אדמה חקלאית למכירה – המדריך שיעזור לכם לבצע את העסקה בצורה בטוחה ומושכלת

חולמים על דירה משלכם בישראל? אז במקום לחכות, לקוות, לכעוס, ובעיקר להתאכזב, הגיע הזמן לקחת את השליטה על ביטחונכם הכלכלי בחזרה, ולפעול בדרך היעילה ביותר לעתיד כלכלי יציב: השקעה באדמה חקלאית למכירה. אך כיצד תעשו זאת ומה כדאי שתיקחו בחשבון? להלן המידע המפורט

תושבי ישראל היקרים הגיע הזמן להפסיק לחלום על דירה ולחזור אל הקרקע (ותסלחו לנו על משחק המילים!). כי בזמן שאתם ממשיכים לקוות שמחירי שוק הנדל"ן בארץ יהיו הגיוניים ובעיקר הוגנים, בעלי הדירות ממשיכים בעליית מחירים ונהנים מביקוש אדיר בקרב משקיעי נדל"ן. כמו כן, למרות שעצוב לומר זאת, משנה לשנה נדמה כי רבים מתחילים לקבל את העובדה שכבר לא תהיה להם דירה על שמם, וחמור מכך, גם לילדיהם. האמת? כל עוד רכישת דירה תהייה האופציה היחידה שאנשים ימשיכו לשקול, ייתכן וכך יהיה. עם זאת, זו ממש לא הדרך היחידה להגיע אל היעד וחשוב להבין זאת. אך מהי האלטרנטיבה? רכישת קרקע להשקעה. בין אם מדובר בקרקעות חקלאיות מופשרות או בכאלה שנמצאות בהליך הפשרה, מדובר באפיק השקעה נהדר שבטווח הרחוק גם יכול להבטיח לכם דירה חדשה, וגם בעליית ערך משמעותית של כספכם.

אז באילו סוגי קרקעות מומלץ להשקיע?

1. קרקעות חקלאיות מופשרות (או בהליך הפשרה) – קרקעות חקלאיות מופשרות הן למעשה מגרשים חקלאיים שעברו סיווג מחדש משימוש חקלאי למטרת בנייה ופיתוח על הקרקע. מדובר בתהליך בירוקרטי שבו מוגשת בקשה להפשרת קרקע הכוללת תוכנית מתאר מפורטת של הפיתוח המוצע, שימוע ציבורי, ובקשה להיתרים ואישורים מהרשויות המקומיות, וגורמים ממשלתיים. למעשה הבקשה עוברת וועדות מקומיות ולאחר מכן וועדות ארציות, עד לאישור או דחייה סופית, ובמידה והבקשה מאושרת הקרקע החקלאית משנה סטטוס לקרקע מופשרת.
2. קרקעות לבנייה – קרקעות שייעודן הראשוני הוא עבור בנייה (כך שאין צורך בשינוי ייעוד!).

ראוי לציין: במדינת ישראל כ-93% מהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל והן אינן עומדות למכירה אלא אך ורק לחכירה (השכרת הקרקע לתקופה ממושכת שמעל חמש שנים תמורות דמי חכירה). לעומת זאת, כ-7% מהקרקעות בארץ נמצאות בבעלות פרטית, וכאשר בעלי הקרקעות מעמידים שטחים למכירה, ההשקעה בהן היא הזדמנות מצוינת, מניבה, ולא פחות חשוב, בסיכון נמוך.

מהם היתרונות של רכישת אדמה חקלאית למכירה?

1. ראשית, עלויות ההשקעה באדמה חקלאית הן נמוכות יותר מאשר בקרקעות לבנייה וזאת מכיוון שעוד נדרש לבצע את הליך ההפשרה, כך שמדובר בהשקעה הרבה יותר מאפשרת לאזרח הממוצע (בניגוד לרכישת דירה לדוגמא!)
2. לאחר הפשרת הקרקע יהיה ניתן להתחיל את תוכנית הבנייה והמשקיעים יוכלו להנות מעליית ערך משמעותית של הקרקע ומתשואה גבוהה כאשר יושלם פיתוח הדיור.
3. עליית ערך הכסף – בזמן שהקרקע נמצאת בהליך הפשרה ערכה רק ממשיך לעלות וכך גם ערך הכסף שלכם. כמו כן חשוב לציין שמכיוון שבימינו קיים צורך בהול בדיור, גורמים ממשלתיים נוהגים להקל על ההליך ולטפח הפשרת קרקעות.

