רכישת קרקע חקלאית להשקעה – המדריך שיעזור לכם לבצע עסקה במינימום סיכון

רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים והמניבים ביותר, ובמיוחד לסבלניים שבנינו. מדוע? מכיוון שבמדינה הקטנה שלנו לא קיים אפיק השקעה נוסף בסיכון כל כך נמוך ועם פוטנציאל רווחים כל כך גבוה. אז חושבים להשקיע? להלן כל מה שחשוב שתדעו

כולנו מכירים את התופעה שאנו רואים בית ישן ורעוע וחושבים לעצמנו "השטח שלו בטח שווה מיליונים". החדשות הטובות? אתם כנראה צודקים. החדשות הטובות יותר? גם אתם יכולים להשקיע בקרקע בישראל. אממה, מדינת ישראל היא כבר לא צעירה כפי שהייתה (וגם אנחנו לא!), ומשנה לשנה משאב הקרקעות רק ממשיך להצטמצם. מה המשמעות אתם תוהים? שכדאי שתתחילו להתייחס לאפיק ההשקעה המצטיין הזה ברצינות כל עוד הוא עומד לרשותנו. למעשה, כבר כיום רק כ-7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, בעוד 93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל, כך שההיצע הוא קטן יותר משמעותית מהביקוש. אז אתם זוכרים שעברתם ליד איזו ווילה יוקרתית או מגדל יוקרה ואבא שלכם אמר "לפני עשרים שנה יכולתי לרכוש פה קרקע בכלום כסף", כדאי שתלמדו מטעויות של אחרים ותתחילו להבטיח את העתיד הכלכלי שלכם ושל ילדכם.

רכישת קרקע חקלאית להשקעה – הדרך הבטוחה לדירה

בעוד שאין ספק שבימינו מחירי הדיור משתוללים, כבר לפני עשור הבעיה הייתה קיימת (היזכרו במחאת הדיור בשנת 2011!). למה אנחנו מציינים זאת? מכיוון שניתן להסיק מכך שרכישת דירה בישראל לא עומדת להיות קלה יותר משנה לשנה, וכדי שהאזרח הממוצע יוכל לרכוש דירה, צריכה להיות ירידה משמעותית במחירים, ירידה שלצערנו ממש לא נראית באופק. אממה, למזלנו, קיימת גם דרך אחרת להגיע אל היעד הנחשק והיא דרך השקעה בקרקעות חקלאיות. נכון, לא מדובר בתהליך מהיר כמו רכישת דירה מוכנה, אך ההשקעה בקרקע היא לא רק הרבה יותר מניבה לטווח ארוך, היא גם בסיכון נמוך יותר. אך מה זה בכלל אומר להשקיע בקרקע חקלאית וכיצד היא תסייע לכם בעתיד? בוא נמשיך.

מהן קרקעות חקלאיות להשקעה?

רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא למעשה השקעה במגרשים חקלאיים שעומדים לעבור הפשרה והשבחה(או שכבר הופשרו), למטרת בנייה. מדובר בתהליך של שינוי ייעוד הקרקע, שבסיומו יהיה ניתן לבנות על הקרקע שכונות מגורים ונכסים שיניבו למשקיעים תשואה פוטנציאלית גבוהה, או לחילופין יימכרו ברווחים של מאות אחוזים. תהליך ההפשרה כרוך בשלבים רבים ובלא מעט בירוקרטיה, כאשר בשלב הראשון יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע ולהציג תוכנית מפרט מפורטת לבנייה המתוכננת. למעשה, התוכנית תיבחן על ידי גופים רבים ושונים כולל וועדות מקומיות וועדות ארציות, ולבסוף תגיע לממשלה לאישורה הסופי. החשיבות של ההפשרה היא גבוהה מאוד מכיוון שעל פי חוק אסור לבנות על קרקע חקלאית ונדרש לכך סיווג מחדש, אישורים והיתרי בנייה. האם זה לוקח זמן? התשובה היא כן, ובמיוחד כאשר משקיעים בקרקעות חקלאיות הנמצאות בתחילת התהליך, אך בסיום ההפשרה וכאשר תוכנית הבנייה תצא לפועל, המשקיעים יכולים להנות מרווחים כלכלים עצומים. כמו כן, חשוב לציין שהקרקעות בישראל מציגות עליית ערך קבועה בכל שנה (ללא קשר להפשרתן!), כך שבכל מקרה המשקיע נהנה מעליית ערך הכסף שלו, והינו יכול בכל עת למכור את הקרקע במחיר רווח (גם בזמן שהקרקע נמצאת בהליך ההפשרה עצמו!).

