גיליתם לאחרונה שמאוד מומלץ להשקיע בקרקע חקלאית, אך אנכם מבינים מה זו קרקע חקלאית כאפיק השקעה ומדוע היא נחשבה להשקעה מצטיינת? במאמר זה תמצאו את כל התשובות שחיפשתם ויותר.
אם כאשר אתם חושבים על קרקעות חקלאיות השקעות מניבות הן ממש לא האסוציאציה הראשונה שחולפת לכם במחשבה, זה כנראה בגלל שאתם עדיין לא הכרתם לעומק את את שוק הקרקעות. במציאות, שוק הקרקעות בישראל נחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הטובים ביותר עם השקעות בסיכון נמוך ותשואה פוטנציאלית גבוהה ומדובר בענף ותיק שלא רק שומר על יציבות לאורך שנים רבות אלא זוכה לביקוש עצום ממשקיעים בארץ ובעולם. אז סופסוף החלטתם לחקור את שוק הקרקעות המקומי ואתם תוהים מה זו קרקע חקלאית כהשקעה? בואו נסביר ונפרט.
קרקעות ששוות מיליונים – מיתוס או מציאות?
אם אתם חיים בישראל כנראה שכבר יצא לכם לשמוע על מישהו שמכיר מישהו שבעבר הרחוק רכש קרקע חקלאית בכמה לירות ובהווה מכר אותה בכמה מיליוני שקלים, נכון? ובכן אנחנו שמחים לבשר לכם שלא מדובר במיתוס ושזהו תרחיש ריאלי לחלוטין כאשר מדובר בשוק הקרקעות. למעשה, מעבר לכך שכבר למעלה מ-20 שנה שהקרקעות בישראל מציגות עליית ערך, הקרקעות המקומיות שלנו הן משאב קריטי ובעל חשיבות עצומה להמשך פיתוחה של מדינת ישראל. לדאבוננו, בכל שנה שעוברת המשאב הזה הולך ונעלם, וכיוון שלא ניתן לייצר קרקעות או להרחיב את שטחה של ישראל, ההיצע שקיים היום הוא יחסית מאוד מצומצם. יותר מכך? רק כ-7% מהקרקעות המקומיות נמצאות בבעלות פרטית ומותרות להשקעה פרטית בעוד ש-93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל.
אז מה זו קרקע חקלאית?
בהגדרתה, קרקע חקלאית היא קרקע שמשמשת לשימוש חקלאי וגידולים שונים כגון גידול מזון וצמחייה, תפוחים, דגנים, ירקות ועוד, והיא מאוד חשובה למשק הכלכלי. עם זאת, כאשר מדובר בקרקע חקלאית כאפיק השקעה נדל"ני לרוב מדובר באדמה חקלאית למטרת הפשרה והשבחה, ובפרט לפיתוח הדיור בישראל. אך מדוע בכלל להפשיר קרקעות חקלאיות? הסיבה לכך היא פשוטה: קיים בישראל גידול אוכלוסין מגמתי ויש צורך בהול בהתחלות בניה נוספות לפיתוח הדיור ובניית אזורי מגורים. כפי שציינו, אין בישראל היצע גדול של קרקעות והפתרון היחידי הוא להפשיר קרקעות חקלאיות ולשנות את ייעודן המקורי. כמו כן, חשוב לומר שקרקעות חקלאיות הן אסורות לבניה אלא אם הן עברו הפשרה. כך או כך, קרקע חקלאית כהשקעה היא קרקע שנועדה להפשרה ובנייה. בנוסף לכך, למרות שבאופן כללי שוק הקרקעות מציג מנעד רחב של מחירים נוחים וגמישים, מחירן של הקרקעות החקלאיות הוא נמוך יותר משמעותית בהשוואה לקרקעות מופשרות או קרקעות לבנייה.
מהו הליך ההפשרה של קרקע חקלאית?
