קרקע חקלאית צהובה: הקרקע הבולטת ביותר להשקעה מצטיינת

כשמדובר בהשקעה בקרקעות, אחד הדברים החשובים ביותר שיש לבצע בטרם רכישת הקרקע זה בדיקה המוודאת את הייעוד שלה, והאם מדובר בקרקע חקלאית צהובה. אז כיצד עושים זאת ומדוע זה חשוב? להלן המדריך השלם.

האם שוק הקרקעות נחשב לאפיק השקעה מצטיין ובסיכון נמוך? התשובה היא כן. האם זה אומר שכל קרקע ראויה להשקעה? התשובה היא חד משמעית לא. ובכן, כדי שלא תעשו טעויות יקרות ובעיקר מיותרות, הכנו עבורכם מדריך מפורט וחשוב שבו תבינו מהי קרקע חקלאית צהובה, מדוע היא הקרקע הנפוצה ביותר להשקעות מוצלחות, מה צריך לדעת על שוק הקרקעות בטרם מבצעים השקעה, ומדוע אנו מאוד ממליצים להיעזר בליווי של משווקי קרקעות מקצועיים, ובפרט אם זו ההשקעה הראשונה שלכם בענף הקרקעות המקומי. עצה שלנו? אם אתם רוצים לעשות השקעה נכונה שתעניק לכם עתיד כלכלי טוב יותר, כדאי שתקראו את המאמר, פעמיים.

אז מהו תפקידו של שוק הקרקעות בישראל כאפיק השקעה?

שוק הקרקעות כבר שנים שנחשב לאחד מאפיקי ההשקעות הטובים בישראל וזאת כיוון שהוא מעניק למשקיעים שונים את האפשרות לבצע השקעה מצוינת במחירים סולידיים ובסיכון נמוך. אך לא רק, בפועל, הקרקעות בישראל מציגות כבר למעלה מ-20 שנה עליית ערך מגמתית ומשקיעים רבים שהשקיעו בעבר בקרקעות במחיר סימלי, כיום נהנים מבעלות על קרקעות בשווי של מיליוני שקלים. אממה, הקרקעות בישראל הן משאב שהולך ונעלם, וההיצע שלהן הוא מאוד מצומצם ביחס לביקוש האדיר שלהן. כמו כן, חשוב לציין שמרבית הקרקעות בישראל כאפיק השקעה נועדו להפשרה והשבחה, ובעיקר לפיתוח המגורים בישראל. משמע, כאשר קרקע חקלאית עומדת למכירה כהשקעה, המטרה העיקרית והמניבה ביותר של ההשקעה היא לצורכי הפשרת הקרקע ופיתוח הדיור בארץ, כאשר הקרקעות שנחשבות לקרקעות המומלצות ביותר להשקעה הן קרקעות חקלאיות צהובות.

מהי קרקע חקלאית צהובה?

קרקע חקלאית צהובה היא למעשה שטח חקלאי המוגדר מראש לצורכי מגורים במסגרת התב”ע (תכנית בניין עיר). כלומר הקרקע היא אינה צהובה אלא מדובר במונח מקצועי שמוענק לכל הקרקעות שנועדו לפיתוח הדיור ובניית מגורים. למעשה, לפני שמשקיעים בקרקע, מומלץ, חשוב, ואף הכרחי לבדוק האם מדובר בקרקע חקלאית צהובה. חשוב להבין שיש הרבה סוגים של קרקעות, והשקעה בסוג הלא נכון יכולה להביא להשקעה לא מוצלחת. חבל. בפועל, בעוד שקרקעות פרטיות הן מצרך נדיר בימינו, לצערנו רק כ-7% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות פרטית כאשר 93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל. במילים אחרות, קרקעות צהובות הן קרקעות נדירות ובעלות ביקוש עצום, דבר שגם מעלה את ערכן, אך גם מפחית משמעותית את הסיכון בהשקעה בהן. כך או כך, אם אתם מעוניינים להשקיע בקרקע למטרת פיתוח הדיור ובניה, אך ורק קרקעות צהובות נועדו למטרה זו, וכי כדי לבנות על קרקע  מסוג אחר (כלומר שאינה מוגדרת כצהובה!!!)  יש לפעול לקבלת אישורים מיוחדים, דבר שגם לוקח זמן רב, וגם הינו יקר. לתשומת ליבכם.

אך כיצד תזהו קרקע חקלאית צהובה? 

