קרקעות להשקעה – המדריך המקיף ביותר לרכישת קרקע בצורה בטוחה

בעוד שבעבר רכישת קרקעות להשקעה בישראל הייתה מלווה במורכבויות כאלה ואחרות,כיום מדובר בתהליך קל, פשוט ובעיקר משתלם. יחד עם זאת, עדיין ישנם אלמנטים שונים שיש לקחת בחשבון, ובדיוק לשם כך הכנו עבורכם את המדריך המפורט והמקיף ביותר ברשת שילמד אתכם איך לעשות זאת ולמזער סיכונים. בואו נתחיל

רכישת קרקעות להשקעה: קצת רקע למשקיע המתחיל

לפני שנפרט לכם על התהליך והצעדים הכרוכים בעסקה לרכישת קרקע, חשוב לציין שרוב הקרקעות בישראל אינן בבעלות פרטית, וכ-93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות ממשלת ישראל, המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. נתון זה מדגיש את היתרון של בעלות על קרקע פרטית (בעיקר מבחינת ביקוש עצום מול היצע מוגבל!) ומעניקה לכל אזרח ולמשקיעי נדל"ן, אלטרנטיבה נהדרת לרכישת נכס על ידי השקעה בשטחים למכירה אשר הינם בעלי פוטנציאל אדיר לתשואה גבוהה ולרווחים גבוהים במיוחד בעתיד.

אילו שני סוגי קרקעות פרטיות מוגדרות כשטחים למכירה עבור משקיעים?

בישראל קיימים שני סוגי קרקעות להשקעה: קרקע חקלאית וקרקע לבנייה, והן הינן טומנות בתוכן מאפיינים שונים ותקנות ודרישות שונות לרכישה, פיתוח ושימוש בקרקע. להלן ההבדלים:

קרקע לבנייה – קרקע המיועדת לבניית בתים, עסקים ומבנים אחרים. תהליך הבנייה עשוי כמובן להיות כפוף לתקנות שונות לגבי סוג המבנה שניתן לבנות, צפיפות הפיתוח וגורמים נוספים.

קרקע חקלאית – קרקע המשמשת בעיקר לחקלאות ולגידול יבולים. קרקעות אלו מיועדות בעיקר לשימוש חקלאי, וייתכן שיהיו תקנות ספציפיות לגבי אופן השימוש בהן, כגון הגבלות על בנייה או פיתוח הקרקע. בישראל מחזיקה רשות מקרקעי ישראל (ר"ע) בבעלות על רוב הקרקעות החקלאיות ומשכירה אותן לחקלאים, ישובים חקלאיים וגופים נוספים. יחד עם זאת, ניתן ואפשרי להמיר קרקע חקלאית לקרקע לבנייה על ידי:

בקשה לשינוי ייעוד – זהו תהליך של סיווג מחדש של הקרקע מאדמות חקלאיות להשקעה לאדמות לבנייה. תהליך זה מצריך תוכנית מפורטת של הפיתוח המוצע, כולל הערכת השפעה על הסביבה, ושימוע ציבורי, ובקשה להיתרים והאישורים הדרושים לתהליך מהשלטון המקומי ומרשויות רלוונטיות אחרות. כמו כן, כיוון שבישראל קיים מחסור אדיר בדירות (בעוד שהביקוש רק מתעצם משנה לשנה!) המדינה והרשויות המקומיות מעודדות הפשרת קרקע חקלאית לטובת בניית בנייני מגורים.

במהלך השלבים לביצוע ההשקעה יהיו כמה וכמה מושגים שתיתקלו בהם וכדאי להכיר בתהליך רכישת קרקע. 

להלן השלבים לרכישת קרקעות להשקעה

1. בחירת ליווי מקצועי – ראשית, ולפני שהנכם מתחילים, חשוב ואף הכרחי שתעמוד לצידכם חברה משווקת קרקעות שזה תחום ההתמחות שלה כדי שתלווה ותסייע לכם לנווט בשוק המקומי מתחילת התהליך ועד סופו.
2. סקר השוק – לפני ביצוע השקעה כלשהי, חשוב לבחון ולהכיר לעומק את שוק הקרקעות להשקעה בישראל, לרבות המגמות הנוכחיות, המחירים (בפקט עליית מחירים!), פוטנציאל השבח, עליית ערך הקרקע בעתיד, תשואה פוטנציאלית, וכדומה
3. זהה את יעדי ההשקעה שלך– קבע את יעדי ההשקעה שלך, כגון עליית ערך שנתית, או הפיכת הנכס לרווח. זה יעזור לך לזהות את סוג הקרקע והמיקום המתאימים ביותר לצרכים שלך.
4. אתר את הקרקע שברצונך לרכוש – זה כולל וידוא שהקרקע אכן בבעלות פרטית ושאינה מוגדרת כנכס נפקדים או כקרקע מדינה.
5. בקשה לדו"ח סקר קרקע – דו"ח זה יספק מידע מפורט על הקרקע, לרבות גבולותיה, גודלה וכל המבנים עליה. כמו כן, עליכם להכיר את תקן 22 הכולל סט של כללים עבור שמאי מקרקעין לקרקעות שאינן זמינות לבניה. מטרתו של תקן חשוב זה הוא להגן על המשקיעים וכלליו משמשים לעריכה של שומה לקרקע שמשווקת לציבור בישראל על בסיס ציפיות לכך שמצבה התכנוני של הקרקע ישונה בעתיד, ותאושר בה בניה.