הליך ההפשרה של קרקע חקלאית הוא הליך בירוקרטי ממושך שמתבצע בכמה שלבים במטרה לסווג את הקרקע מחדש ולשנות את ייעודה על פי חוק. בשלב ראשון, יש להגיש בקשה מסודרת לשינוי ייעוד הקרקע ולהגיש עמה תוכנית מתאר מפורטת. לאחר שהבקשה תתקבל, הבקשה תעמוד בפני בחינה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובסיומה הוועדה תידרש להגיש לוועדה המחוזית את תוכנית המתאר המדוברת עם חוות דעת והמלצות מקצועיות. בשלב הבא, הוועדה המחוזית תבצע לתוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית וזאת כדי לבחון ביסודיות האם תוכנית המתאר עומדת בדרישות השונות הנוגעות לתנאי הסביבה, אופייה של הקרקע, תוכניות מתאר ארציות, וכן הלאה. במהלך בדיקת ובחינת התוכנית, הוועדה עלולה לדרוש ממגישי הבקשה לבצע שינויים בתוכנית המתאר כתנאי לאישורה, דבר שקורה לא פעם וניתנת תקופה של חצי שנה לבצעם. לאחר אישור השינויים, הוועדה תפרסם את תוכנית המתאר לציבור הרחב במטרה לאפשר לרשויות, בעלי עניין, וגופים חיצוניים להביע התנגדויות, כאשר במידה ואכן עלו סוגיות שונות, יקיימו דיון משותף עם אותם גופים ומגישי הבקשה כדי להגיע להסכמים. בשלב הסופי והאחרון, עותק של תוכנית המתאר יועבר לשר הפנים שהינו הגוף המוסמך להעניק אישור סופי לבקשת ההפשרה. חשוב לומר, למרות שמדובר בתהליך לא קצר, תקופת ההפשרה הממושכת אינה גורעת מערך ההשקעה, גם כיוון שערכה של הקרקע צפוי להמשיך ולעלות באופן אורגני, וגם כיוון שככל שהליך ההפשרה מתקדם ערכה של הקרקע עולה סימולטנית ובפרט לאחר אישור תוכנית המתאר שמעלה את שווי הקרקע משמעותית, ואף ניתן למכור את הקרקע בכל שלב ואף לעשות זאת במחיר רווח.
השאלה החשובה היא לא מה זו קרקע חקלאית אלא מה היתרונות שלה כהשקעה
יתרון ראשון ומשמעותי הוא שמחירה של קרקע חקלאית הוא יחסית נמוך כך שהמשקיע לא נדרש לקחת סיכון גדול ולהשקיע הון עצמי מופרז. כלומר, במחיר סולידי ומאפשר, משקיעים שונים יכולים לרכוש את קרקעות חקלאיות ולהירשם בטאבו כבעליהן החוקיים, דבר שמסיר מהם התערבות של גורמים חיצוניים ובעיקר שיקולי דעת שאינם שלהם. יתרון נוסף וחשוב זה הביקוש העצום שיש לקרקעות בימינו ובמיוחד בהשוואה להיצע הדל שלהן. באופן טבעי ביקוש מביא לעלייה של מחיר הקרקע, כך שאם המשקיע יחליט למכור (והוא יכול לעשות זאת בכל עת!), הוא גם יכול לעשות זאת במהירות וגם במחיר מצוין. בנוסף, צריך לזכור שבמידה ובעל הקרקע החקלאית ימתין להפשרת הקרקע ולהוצאת תוכנית המתאר לפועל, הוא עלול בעתיד להפוך לבעלים של נכס מגורים חדש, כאשר בימינו המחיר הממוצע של דירה הוא כ-2 מיליון ש"ח ואף יותר. כמו כן, להשקעה בקרקע חקלאית יש את היכולת למנוע את שחיקתו של הכסף שלנו. בעוד שהבנק שומר על הכסף שלנו מוגן בחשבון הבנק הוא אינו מעניק לנו תמורה, ולכן לאורך השנים, ובמיוחד במקביל לעליית מחירים, ערכו של הכסף נשחק. לעומת זאת, כאשר אנו משקיעים בקרקע, דמי הקרקע שלנו צוברים ערך באופן סימולטני לעליית ערך הקרקע.
שאלות ותשובות נפוצות
מה זו קרקע חקלאית וכיצד היא מוגדרת על פי החוק?
קרקע חקלאית היא שטח אדמה שיועד לשימוש חקלאי בלבד, בהתאם לתוכנית המתאר המקומית או המחוזית. שימושים מותרים כוללים גידול צמחים, בעלי חיים ותשתיות נלוות לפעילות חקלאית.האם ניתן לבנות על קרקע חקלאית למגורים?
לא. בנייה למגורים על קרקע חקלאית אסורה כל עוד לא שונה ייעוד הקרקע בתכנון רשמי. כל חריגה מהייעוד עלולה לגרור צעדים משפטיים והריסה.כיצד ניתן לבדוק את ייעוד הקרקע?