כיצד מאתרים אדמה חקלאית למכירה?

ובכן, כיוון שבישראל רק כ-7% מקרקעות נמצאות בבעלות פרטית והן בהחלט משאב מוגבל, הדרך הטובה ביותר לאיתור קרקעות להשקעה זה על ידי פנייה לחברת שיווק קרקעות אמינה ומקצועית. מעבר לכך שמומחים בתחום יכולים לסייע משמעותית בתהליך הרכישה, הם גם מקפידים לאתר את הקרקעות הטובות ביותר להשקעה ואף להציג טווחי מחירים של קרקעות על פי התקציב של המשקיע. לא פחות חשוב, חברת שיווק קרקעות עוקבת ומכירה לעומק את הנתונים העכשוויים של השוק לרבות המגמות הנוכחיות, המחירים, עליית ערך הקרקע בעתיד, תשואה פוטנציאלית, וכדומה.

מהם השלבים החשובים בעסקה לרכישת אדמה חקלאית המוצעת למכירה?

אם הנכם מחפשים להשקיע בקרקעות חקלאיות, אז יש כמה שלבים חשובים במיוחד ומושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע. להלן כמה מהם:

1. הגדרת יעדי ההשקעה ותיאום ציפיות עם חברת שיווק קרקעות – כדי שאנשי המקצוע המתמחים בשוק הקרקעות יידעו אילו קרקעות להשקעה להציג בפניכם חשוב שתדעו להגדיר את יעדי ההשקעה שלכם ולבצע תיאום ציפיות. לדוגמא, מהו התקציב שלכם, באיזה מיקום גאוגרפי אתם מעוניינים להשקיע, האם אתם מעוניינים להשקיע בקרקע למטרת פיתוח דיור והשכרת נכס בעתיד או לחילופין להתגורר בדירה לאחר הבנייה, האם תרצו למכור בעתיד, וכמובן האם אתם מעוניינים להשקיע בקרקע שנמצאת בהליך הפשרה או בקרקע מופשרת.
2. בקשת תקן 22 – תקן 22 הוא מושג שחובה שתכירו מכיוון שהוא נועד להגן עליכם כמשקיעים. בקשה לתקן 22 היא למעשה בקשה בדו"ח שנעשה על ידי שמאי מקרקעין המספק מידע מפורט על הקרקע, כגון נתוני השטח שלה, המגבלות שלה, את תוכנית ההפשרה והבנייה שלה שלב אחר שלב, והכי חשוב, האם התוכניות הייעודיות לקרקע אכן  ניתנות לביצוע כפי שהובטח על ידי המשווק.
3. הסכם רכישת הקרקע – הסכם רכישת הקרקע הוא מסמך משפטי שמציג בפירוט את תנאי העסקה (לרבות מחיר הרכישה, פריסת התשלומים וכן הלאה). הסכם זה הוא חשוב מאוד ולכן יש לוודא שישנו עו״ד המלווה את התהליך מתחליתו ועד סופו ,כלומר עד כאשר הקרקע נרשמה על שמכם . יחד עם זאת, בסיוע של חברת שיווק קרקעות מקצועית ועורך דין המתמחה בחוזים ובפרט בחוקי מקרקעין, תוכלו להיות הרבה יותר רגועים שהסכם הרכישה אכן מציג את כל אשר סוכם ושהינו מגן על האינטרסים שלכם. כך או כך, מומלץ לא לחתום ללא ייעוץ משפטי.
4. חתימת העסקה והעברת בעלות – השלב הסופי הוא חתימת העסקה והעברת הבעלות על ידי רישום בטאבו. ההליך המשפטי נקרא "רישום העברת הבעלות" והוא נעשה בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל. כמובן שבמעמד זה, ובדיוק כמו בהסכם רכישה זהו קריטי שנוסח ההסכם יהיה  מדויק ובעיקר שיגן עליכם מכל הכיוונים במידה ואי פעם תתעורר מחלוקת משפטית.

שאלה נפוצה בקרב משקיעים: מה אם תקופת הפשרת הקרקע תהייה ארוכה מהמצופה?

ראשית, כפי שציינו, ערך הקרקע עולה תמידית ולכן השקעת הכסף שלכם רק ממשיכה גם היא לצבור ערך במשך תקופת ההפשרה (לעומת הבנק שבו לא מקבלים תמורה על יתרה חיובית בעו״ש!). בנוסף, חשוב לציין שבמהלך ההפשרה אינכם נדרשים להוצאות נוספות וכספכם מוגן בדיוק כמו בבנק. ועדיין, אם בכל זאת החלטתם שאנכם מעוניינים להמתין לסיום ההפשרה, הקרקע היא מוצר סחיר וניתן למכור אותה בכל שלב .

