חושבים להשקיע בקרקע חקלאית אך אנכם מעוניינים להמתין לתום הליך ההפשרה? אז הנכם מוזמנים להשקיע בקרקע חקלאית מופשרת שהינה מוכנה ומזומנת לביצוע תוכנית המתאר.
למרות שאנו יכולים לתת לכם סיבות רבות וטובות לא לחשוש מהליך הפשרת הקרקעות, אנו מבינים שיש משקיעים שפשוט לא מעוניינים או מסוגלים להמתין ומעדיפים ישר להשקיע בקרקע חקלאית מופשרת. למעשה, לאנשים שסבלנות היא אינה התכונה החזקה שלהם (ויש כאלה לא מעטים!), ייתכן ואף מומלץ יותר להשקיע מראש בקרקעות שכבר סיימו את הליך ההפשרה. עם זאת, כיוון שרבים לא יודעים מה ההבדל בין קרקעות מופשרות ללא מופשרות, ומהו בכלל הליך הפשרה, החלטנו להרחיב ולפרט על הנושא וכמובן להסביר מה ההבדלים בין השקעה בקרקע חקלאית מופשרת לקרקע חקלאית המיועדת להליך הפשרה.
אך ראשית, בוא נתעמק בענף הקרקעות שנחשב לאפיק ההשקעות המוביל בישראל
נתחיל ונאמר שכבר למעלה מ-20 שנה הקרקעות בישראל מציג עליית ערך, ומדובר באחד הענפים היציבים והוותיקים בישראל. יחד עם זאת, מדובר בשוק קטן מאוד אשר לצערנו משנה לשנה ההיצע שלו רק מצטמצם. מדוע? ובכן תחילה מכיוון ששטחה של מדינת ישראל הוא יחסית קטן ומוגבל, ובניגוד לשנים עברו שמספר הקרקעות הפרטיות היה גדול יותר, כיום כבר מדובר במצרך נדיר. למעשה, אך ורק 7% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית כאשר 93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל. במילים אחרות? המשאב המוגבל והאיכותי הזה הולך ונעלם בכל שנה. כמו כן, ישנם סוגים שונים של קרקעות ולא כל סוג מיועד להשקעה או לחילופין מומלץ להשקעה, ולכן זה מאוד חשוב להכיר את התחום לעומק או להיעזר במשווקי קרקעות מקצועיים לפני שמבצעים השקעה בקרקע.
קרקעות חקלאיות כאפיק השקעה
קרקעות חקלאיות הינן נחשבות לסוג הקרקעות הזול ביותר מבחינת מחיר וניתן להשקיע בהן למטרת הפשרה והשבחה. כמו כן, בעוד שקיימים סוגים שונים של קרקעות בישראל, הקרקעות הנפוצות ביותר להשקעה הן קרקעות חקלאיות צהובות המוגדרות מראש לצורכי מגורים במסגרת התב”ע (תכנית בניין עיר) ושהינן נועדו לפיתוח הדיור ובניית מגורים. אז האם זה אומר שכל אדמה חקלאית מיועדת לכך? כלל וכלל לא, נהפכו. בפועל, על פי חוקי מדינת ישראל, בניה על קרקע חקלאית נחשבת לעבירה פלילית, אלא אם נעשתה לה הפשרה.
אך מהו בכלל הליך הפשרה?
הליך הפשרה הוא תהליך בירוקרטי שמטרתו לסווג מחדש את ייעוד הקרקע. לשם כך יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע פלוס תוכנית מתאר מפורטת לקרקע הייעודית. בקשה זו תיבחן תחילה על ידי וועדה מקומית ובתום הבחינה הם יעבירו את הבקשה להמשך טיפול לוועדה מחוזית שתבצע לתוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית. המטרה של וועדה זו היא לבחון האם התוכנית עומדת בדרישות השונות (כגון, תנאי הסביבה, אופייה של הקרקע, תוכניות מתאר ארציות, וכדומה), ואף במקרים רבים היא עלולה לדרוש לבצע בתוכנית שינויים כתנאי לאישורה והמשך התהליך. בשלב האחרון של הליך ההפשרה, תוכנית המתאר של הקרקע עוברת לבחינה של שר הפנים, שהוא גם הגוף הבלעדי שהינו מוסמך לתת אישור סופי להפשרת הקרקע. כך או כך, מדובר בהליך ממושך שעלול לקחת זמן ויש לקחת זאת בחשבון בטרם משקיעים. ולמרות זאת, חשוב לציין שפרק הזמן הדרוש להפשרת הקרקע אינו מוריד מערכה של הקרקע או מעמיד את ההשקעה בסיכון, גם כיוון שערכה של הקרקע צפוי להמשיך לעלות באופן אורגני, אך גם כיוון שככל שהליך ההפשרה מתקדם ערכה של הקרקע עולה בהתאם לקבלת האישורים השונים. כמו כן, עבור משקיעים שאינם מעוניינים לעבור את ההליך הזה מסיבות שונות, ניתן ואפשרי להשקיע מראש בקרקע חקלאית מופשרת, כלומר בקרקע שכבר סיימה את הליך ההפשרה.