אך מדוע רכישת קרקע חקלאית להשקעה מהווה אפיק השקעה משתלם ובסיכון נמוך?

טווחי מחירים של קרקעות

ראשית ,שוק הקרקעות מציג טווחי מחירים של קרקעות, ומדובר במחירים גמישים ומאפשרים בעבור האזרח הממוצע. רק לשם השוואה, מחירה של דירה ממוצעת בישראל כבר מתקרב לשני מיליון ש"ח, מחיר שהוא באופן אובייקטיבי גבוה מידי עבור רוב תושבי ישראל.

עליית ערך קבועה

כפי שציינו, הקרקעות בישראל מציגות כבר עשרים שנה עליית ערך קבועה, כך שערכה של הקרקע שתשקיעו בה השנה רק יעלה, ואם תחליטו למכור אותה כשנה מהיום, או כחמש שנים מהיום, תוכלו לעשות זאת במחיר רווח משמעותי.

השקעה בקרקע מונעת את שחיקת הכסף

כאשר הכסף שלכם נשמר בבנק הוא למעשה סובל משחיקת הערך שלו. מדוע? מכיוון שהבנק לא מעניק תמורה לכסף, ובזמן שהשנים עוברות וערכו של הכסף לא גדל, שאר המשק ממשיך בעליית מחירים, כך שמה שאנכם יכולים להרשות לעצמכם היום, וודאי לא תוכלו להרשות לעצמכם בעוד חמש שנים כאשר הכסף ממשיך לעמוד. לעומת זאת, כיוון שעליית הערך של הקרקע עולה, גם הכסף שהשקעתם בה ממשיך לעלות. והכי חשוב? הכסף מוגן ומאובטח בדיוק כפי שהוא מוגן בחשבון הבנק.

ביקוש לקרקעות

בעוד שהקרקעות בישראל הן משאב מוגבל, הביקוש אליהן רק ממשיך לעלות. חשוב להבין, האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול בזמן שמשבר הדיוק הקיים רק מחמיר, מה שמוביל לצורך בהול בבנייה נוספת ובפיתוח הדיור. זוהי גם אחת הסיבות העיקריות שממשלת ישראל מאוד מטפחת הפשרת קרקעות חקלאיות פרטיות, ומעודדת בעלי קרקעות חקלאיות להפשיר אותן לבנייה.

מהם הדברים שצריך לדעת על רכישת קרקע חקלאית להשקעה?

ובכן, כשמבצעים עסקה לרכישת קרקע, ובפרט כשמתעניינים במגרש חקלאי למכירה יש כמה וכמה דברים שחשוב לדעת ומאוד מומלץ להסתייע בחברת שיווק קרקעות מובילה שתלווה אתכם לאורך כל התהליך. לדוגמא אחד הדברים החשובים שמשקיעי נדל"ן נוהגים לעשות לפני שהם משקיעים, זה להבין מהם יעדי ההשקעה שלהם. מדוע זה חשוב? מכיוון שזה מסייע לאתר את ההשקעה המתאימה לצרכים והציפיות שלהם, או במקרה שלנו את הקרקע המתאימה. בנוסף, כדי לבצע השקעה חכמה חובה להכיר את המגמות הנוכחיות, את המחירים, ואת עלייך ערך הקרקע בעתיד, ואלו נתונים שמומחים בשוק הקרקעות מכירים היטב. כמו כן, יש מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע, ואחד החשובים ביותר מהם זה תקן 22. מדובר בדו"ח שמונפק על ידי שמאי המקרקעין ותפקידו לפרט את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע, כולל שוויה, גבולותיה ומגבלותיה, אך חשוב מכך הוא נועד להגן עליכם מפני הבטחות שווא ומתוכנית ייעוד שאינן ניתנות לביצוע. לא פחות חשוב, (ואולי הכי!) בעסקה לרכישת קיימת הרבה בירוקרטיה משפטית וזה ממש סיכון לחתום על הסכמים משפטיים ללא ייעוץ משפטי. לכן, כאשר מתלווה אליכם חברה לשיווק קרקעות, אתם מקבלים גם סיוע משפטי מפירמת עו"ד שמתמחה בחוקי המקרקעין, והם דואגים שחתימת העסקה ורישום העברת הבעלות על הקרקע תתבצע באופן מקצועי ויסודי בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל, ושנוסח ההסכמים יגן עליכם בעתיד.