שאלות ותשובות נפוצות על אדמה חקלאית למכירה

1. מה ההגדרה של אדמה חקלאית למכירה?
   מדובר בשטח המיועד לשימוש חקלאי בלבד לפי תכניות מתאר תקפות, ומוצע לרכישה על ידי בעלי קרקע פרטיים או גורמים מוסדיים.

2. האם ניתן לבנות על אדמה חקלאית?
   במרבית המקרים – לא. אדמה חקלאית מיועדת לעיבוד ושימוש חקלאי בלבד, ולא ניתן לבנות עליה מבנים למגורים או למסחר ללא שינוי ייעוד.

3. מהו היתרון המרכזי ברכישת אדמה חקלאית?
   יתרון עיקרי הוא המחיר הנמוך בהשוואה לקרקע מאושרת לבנייה, והפוטנציאל להשבחה בעתיד אם וכאשר הקרקע תופשר.

4. מהם הסיכונים ברכישת אדמה חקלאית?
   הסיכון העיקרי הוא שהקרקע לא תשנה את ייעודה במשך שנים רבות, ולכן ההשקעה עשויה להישאר "קפואה" לאורך זמן.

5. כיצד ניתן לבדוק את מעמד הקרקע מבחינה תכנונית?
   יש לפנות לרשות המקומית או לבדוק במערכות ממ"ג כמו "תכנון זמין", ולבחון את הייעוד על פי תב"ע תקפה.

6. מה ההבדל בין אדמה חקלאית פרטית לאדמה בבעלות המדינה?
   אדמה פרטית רשומה בטאבו וניתנת להעברה חופשית, בעוד שאדמה בבעלות המדינה כפופה להסכמים וחכירה דרך רשות מקרקעי ישראל.

7. האם קיימות אדמות חקלאיות למכירה גם באזור המרכז?
   כן, אך היצע הקרקעות מוגבל מאוד והמחירים לרוב גבוהים יותר בשל הביקוש וציפיות לפיתוח עתידי.

8. כיצד מעריכים את שווי הקרקע החקלאית?
   שווי הקרקע מושפע ממיקומה, קרבתה לאזורי מגורים או תשתיות מתפתחות, גודל החלקה ומצבה החוקי.

9. האם ניתן להפעיל חקלאות בפועל על אדמה שנרכשה?
   בהחלט, ניתן לעבד את הקרקע בהתאם לחוק, בין אם לגידולים חקלאיים, חממות או שימושים נוספים המאושרים לייעוד חקלאי.

10. מהו מס הרכישה בעת קניית אדמה חקלאית למכירה?
    מס הרכישה עומד בדרך כלל על שיעור של 6%–8%, אך תלוי בפרטי הרכישה ובסטטוס הקרקע.

11. כמה זמן לוקח להשלים עסקה לרכישת אדמה חקלאית?
    זמן ההשלמה נע בין חודש לשלושה חודשים, תלוי בקצב השלמת הבדיקות המשפטיות, רישומים והעברות.

12. מה חשוב לבדוק לפני חתימה על חוזה רכישה?
    יש לבדוק את הבעלות, תכניות פיתוח באזור, האם יש שעבודים, עיקולים, או שותפים נוספים לבעלות על הקרקע.

13. האם ניתן לרשום את הקרקע בטאבו לאחר רכישה?
    כן, אם מדובר באדמה פרטית. יש להעביר את הבעלות באופן פורמלי ברשם המקרקעין לאחר השלמת העסקה.

14. האם אדמה חקלאית מתאימה להשקעה קבוצתית?
    כן. קיימות השקעות קבוצתיות רבות בתחום זה, אך יש לבדוק את הרקע של היזם ואת הסיכונים הכרוכים בפרויקט.

15. כיצד אדמה חקלאית למכירה משתלבת בתיק השקעות מגוון?
    היא יכולה להוות רכיב נדל"ני בעל סיכון-סיכוי גבוה, שמאזן בין השקעות סולידיות לבין נכסים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה לאורך זמן.

אז הנכם מתעניינים באדמה חקלאית למכירה? קבוצת שדות לשירותכם

קבוצת שדות שהוקמה על ידי מומחים בתחום השקעות נדל"ן מביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. לכן, עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שאתם רוצים לצידכם מתחילת התהליך ועד סופו.

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.