את ייעוד הקרקע אפשר לבדוק באמצעות תוכניות תב"ע, מערכת ה-GIS של הרשות המקומית או פנייה לוועדה לתכנון ובנייה. חשוב לבצע בדיקה מקצועית לפני רכישה.האם ניתן לשנות את ייעוד הקרקע החקלאית למגורים או מסחר?
כן, אך מדובר בתהליך מורכב של שינוי ייעוד, הכולל אישור של ועדות תכנון, בדיקות סביבתיות ולעיתים גם שיתוף ציבור. משך הזמן לתהליך עשוי להימשך שנים.האם השקעה בקרקע חקלאית נחשבת להשקעה משתלמת?
השקעה כזו יכולה להיות משתלמת לטווח ארוך, במיוחד אם יש פוטנציאל לשינוי ייעוד בעתיד. עם זאת, מדובר בהשקעה בסיכון מסוים, ויש לבחון כל מקרה לגופו.מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת קרקע חקלאית?
הסיכונים כוללים חוסר אפשרות לבנייה, עיכובים בשינוי ייעוד, השקעות שאינן מניבות תשואה מיידית, ואי-ודאות לגבי מדיניות התכנון של הרשויות בעתיד.האם ניתן להקים מבנים חקלאיים על קרקע כזו?
במקרים מסוימים כן, אך רק בכפוף להיתר בנייה ובהתאם להוראות התכנון. מבנים כאלה כוללים חממות, סככות, מתקנים לעיבוד תוצרת חקלאית ועוד.מה ההבדל בין קרקע חקלאית פרטית לקרקע בבעלות המדינה?
קרקע פרטית שייכת לבעל זכויות מלאות, בעוד שקרקע בבעלות המדינה מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל ונרכשת לרוב בזכויות חכירה עם הגבלות נוספות.איך בודקים אם יש תוכניות עתידיות לשינוי ייעוד הקרקע?
ניתן לבדוק זאת באמצעות מסמכי תוכניות מתאר אזוריות או ארציות, פרסומים של הוועדה המחוזית, או סיוע של עורך דין בתחום התכנון והבנייה.מהם ההיבטים המיסויים של רכישת קרקע חקלאית?
רכישת קרקע חקלאית מחויבת במס רכישה ולעיתים גם במס שבח במכירה עתידית. חישוב המס משתנה בהתאם לסוג הבעלות, ייעוד הקרקע ופרטי העסקה.האם נדרש רישום בטאבו עבור קרקע חקלאית?
כן, כמו כל נכס מקרקעין, יש לוודא את רישום הבעלות או זכויות החכירה בטאבו או בלשכת רישום המקרקעין כדי למנוע הפתעות עתידיות.האם יש תמריצים ממשלתיים לפעילות חקלאית בקרקעות אלו?
כן, לעיתים ניתן לקבל מענקים, הטבות מס והלוואות לעידוד חקלאות, אך יש לעמוד בתנאים מסוימים ולעסוק בפעילות חקלאית מוכרת.כמה עולה קרקע חקלאית בהשוואה לקרקע לבנייה?
קרקע חקלאית זולה משמעותית מקרקע לבנייה, בשל מגבלות השימוש בה. עם זאת, המחיר עשוי לעלות אם יש צפי לשינוי ייעוד.מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה לרכישת קרקע חקלאית?
יש לבדוק את סטטוס התכנון, זכויות הבעלות, התחייבויות קודמות, נגישות, זמינות תשתיות, וסיכון לשינוי ייעוד. מומלץ לקבל חוות דעת משפטית מקיפה.מה זו קרקע חקלאית עם פוטנציאל השבחה, וכיצד מזהים אותה?
מדובר בקרקע הממוקמת סמוך לאזורי מגורים מתפתחים או תשתיות חדשות, שעשויה בעתיד להיכלל בתוכניות פיתוח. איתור כזה מחייב הבנה מעמיקה בתכנון עירוני.
מתעניינים בקרקעות חקלאיות? פנו לקבוצת שדות
קבוצת שדות היא אחת החברות המובילות בישראל המתמחה בנדל"ן ובשוק הקרקעות המקומי. בעזרת הליווי המקצועי שלהם, לא רק שתוכלו לבצע השקעה בקרקע שנבחרה בקפידה, אלא גם תוכלו להיות רגועים שיש מי שדואג ומגן על האינטרסים שלכם לאורך התהליך הממושך. מדובר בחברה שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, ומקפידה באדיקות להכווין, לייעץ וכמובן להכיל את החששות, השאיפות, והרצונות של כל משקיע ומשקיעה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
