בעוד שהפשרה של קרקע חקלאית לא מתבצעת מהיום למחר, לתהליך ואישורו יש חשיבות עצומה על שווי הקרקע ועל פיתוח הדיור בישראל. אז רגע לפני שאתם רוכשים קרקע חקלאית למטרת שינוי ייעוד, חשוב מאוד שתכירו לעומק את תהליך שינוי ייעוד קרקע למגורים ותדעו למה לצפות.
שוק הקרקעות בישראל: נעים להכיר
למרות ששוק הקרקעות בישראל נחשב לאפיק ההשקעה המשתלם והבטוח ביותר בישראל, הוא עדיין לא בולט כמו שוק הדיור. מדוע אתם תוהים? מהסיבה הפשוטה שמדובר בהיצע הרבה יותר מצומצם מדירות ובתים, הרבה יותר מצומצם. למעשה, מתוך כל הקרקעות בישראל, רק כ-7% הן בבעלות פרטית, בעוד שכ-93% שייכות לרשות מקרקעי ישראל ואינן ניתנו למכירה. ועדיין, נתח השוק הקטן הזה הוא לא רק ריווחי ומניב יותר מכל אפיק השקעה אחר, הוא גם טומן בתוכו סיכון נמוך מאוד וטווח מחירים מאפשר וסולידי. אממה, כדי להשקיע בקרקע מניבה חובה להכיר לעומק את שוק הקרקעות ולהבין את ההבדלים בין סוגי הקרקעות, מהו הליך הפשרה, מהי הרגולציה בתהליך, מהם המחירים, מה נדרש עבור שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים, וכן הלאה. כך או כך, אם הנכם שוקלים להשקיע, הטיפ הראשון שלנו לכם הוא להיעזר בחברת שיווק קרקעות שתדאג לכוון, לייעץ, להסביר וללוות אתכם בעסקה לרכישת קרקע. ועכשיו, בואו נתחיל.
אז מהו שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים ומדוע זה חשוב?
במדינת ישראל יש שני סוגי קרקעות, קרקעות לבנייה וקרקעות חקלאיות, כאשר לכל סוג מהקרקעות האלה יש ייעוד המעוגן על פי חוק. כלומר, קרקע לבנייה מותרת לבנייה, וקרקע חקלאית מותרת לגידול חקלאי. יחד עם זאת, כדי לבצע לקרקע חקלאית שינוי ייעוד למגורים, יש להגיש בקשה להפשרת הקרקע, ובכך לסווגה מחדש. כמו כן, למרות שהליך ההפשרה של קרקע חקלאית הוא תהליך ממושך ורווי בירוקרטיה, בסיומו וכאשר הקרקע מופשרת לבנייה, ניתן לבנות על הקרקע מבני מגורים וליהנות מנכס מגורים פרטי המוערך במחיר של מיליונים, ולכן משקיעי נדל"ן רבים מעדיפים להשקיע בקרקעות על פני נכסי מגורים מוכנים.
שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים: מדוע זה משתלם למשקיעים?
ובכן, למרות שמדובר בתהליך ארוך יותר מרכישת דירה, או לחילופין מהשקעה בקרקע לבנייה, יש סיבות רבות להשקיע במגרשים חקלאיים שעומדים לעבור הפשרה.
להלן כמה מהם:
1. מחירי קרקעות – קרקעות חקלאיות עולות הרבה פחות מקרקעות לבנייה ומקרקעות מופשרות, כאשר בטווח הארוך לא רק שהן מעניקות החזר השקעה, אלא הן מניבות רווחים של מאות אחוזים. מעבר כך, שווי הקרקעות עולה בכל שנה בין אם מדובר באדמות חקלאיות, אדמות מופשרות, או שטחים לבנייה, ככה שבזמן שהמשקיע ממתין לסיום הפשרת הקרקע, השטח שלו ממשיך לייצר עליית ערך משמעותית.
2. עליית ערך מביאה לעליית מחירים – בעשרים שנה האחרונות ערך הקרקעות המשיך וממשיך לצמוח באופן מגמתי, ועליית ערך מביאה איתה עליית מחירים. לדוגמא, מחיר קרקע לפני עשרים שנה הוא נמוך יותר משמעותית ממחירה של קרקע בהווה, ומחירה של קרקע בעוד חמש שנים יהיה גבוה יותר מאשר היום. לכן, במידה ותחליטו למכור את הקרקע כשנה מרגע ההשקעה שלכם תוכלו לעשות זאת במחיר רווח, וחשוב לציין שניתן למכור את הקרקע בכל שלב.
3. ביקוש – הביקוש לקרקעות הוא גבוה מאוד כבר בהווה והוא רק צפוי להמשיך ולגדול. מעבר לכך, צריך לזכור ששטחה של מדינת ישראל הוא מוגבל, והקרקעות הן "מוצר" שלא ניתן לייצר במפעל, כך שלמרות שהביקוש יגדל, ההיצע ימשיך להיות מצומצם ועוד להצטמצם עם השנים, וזאת מבלי לציין את משבר הדיור החמור שמתקיים בהווה ואת הצורך הכביר בפיתוח מגורים נוסף ומיידי. לא פחות חשוב, הביקוש הגבוה מבטיח שיהיה ניתן למכור את הקרקע במהירות במידת הצורך או הרצון.
