קרקע להשקעה – המדריך המקיף ביותר ברשת לרכישת קרקע מניבה בישראל

בזמן שמחירי הדירות בישראל רק ממשיכים לעלות ורבים מבינים שהסיכוי שלילדים שלהם תהיה דירה בבעלותם הינו קטן מאוד אם בכלל, יותר ישראלים מביניים שרכישת קרקע בהליך הפשרה היא האלטרנטיבה המושלמת. אך כיצד מתחילים את התהליך ומה חשוב לדעת על השקעות בקרקעות בישראל? להלן המדריך המקיף ביותר למשקיע החכם בתהליך רכישת קרקע להשקעה.

בעוד שקרקע להשקעה בישראל היא מצרך נדיר ובעיקר ריווחי, רבים חוששים מאפיק השקעה זה מהסיבה הפשוטה שהוא פשוט הרבה פחות מוכר ונפוץ מרכישת נכס. יחד עם זאת, לא רק שמדובר בהשקעה בטוחה הרבה יותר ועם פוטנציאל תשואה גבוהה, אלא גם קרקע להשקעה מעניקה טווחי מחירים של קרקעות שיכולה לאפשר למשקיעים שונים לבצע השקעה מניבה. כמו כן, כיוון שכ-93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ו-7% מהקרקעות הנותרות הן פרטיות, יש להן ביקוש גבוה במיוחד, מה שמפחית את סיכון ההשקעה בהן באופן משמעותי. לתשומת ליבכם.

אז מדוע קרקע להשקעה משתלמת יותר מרכישת נכס?

ראשית, קרקע היא משאב מוגבל, וככל שהאוכלוסייה גדלה והעיור גדל, הביקוש לקרקעות באזורים נחשקים יכול להעלות את המחירים. בנוסף, מקום המדינה ועד היום, ערכן של קרקעות רק עלה וממשיך לעלות.

שנית, בעוד שעל דירה משלמים מחיר מלא וטווח פוטנציאל עליית הערך הוא משמעותית קטן יותר, השקעה בקרקע טומנת בחובה פוטנציאל גדול יותר מדירה מכיוון שיש לה לאן להתפתח, ואף הפשרת הקרקע מעלה את ערכה באופן משמעותי.

קרקע להשקעה – מהם הצעדים לעסקה לרכישת קרקע?

תהליך ביצוע עסקה לרכישת קרקע בישראל עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות של המכירה, אך ישנם כמה שלבים כלליים שבדרך כלל מתבצעים:

1. מציאת הקרקע – השלב הראשון בתהליך הוא מציאת קרקע הנמצאת בתוך תכנית הפשרה. ניתן ואף מומלץ לעשות זאת על ידי פנייה לחברה מקצועית המתמחה בשיווק קרקעות. לא רק שזה יחסוך לכם זמן, אתם גם תקבלו ליווי מקצועי לאורך כל התהליך וגם יוצגו בפנים מבחר משובח של קרקעות המצויות כבר בתהליך הפשרה.
2. תקן 22 – מדובר בתקן הכולל סט של כללים עבור שמאי מקרקעין לקרקעות שאינן זמינות לבניה. מטרת תקן 22 זאת להגן על המשקיעים בקרקעות, וכלליו משמשים לעריכה של שומה לקרקע שמשווקת לציבור בישראל על בסיס ציפיות לכך שמצבה התכנוני של הקרקע ישונה בעתיד, ותאושר בה בניה.
3. ניהול משא ומתן – כדי להגיע למחיר ותנאי המכירה המוסכמים הדדיים ולוודא שכל המסמכים המשפטיים הדרושים תקינים חשוב שתעמוד לצדכם חברת שיווק קרקעות מקצועית ועו״ד המלווה את העסקה.
4. חתימה על חוזה – לאחר שסוכמו מחיר ותנאי המכירה, ייערך חוזה עסקת הרכישה. חוזה זה יפרט את תנאי המכירה, לרבות מחיר הרכישה, מועד הסגירה, וכל תנאי או תנאים שיש לעמוד בהם לפני השלמת המכירה.
5. סגירת המכירה – לתשומת ליבכם, ייתכן וסגירת המכירה תהיה כרוכה בתשלומים נוספים כגון מס רכישה, העברת הבעלות וקבלת כל ההיתרים או הרישיונות הדרושים.
6. ליווי משפטי – בעזרת פירמת עו״ד שתלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו ,תוכלו לבצע את עסקת ההשקעה ללא דאגה או חששות.