ובכן, בעוד שכדי לזהות קרקעות חקלאיות צהובות ניתן לפנות לאתרי הממשלה העוסקים במנהל ותכנון, העצה שלנו, היא לפנות לחברות המתמחות בשיווק קרקעות.  מדוע? מכיוון שעל מנת לבדוק האם מדובר בקרקע צהובה והאם היא אכן עברה את כל שלבי התכנון הנדרשים והינה זמינה לבניה מיידית יש לבצע בדיקות שונות ורבות לרבות בדיקת תשריט שמציגה את התוכנית של הקרקעות ובפירוט את חלוקת הקרקעות וייעודן, הבנת הסימונים השונים של הקרקעות מסביב (למשל קרקעות המסומנות באדום שמציינות דרכים וכבישים), ובעיקר זיהוי של מגבלות שונות הנוגעות לקרקע עצמה. בשורה תחתונה, מדובר באיסוף מידע שהוא ממש לא פשוט למשקיע המתחיל, ובעזרת משווקים מקצועיים לא רק שתוכלו לקצר את התהליך משמעותית, אלא גם תוכלו להיות בטוחים שהקרקע החקלאית הצהובה שמוצעת לכם נבחרה לאחר שלל הבדיקות החשובות, והינה אכן נחשבת לאפיק השקעה מוצלח ומניב.

מה היתרונות של השקעה בקרקעות ובפרט בקרקעות חקלאיות צהובות?

השקעה בקרקעות נחשבת להשקעה מצטיינת ולא בכדי. ראשית, כיוון שהקרקעות המקומיות מציגות עליית ערך מגמתית כבר שנים רבות ובאופן אורגני, גם ערכה של ההשקעה גדל סימולטנית. כמו כן, כאשר משקיעים בקרקעות חקלאיות צהובות, ערכן גדל משמעותית עם הוצאת תוכנית המתאר לפועל. למעשה, כאשר מתחילים את הבניה על הקרקע צפוי לגדול במאות אחוזים ובמיוחד לאחר שהבנייה תסתיים. רק כדי לסבר את אוזניכם, מחירה הממוצע של דירה בישראל בימינו עומד על כ-2 מיליון ש"ח כאשר באזורים גיאוגרפיים בעלי ביקוש גבוה אף יותר. כלומר, בסיום הבניה בעל הקרקע צפוי להפוך לבעלים של נכס מגורים חדש ולהנות מתשואה פוטנציאלית גבוהה במיוחד. לא פחות חשוב, כיוון שקרקעות חקלאיות צהובות הן מצרך נדיר, הביקוש אליהן הוא עצום, דבר שמעלה את ערכן, את מחירן, וכמובן את הרווח שניתן להניב ממכירתן. להזכירכם, בימינו קיים בישראל משבר דיור חמור, והצורך בהתחלות בניה של מבני מגורים הוא קריטי. בנוסף לכך, להשקעה בקרקעות יש את היכולת להגן על כספנו משחיקה. כיצד? ובכן כיוון שהבנק אינו תמורה לכסף שיושב בחשבון הבנק, בכל שנה שעוברת ערכו נשחק, ובמיוחד בימינו שבמקביל המחירים ממשיכים לעלות. עם זאת, כאשר אנו משקיעים בקרקע, עליית הערך שלה מגנה על דמי השקעה משחיקה, כך שאם בעל הקרקע יחליט למכור את השטח בעוד כחמש שנים, הוא יוכל לעשות זאת במחיר התואם לערך הקרקע בעתיד, שצפוי להיות גבוה פי כמה וכמה מדי ההשקעה הראשונים שלו.

שאלות ותשובות נפוצות על קרקע חקלאית צהובה

1. מהי קרקע חקלאית צהובה?
   קרקע חקלאית צהובה היא מונח לא רשמי המתאר קרקע חקלאית שמסומנת בצבע צהוב במפות תכנון, ולעיתים קרובות מרמזת על פוטנציאל שינוי ייעוד עתידי למגורים או לפיתוח עירוני, אך עדיין לא עברה הפשרה רשמית.

2. האם קרקע חקלאית צהובה כבר מופשרת לבנייה?
   לא בהכרח. קרקע זו עשויה להופיע כמיועדת לשינוי עתידי, אך עד שאין אישור תכנוני מלא והחלטות בוועדות התכנון, היא עדיין נחשבת חקלאית ואין אפשרות לבנות עליה.

3. כיצד ניתן לבדוק את הסטטוס של קרקע חקלאית צהובה?
   יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתכנית המתאר המקומית או המחוזית דרך מערכת ה-GIS של הרשות המקומית או באמצעות עורך דין מקרקעין ושמאי מוסמך.