4. תשואה פוטנציאלית – לאחר הפשרת הקרקע והוצאת תוכנית הבנייה לפועל, המשקיע למעשה הופך יהפוך לבעלים של נכס מגורים חדש, וניתן להשכיר את הנכס ולהניב תשואה גבוהה והכנסה פסיבית חודשית.
5. מניעת שחיקת הכסף – בזמן שמשקיעים דווקא "חוששים" מפרק הזמן הממושך של הליך ההפשרה, בפועל בכל רגע שההון העצמי מושקע בקרקע הוא דווקא שומר על הכסף משחיקה. מדוע? מכיוון שכאשר כספכם עומד בחשבון הבנק ערכו רק ממשיך לרדת, ועל כמה וכמה כאשר במשק יש עליית מחירים. הסיבה לכך היא שהבנק לא מציעה תמורה לכספכם. לעומת זאת כאשר הכסף שמור ומוגן בהשקעה בקרקעות, ערכו ממשיך לעלות באופן סימולטני עם עלייך הערך של הקרקע.
מהו התהליך של שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים?
כדי להפשיר קרקעות יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד עם תוכנית מתאר מפורטת לקרקע הייעודית, והתהליך מתבצע בכמה שלבים:
בחינת הבקשה בוועדה מקומית לתכנון ובנייה – לאחר הגשת הבקשה, התוכנית תיבחן על ידי הוועדה המקומית אשר ממונה על תחום השיפוט האזורי שבו מצויה הקרקע, כאשר בסיום בחינת התוכנית הוועדה תעביר את המלצתה המקצועית לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
בחינת התוכנית על ידי הוועדה המחוזית – הוועדה המחוזית אשר גם היא רשאית לבחון אך ורק תוכניות הנוגעות למחוז שעליו היא ממונה, מורכבת מכמה וכמה אנשי מקצוע המגיעים מתחום הבנייה, והם יבצעו לתוכנית המתאר בדיקה תכנונית ראשונית. מטרת הבדיקה היא לבחון האם התוכנית אכן עומדת בכלל הדרישות לרבות תנאי הסביבה ואופייה של הקרקע, ותוכניות המתאר הארציות (ועל כך נפרט בהמשך!). כמו כן, במקרים רבים הוועדה דורשת שינויים ותיקונים בתוכנית ומאפשרת לבצעם תוך חצי שנה מרגע ההחלטה.
פרסום התוכנית בפומבי – לאחר ביצוע השינויים הנדרשים, הוועדה מבצעת פרסום פומבי של שישים יום כדי לאפשר לרשויות, בעלי עניין, וגופים חיצוניים להביע התנגדויות, ובמידה ואכן הובעה התנגדות, המתנגדים מוזמנים לדיון ביחד עם בעלי התוכנית כדי לדון ולנסות לגשר בין הפערים. כמו כן, הוועדה מגישה לשר הפנים העתק של תוכנית המתאר כיוון שהוא למעשה הגורם המכריע שמעניק את האישור הסופי.
מהו תמ"א 35 וכיצד זה עלול להשפיע על התהליך של שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים?
תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח), היא תוכנית ארצית של משרד הפנים לפיתוח הדיור והיא נועדה לבחון אזורים שונים בארץ וכל שינוי עתידי שניתן לבצע בהם מבחינת ייעודי הקרקעות. לתמ"א 35 יש השפעה עצומה על הבקשה לשינוי ייעוד מכיוון שהתוכנית יכולה להתנגש עם תוכניות הפיתוח של משרד הפנים. חשוב להבין, במדינת ישראל מתקיים רצף טריטוריאלי ואין למדינה שטחים מופרדים, ולכן כל תוכנית בנייה חייבת להשתלב עם מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל.
מעוניינים להשקיע בקרקעות? קבוצת שדות תשמח ללוות אתכם ולהעניק לכם ייעוץ מקצועי
קבוצת שדות היא אחת מחברות הנדל"ן המובילות בארץ המתמחה בזיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון, וברכישה ואיתור של קרקעות עם פוטנציאל השבחה אדיר בישראל ובעולם. צוות המומחים של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומקפיד באדיקות על תהליך של שקיפות ומקצועיות בסטנדרטים גבוהים ביותר. זכרו, בעוד שהשקעה בקרקעות זה אפיק השקעה מצטיין, עדיין נדרש ידע נרחב בתהליך של עסקה לרכישת קרקע ההשקעה ובפרט כאשר נדרש שינוי ייעוד קרקע חקלאית. קבוצת שדות שכבר ליוותה מאות משקיעים ברחבי הארץ מזמינה אתכם להכיר לעומק את אפיק ההשקעות המצטיין בישראל, ולהעניק גם לכם "קרקע יציבה" להשקעה בטוחה ומניבה.
מעוניינים במידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ בחינם ללא כל התחייבות להמשך התהליך.