שאלות ותשובות נפוצות על רכישת קרקע חקלאית להשקעה

1. מהי המשמעות של רכישת קרקע חקלאית להשקעה?
   רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא קניית שטח המיועד לשימוש חקלאי מתוך מטרה להשביח את ערכו בעתיד, לרוב בציפייה לשינוי ייעוד שיאפשר בנייה.

2. מדוע אנשים בוחרים להשקיע דווקא בקרקע חקלאית?
   המחיר ההתחלתי של קרקע חקלאית לרוב נמוך ביחס לקרקע לבנייה, ויש פוטנציאל לרווח גבוה במקרה של שינוי ייעוד או הפשרה עתידית.

3. מהם הסיכונים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה?
   הסיכונים כוללים אי-אפשרות לבנייה בטווח הקרוב, סירוב לשינוי ייעוד, חוסר ודאות תכנונית, או השקעה באזורים שאינם נכללים בתכניות הפשרה עתידיות.

4. כיצד ניתן לבדוק אם הקרקע צפויה לעבור שינוי ייעוד בעתיד?
   ניתן לבדוק את התכניות האזוריות באמצעות מערכת “תכנון זמין” או לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבירור סטטוס הקרקע.

5. האם רכישת קרקע חקלאית להשקעה דורשת ניסיון קודם?
   לא בהכרח, אך חשוב להיעזר באנשי מקצוע כמו עורך דין, שמאי ויועץ תכנוני כדי להבין את הסיכונים והפוטנציאל.

6. מה ההבדל בין קרקע בבעלות פרטית לקרקע של רשות מקרקעי ישראל?
   בעלות פרטית מאפשרת לרוב שליטה ישירה על הנכס, בעוד שקרקע של רמ"י כפופה לחכירה ולמגבלות שמכתיבה המדינה.

7. האם ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישת קרקע חקלאית?
   לעיתים נדירות. הבנקים נוטים להימנע ממימון קרקעות חקלאיות בגלל הסיכון הגבוה, וידרשו לרוב הון עצמי גבוה במיוחד.

8. האם הקרקע תניב רווח גם ללא שינוי ייעוד?
   לא בהכרח. ברוב המקרים, הקרקע לא תספק הכנסה שוטפת, והרווח תלוי בהשבחה עתידית. מדובר לרוב בהשקעה לטווח ארוך בלבד.

9. מה ההבדל בין קרקע זמינה לבנייה לקרקע חקלאית?
   קרקע זמינה לבנייה כוללת תב"ע מאושרת וניתן להוציא בגינה היתר בנייה, בעוד שקרקע חקלאית מוגבלת לשימושים חקלאיים בלבד.

10. מהי הפשרת קרקע וכיצד היא משפיעה על ההשקעה?
    הפשרת קרקע היא שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. מדובר בשלב קריטי שיכול להעלות משמעותית את שווי הקרקע.

11. כיצד ניתן לבדוק את הבעלות על הקרקע?
    באמצעות נסח טאבו במקרה של קרקע פרטית, או ברישומי רשות מקרקעי ישראל אם מדובר בקרקע ממשלתית.

12. מהם המסים החלים על רכישת קרקע חקלאית להשקעה?
    העסקה מחויבת במס רכישה, ובמקרים של עליית ערך משמעותית – גם במס שבח או היטל השבחה במקרה של מכירה עתידית.

13. האם קיימות מגבלות חוקיות בשימוש בקרקע חקלאית?
    כן. החוק מגביל שימושים בקרקע חקלאית רק לפעולות חקלאיות, וכל שימוש חורג מחייב היתר מיוחד, ולעיתים כרוך בקנסות.

14. מה חשוב לבדוק לפני רכישה של קרקע חקלאית?
    יש לבדוק את הייעוד התכנוני, סטטוס הבעלות, נגישות תחבורתית, קרבה למוקדי פיתוח, ואת קצב ההתקדמות התכנונית באזור.

15. האם ניתן למכור את הקרקע לפני הפשרה?
    כן. קרקע חקלאית ניתנת למכירה בכל שלב, אך שווייה יהיה נמוך יותר ביחס לקרקע מאושרת לבנייה, ותלוי בתכניות העתידיות באזור.

מעוניינים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה? אז כדאי שתעשו זאת עם חברת שיווק הקרקעות הטובה ביותר בארץ

הכירו את קבוצת שדות, החברה המובילה בישראל בתחום השקעות הנדל"ן. מדובר בחברה שמביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שיכווינו אתכם בזהירות ובשקיפות לביצוע השקעה מניבה ומוצלחת.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.