קרקע מופשרת לבניה למכירה זה "מצרך" מאוד מבוקש, ובמיוחד בימינו שמצוקת הדיור רק גדלה משנה לשנה. אז אתם חושבים לראשונה להשקיע בקרקעות? הנה כל מה שחשוב לדעת.
לפני שנים רבות היו אנשים שבחרו לרכוש קרקעות בכמה לירות כהשקעה לעתיד. בימים ההם, חשבו שהם "השתגעו", שהם עושים "טעות", אבל במבחן המציאות, ובעיקר בחלוף הזמן, הם בהחלט הוכיחו את צדקתם וכיום הם בעלי קרקעות בשווי של מיליוני שקלים. מכירים את המקרים הללו, נכון? ובכן, בשנת 2023 הדבר היחידי שהשתנה זה שכבר יש הרבה פחות קרקעות זמינות להשקעה, ושהיום כבר לא משלמים בלירות. אז למה בכל זאת כולם במרוץ אחר שוק הדיור, ואיך זה ששוק הקרקעות, שנחשב לאפיק ההשקעות המוביל בשוק ההשקעות נחשב להרבה פחות נפוץ? במאמר זה נסביר, נפרט, ובעיקר ניתן תשובות להרבה שאלות נפוצות הסובבות סביב ענף הקרקעות.
תחילה, מהו בכלל שוק הקרקעות בישראל?
בעוד ששוק הקרקעות בישראל הוא שוק יחסית קטן, הוותק והיציבות שלו לאורך השנים הם מה שהפכו אותו לאפיק השקעה משתלם ובסיכון נמוך כאשר כבר למעלה מ-20 שנה הן מציגות עליית ערך מגמתית. אממה, כיוון ששטחה של ישראל אינו גדול, וכבר לא נותרו הרבה קרקעות להשקעה, מדובר בהיצע מאוד מוגבל. אך מה זה אומר קרקעות להשקעה? ובכן, במדינת ישראל רוב הקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל והן אסורות השקעה פרטית (כ-93% מהן!). לעומת זאת, ב-7% מהקרקעות הנותרות שנמצאות בבעלות פרטית ניתן להשקיע, לבצע רכישה פרטית, ולהירשם בטאבו כבעלי הקרקע. עם זאת, יש לומר, שבין הקרקעות הללו יש סוגים שונים של קרקעות אשר הבולטות שבהן הן קרקעות לבניה, קרקעות חקלאיות לפני הפשרה, וקרקעות חקלאיות. אז מה ההבדל וכיצד תדעו באיזה סוג קרקע מומלץ להשקיע? בואו נמשיך.
הקרקעות בישראל כאפיק השקעה
כשמדובר בקרקעות כאפיק השקעה מאוד חשוב להבין באיזו קרקע אתם משקיעים ומה התהליך הכרוך בכך. כמו כן, למרות ששוק ההשקעות מציג טווח מחירים רחב יש קרקעות ששוות יותר וזאת בזכות המיקום הגיאוגרפי שלהן והסטטוס שלהן. לדוגמא, קרקעות חקלאיות נחשבות לקרקעות הזולות ביותר בעוד שקרקעות מופשרות וקרקעות לבנייה נחשבות ליותר יקרות. אך האם זה אומר שלא מומלץ להשקיע בקרקע חקלאית רק בגלל שהיא במחיר עלות זול יותר? התשובה היא ממש לא וגם קרקעות חקלאיות שעומדות בפני הליך הפשרה הן השקעה מצוינת. למעשה, ההבדל המשמעותי טמון בפרק הזמן שייקח מרגע ההשקעה ועד סיום ההפשרה ובניה על הקרקע. כלומר, למי שאינו מעוניין בהמתנה ממושכת מומלץ הרבה יותר לחפש קרקע מופשרת לבניה למכירה. ועדיין חשוב מאוד לומר שכאשר מדובר בשוק הקרקעות פקטור הזמן אינו מוריד מערך ההשקעה, נהפכו. כיוון שערכן של הקרקעות צפוי להמשיך ולעלות משנה לשנה באופן אורגני (גם קרקעות חקלאיות!), וכיוון שככל שלבי ההפשרה מתקדמים יותר שווי הקרקע ממשיך לעלות, גם ההשקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה, וגם ההשקעה בקרקע מופשרת נחשבת להשקעה טובה עם פוטנציאל תשואה גבוה בעתיד.