4. האם השקעה בקרקע כזו נחשבת בטוחה?
   השקעה בקרקע חקלאית צהובה כוללת סיכון, שכן אין ודאות למועד הפשרה. עם זאת, היא עשויה להיות משתלמת אם תתבצע הפשרה בעתיד.

5. מהם הסיכונים העיקריים ברכישת קרקע חקלאית צהובה?
   הסיכונים כוללים עיכובים או ביטול תכניות שינוי ייעוד, תשלומי היטלים עתידיים, היעדר תשואה בטווח הקצר, וחוסר וודאות רגולטורית.

6. האם הקרקע מסומנת כצהובה על כל מפות התכנון?
   לא. סימון בצהוב מופיע לרוב במפות רעיוניות או באיור חזון תכנוני, ולא תמיד במפות סטטוטוריות מחייבות. חשוב להבחין בין מפת ייעוד למפת חזון.

7. מה ההבדל בין קרקע חקלאית רגילה לקרקע חקלאית צהובה?
   הקרקע הצהובה מסומנת בתכנון עתידי כאזור שעשוי להתפתח, בניגוד לקרקע חקלאית רגילה שנמצאת מחוץ לאזורים המיועדים לפיתוח עירוני.

8. האם ניתן לבקש היתר בנייה על קרקע חקלאית צהובה?
   כל עוד לא הסתיים תהליך הפשרה, לא ניתן לקבל היתר בנייה. הקרקע עדיין מוגדרת כחקלאית מבחינה חוקית, וכל שימוש אחר דורש אישור חריג.

9. איך משפיע סימון הקרקע כצהובה על המחיר שלה?
   המחיר לרוב גבוה יותר מקרקע חקלאית רגילה בשל הפוטנציאל לשינוי ייעוד, אך עדיין נמוך ממחיר של קרקע מופשרת בפועל.

10. מהם השלבים להפיכת קרקע חקלאית צהובה לקרקע לבנייה?
    התהליך כולל אישור תכנית מתאר, תכנית מפורטת (תב"ע), תשלום היטלים והוצאת היתרי בנייה. מדובר בתהליך שעשוי להימשך שנים רבות.

11. האם ניתן להשכיר קרקע חקלאית צהובה עד להפשרה?
    כן, אך רק לצרכים חקלאיים ובהתאם לייעוד החוקי. כל שימוש חורג מצריך אישור מיוחד.

12. האם רישום הקרקע בטאבו משפיע על מעמדה?
    הרישום בטאבו משפיע על הבעלות החוקית, אך לא משנה את הייעוד התכנוני. גם קרקע צהובה בטאבו אינה מאושרת לבנייה ללא שינוי ייעוד.

13. האם יזמים פרטיים יכולים לקדם את תהליך ההפשרה?
    לעיתים כן, באמצעות ייזום תכניות מול ועדות התכנון. עם זאת, התהליך מחייב ידע מקצועי, ייעוץ תכנוני, ומשאבים כלכליים.

14. מהו היטל השבחה וכיצד הוא קשור לקרקע חקלאית צהובה?
    במידה ותאושר הפשרה בעתיד, עלולה לחול חובת תשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין עליית ערך הקרקע.

15. האם קרקע חקלאית צהובה מתאימה להשקעה קבוצתית?
    כן, לעיתים רבות השקעות מסוג זה נעשות על ידי קבוצות רכישה. חשוב לוודא שהיזם מציג שקיפות מלאה ושההשקעה מגובה בבדיקות תכנוניות ומשפטיות.

מעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית צהובה? עשו זאת עם המומחים של קבוצת שדות

קבוצת שדות שנחשבת לאחת מהחברות המובילות בישראל בתחום הנדל"ן והקרקעות היא בדיוק החברה שתסייע לכם לעשות השקעה מוצלחת וכדאית. עם ניסיון של שנים וליווי של מאות משקיעים ברחבי הארץ ובעולם, המומחים של קבוצת שדות ידאגו לאתר עבורכם אך ורק קרקעות ראויות להשקעה שנבחרו בקפידה ועברו את כל הבדיקות החשובות והנדרשות לביצוע השקעה מצטיינת. מעבר לכך שצוות המומחים של החברה מקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות מלאה ומקצועיות ללא דופי, הם פועלים במסירות ובנחישות לשמור ולהגן על האינטרסים של כלל המשקיעים שלהם.

מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.