
   הסיכונים כוללים עיכוב ממושך או אי-היתכנות של הפשרה, העדר תשואה מיידית, הגבלות בשימוש בנכס והסתמכות על תכניות עתידיות שאינן בטוחות.

7. האם ניתן לשנות את ייעוד הקרקע בעתיד?
   תיאורטית כן, אך מדובר בתהליך מורכב הכולל אישורים רבים. יזמים או בעלי קרקע יכולים להגיש תכנית שינוי ייעוד, אך אין ודאות לאישורה.

8. מהו פרק הזמן הממוצע להפשרת קרקע?
   הזמן משתנה משמעותית ותלוי במיקום, תכניות המתאר האזוריות והתנגדויות ציבוריות. ברוב המקרים מדובר בפרק זמן של בין 5 ל-20 שנה ולעיתים אף יותר.

9. האם יש הבדל במחיר בין קרקע לא מופשרת לקרקע מופשרת?
   בהחלט. קרקע לא מופשרת זולה יותר לעומת קרקע עם אישור בנייה. ההפרש במחיר נובע מהיעדר האפשרות המיידית לנצל את הקרקע לבנייה.

10. מהן זכויות השימוש בקרקע?
    השימושים המותרים מוגבלים לרוב לפעילות חקלאית, גידול צמחים, גידול בעלי חיים ולעיתים מתקנים חקלאיים זמניים, בהתאם להוראות התכנון.

11. האם ניתן להשכיר את הקרקע?
    כן, אך ההשכרה חייבת להיות לצרכים מותרים בלבד לפי ייעוד הקרקע, כמו חקלאות או שימושים זמניים. אסור להשכיר אותה לבנייה או שימוש חורג ללא אישור.

12. האם קיימים מיסים ייחודיים על קרקע כזו?
    הקרקע חייבת במס רכוש ובמקרים מסוימים גם במס שבח במכירה. עם זאת, מס הרכישה עשוי להיות נמוך יותר מאשר בקרקע לבנייה.

13. מהו היטל השבחה וכיצד הוא קשור לקרקע לא מופשרת?
    אם בעתיד הקרקע תעבור הפשרה וייעודה ישתנה, בעליה עשוי לחויב בהיטל השבחה – מס המוטל על עליית ערך הקרקע כתוצאה מהשינוי התכנוני.

14. האם ניתן לקבל אישור לפעילות עסקית זמנית על קרקע לא מופשרת?
    לעיתים נדירות, ובכפוף לאישורים זמניים מהרשות המקומית או הוועדה המחוזית. כל שימוש חורג חייב לעבור תהליך רישוי מסודר.

15. האם הקרקע מתאימה להשקעה קבוצתית?
    לעיתים כן. השקעות קבוצתיות מאפשרות פיזור סיכון ומימון תכניות מורכבות, אך חשוב לוודא שקיפות, בדיקות תכנוניות וייעוץ משפטי לפני כניסה לעסקה מסוג זה.

השקעה בקרקע לא מופשרת? עשו זאת עם קבוצת שדות

הליווי של משווקי קרקעות מקצועיים הוא צעד חשוב ומומלץ בתהליך של השקעה בקרקעות וצוות המומחים של קבוצת שדות הם בדיוק האנשים שהייתם רוצים לצידכם. בעוד שקרקעות הן אפיק השקעה מצטיין עדיין חשוב להבין באיזו קרקע להשקיע, כיצד לבצע את הליך ההפשרה, ומה חשוב לבדוק לאורך התהליך. קבוצת שדות היא אחת החברות המובילות בישראל המתמחה בנדל"ן ובשוק הקרקעות המקומי. בעזרת הליווי המקצועי שלהם, לא רק שתוכלו לבצע השקעה בקרקע שנבחרה בקפידה, אלא גם תוכלו להיות רגועים שיש מי שדואג ומגן על האינטרסים שלכם לאורך התהליך הממושך. מדובר בחברה שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, ומקפידה באדיקות להכווין, לייעץ וכמובן להכיל את החששות, השאיפות, והרצונות של כל משקיע ומשקיעה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.