מה למעשה ההבדל העיקרי בין השקעה בקרקע חקלאית מופשרת לבין קרקע שמיועדת להפשרה?
תחילה יש לומר שגם ההשקעה בקרקע חקלאית מופשרת וגם ההשקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה נחשבות להשקעה מצוינת. אז מה ההבדל? ובכן אחד ההבדלים העיקריים טמונים במחיר הקרקע. קרקע חקלאית מופשרת אוטומטית עולה הרבה יותר מקרקע חקלאית הנמצאת בפני הליך הפשרה, ולכן גם ציינו שערכה של קרקע חקלאית עולה ככל שהיא מתקדמת בשלבי ההפשרה. כמו כן, הבדל נוסף ומהותי הוא כמובן פקטור הזמן. כאשר משקיעים בקרקע חקלאית למטרת הפשרה והשבחה, השאיפה העיקרית היא להגיע לרגע שבו יהיה ניתן להוציא לפועל את תוכנית המתאר, וכאשר משקיעים בקרקע חקלאית מופשרת משקיעים מראש בקרקע שכבר קיבלה את האישור לתוכנית המתאר. בשורה תחתונה? למי שמעוניין להשקיע בקרקע במטרה להתחיל בבניה כמה שיותר מהר, קרקע חקלאית מופשרת היא הקרקע המומלצת עבורו, וכמובן שצריך לציין שכיוון שזה מקצר את התהליך עבור המשקיע, סיכוי גדול יותר שהוא יהפוך לבעלים של נכס מגורים חדש בפרק זמן קצר יותר. עצה שלנו? כדי להשקיע בקרקע שתיתן מענה ליעדי ההשקעה שלכם מומלץ להיעזר בחברה לשיווק קרקעות
מהם היתרונות של קרקע חקלאית מופשרת כהשקעה?
להשקעה בקרקע חקלאית מופשרת יש יתרונות משמעותיים. מעבר לכך שזה חוסך מכם את תקופת ההפשרה ואת פרק הזמן הממושך שנדרש לכך, ערכה של הקרקע צפוי לעלות במאות אחוזים ברגע שתוכנית המתאר תצא לדרך. כלומר כמשקיעים תוכלו למכור את הקרקע בטווח זמן יחסית מקוצר וברווח אדיר. כמובן שאם תחליטו להמתין לבניית המגורים תוכלו אף להגדיל את הרווח ולהנות בעתיד מתשואה פוטנציאלית גבוהה במיוחד. כמו כן חשוב לזכור שבתקופה שבה קיים משבר דיור חמור, הביקוש האדיר רק צפוי לגדול מה שיביא לעוד עליית ערך, יפחית עוד יותר מסיכון ההשקעה שגם ככה נחשב לנמוך, ואף יאפשר לכם לבצע מכירה יחסית מהירה. לא פחות חשוב, השקעה בקרקע חקלאית מופשרת מעניקה לכם בעלות על הקרקע ורישום בטאבו כך שאתם מסירים מכם שיקולי דעת של גורמים חיצוניים ונהנים אוטונומיה מלאה על "הנכס". יותר מכך, בהשקעה בקרקע אתם מגנים על הכסף שלכם מפני שחיקה וירידת ערך. כיוון שערכה של הקרקע רק צפוי ולהמשיך לעלות גם דמי ההשקעה שלכם למעשה מייצרים ערך, וזאת בהשוואה לכסף שיושב בחשבון הבנק ואינו מייצר תמורה מספקת עם השנים, כך שערכו נשחק וכוח הקניה שלו יורד משמעותית.
מעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית מופשרת? פנו לקבוצת שדות
קבוצת שדות היא אחת החברות המובילות בישראל המתמחה בנדל"ן ובשוק הקרקעות המקומי. בעזרת הליווי המקצועי שלהם, לא רק שתוכלו לבצע השקעה בקרקע שנבחרה בקפידה, אלא גם תוכלו להיות רגועים שיש מי שדואג ומגן על האינטרסים שלכם לאורך התהליך הממושך. מדובר בחברה שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, ומקפידה באדיקות להכווין, לייעץ וכמובן להכיל את החששות, השאיפות, והרצונות של כל משקיע ומשקיעה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