אך מהי בכלל הפשרה ומהי קרקע מופשרת לבניה למכירה?
כפי שציינו, בישראל יש סוגים שונים של קרקעות, ולסוגים שונים של קרקעות יש מגבלות ואיסורים שונים. לדוגמא, קרקע חקלאית היא קרקע שאסורה לבניה על פי חוק אלא אם היא עוברת הליך הפשרה, אך לאחר ההפשרה, הקרקע בעצם מסווגת מחדש כקרקע לבניה מה שמאפשר לבנות עליה. כיצד מתבצעת הפשרת קרקע? ובכן בשלב ראשון יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע פלוס תוכנית מתאר מפורטת לקרקע הייעודית. לאחר מכן, הבקשה תיבחן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר בסיומה הוועדה תגיש את המלצתה לוועדה המחוזית. בשלב זה, הוועדה המחוזית תבצע לתוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית כדי לבחון האם התוכנית עומדת בדרישות השונות (כגון, תנאי הסביבה, אופייה של הקרקע, תוכניות מתאר ארציות, וכדומה), וראוי לציין שבמקרים שונים הוועדה דורשת ממגישי הבקשה לבצע שינויים בתוכנית המתאר כתנאי לאישורה. מיד לאחר אישור השינויים תפורסם תוכנית המתאר בפומבי כדי לאפשר לרשויות, בעלי עניין, וגופים חיצוניים להביע התנגדויות, ובמידה ואכן יש כאלה, יתקיים דיון משותף עם אותם מתנגדים כדי להגיע להסכמים ופשרה. בשלב האחרון הוועדה המחוזית תגיש עותק של תוכנית המתאר לשר הפנים, שהוא בפועל הגוף היחידי שהינו מוסמך לתת אישור סופי להפשרה. שורה תחתונה, קרקע מופשרת לבניה למכירה היא קרקע שכבר עברה את כל התהליך וקיבלה את אישורו של שר הפנים.
מהם היתרונות של קרקע מופשרת למכירה לבניה?
יתרון ראשון ומובהק זה שהמשקיע לא יצטרך להמתין לתקופת ההפשרה. כלומר, ברגע שמשקיעים בקרקע מופשרת אפשר כבר להתחיל ולצאת לדרך עם תוכנית המתאר. כמובן שחשוב לציין שגם תוכנית המתאר לא מתבצעת מהיום למחר, ושגם בשלב זה כמו בכל פרויקט קבלני יש הרבה בירוקרטיה שצריך להתמודד איתה (למשל היתרי בניה). יתרון נוסף וחשוב הוא שלאחר שיבנו על הקרקע מבנה מגורים, בעל הקרקע עלול להנות מבעלות על נכס מגורים חדש, ולמעשה להרוויח רווח של מאות אחוזים בהשוואה לדמי ההשקעה שלו. רק כדי לסבר את אוזניכם, המחיר הממוצע של דירה בימינו הוא כ-2 מיליון ש"ח. יש לציין שתמיד ניתן למכור את הקרקע, גם לפני ההפשרה, גם לאחר ההפשרה, וגם במהלך הבניה, כך שהמשקיע בכל שלב יכול לבצע מחירה במחיר רווח משמעותי (ובעיקר לאחר הפשרה ואישור תוכנית המתאר!!), ואף כיוון שהביקוש הוא עצום הוא צפוי לעשות זאת במהירות רבה. לסיכום, קרקע מופשרת למכירה לבניה היא השקעה מצוינת שבהחלט יכולה לסלול לכם ולילדכם עתיד טוב יותר, ובמיוחד בימינו שמעטים הם האנשים בישראל שיכולים להרשות לעצמם להשקיע בדירה.
מחפשים קרקע מופשרת לבניה למכירה? פנו לקבוצת שדות
קבוצת שדות היא אחת החברות המובילות בישראל המתמחה בנדל"ן ובשוק הקרקעות המקומי. בעזרת הליווי המקצועי שלהם, לא רק שתוכלו לבצע השקעה בקרקע שנבחרה בקפידה, אלא גם תוכלו להיות רגועים שיש מי שדואג ומגן על האינטרסים שלכם לאורך התהליך הממושך. מדובר בחברה שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ, ומקפידה באדיקות להכווין, לייעץ וכמובן להכיל את החששות, השאיפות, והרצונות של כל משקיע ומשקיעה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