מהי קרקע חקלאית הנמצאת בהליך הפשרה?

אדמות חקלאיות להשקעה הנמצאות בהליך הפשרה הן קרקעות העוברות שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, ובעוד שהעלות של קרקע חקלאית בהליך פשרה היא נמוכה יותר מקרקע לבנייה, שינוי הייעוד שלה מוביל לעליית ערך משמעותי במאות אחוזים, כמו כן, תהליך זה לוקח זמן לעיתים גם מספר שנים (במידה ולא תרצו לחכות להפשרת הקרקע כמובן ניתן למכור בכל עת הקרקע היא סחירה). עם זאת, מכיוון שקיים בישראל מחסור אדיר בדירות, המדינה והרשויות המקומיות מבינות את הצורך הבהול לקרקעות בנייה, ומטפחות הפשרת קרקע חקלאית לטובת בניית בנייני מגורים ונראה שתהליכים אלה יואצו בשנים הקרובות.

מדוע כדאי להשקיע בקרקעות?

כפי שכולנו יודעים בעשור האחרון מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה ולא ממש נראית ירידה משמעותית באופק. נתון זה לא רק פוגע בכלל תושבי המדינה אלא גם בדור העתיד שייתכן ולא יזכה לרכוש דירה בישראל. לכן, מעבר לכך שקרקע להשקעה יכולה להבטיח את הביטחון הכלכלי שלכם ושל עתיד ילדכם, היא גם שומרת על ערך הכסף שלכם. כיצד? מכיוון שלהבדיל מהבנק שלא נותן תמורה על הכסף, הקרקע מייצרת עליית ערך עם השנים.

להלן מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע

שינוי ייעוד קרקע – בישראל, שינוי ייעוד הקרקע (המכונה גם "שינוי ייעוד") כרוך בקבלת היתר מהשלטון המקומי או רשות מקרקעי ישראל (רמ"א) המאפשר שימוש בקרקע למטרה שונה מזו שהוגדרה לה במקור, ובעיקר שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לייעוד קרקע לבנייה. תהליך זה עשוי להיות ממושך והינו כרוך במאמצים משפטיים ומנהליים משמעותיים.

הסכם שיתוף בקרקע – הסכם שיתוף בקרקע, הוא חוזה משפטי המתקיים כאשר לקרקע יש מספר  בעלים. המטרה של ההסכם היא להסדיר ולפרט על פי חוק את הזכויות והחובות של כלל הבעלים ולהגן על האינטרסים האינדיבידואלים שלהם. חשוב ומומלץ לרשום את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.

שטר בעלות – מסמך משפטי המעביר בעלות על הקרקע מאדם אחד לאחר.

חכירה – קרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל אשר הן אינן שטחים למכירה, אך ניתן לקבל זכות שימוש בשטח קרקע לתקופת זמן ממושכת כמפורט בהסכם חכירה.

תקן 22 – כולל הערכה מקצועית של גבולות, גודל ומיקומה של חלקת אדמה. מטרתו של תקן חשוב זה הוא להגן על המשקיעים וכלליו משמשים לעריכה של שומה לקרקע שמשווקת לציבור בישראל על בסיס ציפיות לכך שמצבה התכנוני של הקרקע ישונה בעתיד, ותאושר בה בניה.

בדיקת בעלות קרקע – מסמך המוכיח כי השטח למכירה אכן בבעלות פרטית, ואינה "בבעלות" חוכר.

שמאות – תהליך קביעת שווי של חלקת קרקע, הנערך לרוב על ידי שמאי מקצועי.

אז מה חשוב שהמשקיע המתחיל יידע על השקעה בקרקע?

ראשית, אם הנכם חוששים מכך שזמן ההמתנה להפשרת הקרקע יהיה ארוך מהמצופה, כדאי שתדעו שבאפשרותכם למכור את הקרקע בכל שלב, ושקיים ביקוש קבוע לרכישת קרקעות. למעשה, השקעה בקרקע היא המקום הבטוח ביותר לכספכם, מכיוון שכאשר הכסף שלכם עומד בחשבון בנק ערכו נשחק, בעוד שבהשקעה בקרקע הוא נהנה מעליית ערך (וגם אתם!). בנוסף, קרקע פרטית מעניקה לכם נכס סחיר ללא שום תלות בגוף או חברה חיצונית, כך שאתם היחידים שיכולם להחליט אם למכור ומתי, או לחילופין המוטבים היחידים שנהנים מהשבחת הקרקע לאחר הפשרתה. כמו כן, חשוב שתזכרו ששוק הנדל"ן כבר שנים ממשיך בעליית מחירים, כך שקרקע להשקעה בטווח הרחוק תעניק לכם יותר מנכס אחד ותגדיל לכם את התשואה באופן משמעותי ביחס לרכישת דירה אחת, וזה מבלי לציין שבעלי הקרקעות נהנים מזכויות מגורים.

שאלות ותשובות נפוצות על קרקע להשקעה

1. מהי קרקע להשקעה?
   קרקע להשקעה היא נכס נדל"ני הנרכש מתוך כוונה להפיק ממנו רווח בעתיד, בין אם דרך השבחה, הפשרה, מכירה או ייזום בנייה.

2. מהם היתרונות העיקריים בהשקעה בקרקע?
   היתרונות כוללים פוטנציאל לרווחים גבוהים, גמישות בשימוש עתידי, והזדמנויות מגוונות בטווח הארוך. הקרקע אינה מתבלה, מה שהופך אותה לנכס יציב יחסית.

3. האם כל קרקע מתאימה להשקעה?
   לא. חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע, מיקומה, תכניות מתאר עתידיות, והאם קיימת אפשרות לשינוי ייעוד או פיתוח.

4. מה ההבדל בין קרקע להשקעה לקרקע לבנייה מיידית?
   קרקע להשקעה לרוב אינה זמינה לבנייה מיידית ודורשת תהליך תכנוני ארוך, בעוד שקרקע לבנייה מיידית מאפשרת התחלת פרויקט תוך זמן קצר.

5. כיצד ניתן לבדוק את הסטטוס התכנוני של קרקע?
   באמצעות פנייה לרשות המקומית, עיון בתכניות המתאר הרלוונטיות, או שימוש בכלים דיגיטליים כמו אתר "תכנון זמין".

6. מה הסיכון המרכזי ברכישת קרקע להשקעה?
   הסיכון העיקרי הוא עיכוב או כישלון בהפשרת הקרקע או באישור תכניות, מה שעלול לעכב את התמורה הכלכלית הצפויה.

7. האם קרקע להשקעה מתאימה לכל משקיע?
   לא בהכרח. זו השקעה עם אופק ארוך שמתאימה בעיקר למי שמחפש רווח עתידי ואינו נזקק לנזילות מיידית.

8. מה משפיע על עליית ערך של קרקע לאורך זמן?
   גורמים כמו קרבה לצירי תחבורה, פיתוח אזורי, תכניות פינוי–בינוי, תוספת זכויות בנייה ותמיכה ממשלתית עשויים להעלות את ערכה.

9. כיצד מתבצע רישום קרקע להשקעה בטאבו?
   לאחר ביצוע העסקה ותשלום כל המסים הנדרשים, מבצעים רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

10. מהו מס הרכישה על קרקע להשקעה?
    בדרך כלל מדובר במס בגובה 6%-8% משווי העסקה, אך יש לבדוק זאת לפי סוג הקרקע ומאפייני הרוכש.

11. כיצד ניתן לדעת אם קרקע עתידה לעבור הפשרה?
    יש לעיין בתכניות מתאר מחוזיות ומקומיות, ולבחון אם הקרקע מופיעה בתכניות עתידיות לשינוי ייעוד.

12. האם השקעה בקרקע נחשבת סולידית או מסוכנת?
    מדובר בהשקעה עם סיכון בינוני–גבוה אך גם עם פוטנציאל תשואה גבוה, בהתאם להתפתחויות התכנוניות והאזוריות.

13. מה ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע של המדינה?
    קרקע פרטית נרשמת ישירות בטאבו, בעוד קרקע מדינה ניתנת לרוב בחכירה דרך רשות מקרקעי ישראל, ויש לה מגבלות שונות.

14. האם ניתן לרכוש קרקע כהשקעה דרך קבוצת רכישה?
    כן, קיימות תכניות השקעה קבוצתיות, אך חשוב לבדוק היטב את זהות היזם, תנאי החוזה וחלוקת הזכויות.

15. מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לרכישת קרקע להשקעה?
    יש לבצע בדיקה תכנונית ומשפטית מקיפה, כולל בעלות, ייעוד, עיקולים, הפקעות אפשריות ותכניות בנייה עתידיות באזור.

מתעניינים בקרקע להשקעה? קבוצת שדות לשירותכם

קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב והבנה מעמיקה בתחום, וקבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, תשמח להעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.