6. הערכת המיקום והייעוד – לפני הגשת הצעה, חשוב להעריך את מיקומה וייעוד הקרקע כדי לוודא שהוא מתאים למטרות ההשקעה שלך. אך חשוב מכך, חובה לוודא שהקרקע אינה ממוקמת באזור המועד להצפות או לסכנות טבע אחרות.
7. משא ומתן – כדי לסייע ולהקל על העסקה ולוודא שכל המסמכים המשפטיים הדרושים תקינים דרוש ידע נרחב בנושא, וזה בגדר הכרחי שתעמוד לצידכם חברת שיווק קרקעות מקצועית ועו״ד המלווה את העסקה.
8. הסכם רכישה – מסמך משפטי זה יפרט את תנאי המכירה, לרבות מחיר הרכישה, פריסת התשלומים וכן הלאה.
9. השגת ממון – להשגת הממון הנדרש (במידת הצורך) ניתן לפנות אל גופי מימון לכל מטרה וכו׳.
10. השלמת העסקה – העברת בעלות על הקרקע באמצעות הליך משפטי הנקרא "רישום העברת הבעלות" בלשכת רישום המקרקעין ברשות מקרקעי ישראל. בעת העברת בעלות על קרקע, חשוב לוודא שההעברה תירשם כראוי ובאופן שאינו משתמע לשני פנים כיוון שזה מבטיח שהבעלות על הקרקע תהיה מוכרת משפטית ושכל מחלוקת עתידית על בעלות יכולה להיפתר תוך התייחסות לרישומים הרשמיים. כמו כן, חשוב לוודא שההעברה תתבצע בהתאם לכל חוק או תקנות מקומיות הנוגעות לבעלות על קרקע, כגון חוקי ייעוד או הגבלות על השימוש בקרקע. חשוב לזכור, מדובר במסמך בעל חשיבות קריטית והסיוע בחברה מקצועית המתמחה בתחום ובעורך דין המלווה את העסקה יימנעו הרבה סיבוכים משפטיים ומיותרים.
11. מס רכישה – מס רכישה על קרקע לרוב עומד על 6% מתוך סכום הרכישה והינו יחויב לכל רכישת קרקע או זכויות במקרקעין אשר אינה מוגדרת בתור דירה.

מהם היתרונות לרכישת קרקעות להשקעה בישראל?

1. מיקום אסטרטגי – חשוב לזכור ישראל ממוקמת בצומת הדרכים של אירופה, אסיה ואפריקה, עם גישה נוחה לשווקים מרכזיים, מה שהופך רכישת קרקעות בישראל ליעד מבוקש במיוחד לעסקים ולהשקעות, ועלול להעניק לכם קרקע עם עליית ערך מובהקת בעתיד ותשואה גבוהה במיוחד.
2. יציבות כלכלית – עסקה לרכישת קרקע יכולה להבטיח לכם תשואה גבוהה שגם תהווה החזר השקעה מהיר, וגם תכניס לכם הכנסה פסיבית גבוהה בעתיד על ידי השכרת דירות בבנייני מגורים, או חנויות באזורים מסחריים. בנוסף, לאחר שהקרקע תופשר תוכלו למכור את הנכסים ולייצר רווחים עצומים.
3. אוכלוסייה גדלה – בעוד שאוכלוסיית ישראל גדלה, תוחלת החיים מתארכת, והביקוש לדיור ונכסים מסחריים גדל, הקרקע לבנייה תהווה בעתיד כהזדמנות טובה להשקעה בנדל"ן. כמו כן, חשוב לזכור שישראל היא יעד תיירותי פופולרי, ובעלות על נכסים יכולה לייצר הכנסה משכירות.
4. בעלות על קרקע פרטית – בעלות פרטית על קרקע בישראל היא יחסית נדירה (מכיוון שאין הרבה קרקעות פרטיות בארץ-רק 7%!), ועל כמה וכמה כאשר הקרקע מתוכננת לשינוי ייעוד, כך שאתם מבטיחים לעצמכם שטח בעל ביקוש גבוהה. כמו כן, ברגע שהנכם בעלי קרקע פרטית, אתם מנטרלים את התלות שלכם מגופים שונים ואינכם צריכים לחשוש מפינוי בעקבות מכירה, או החלטות של אחרים לגבי הנכס.
5. אפיק השקעה עם סיכון נמוך ופוטנציאל רווחים גבוה – בישראל ובפרט בשוק הנדל"ן לא קיימות הרבה אפשרויות השקעה שהן גם מניבות תשואה גבוהה, והן גם מציעות סיכון נמוך. למעשה, רכישת קרקע בישראל היא האופציה הטובה ביותר לרכוש נכס שמציג עליית ערך משנה לשנה ותשואה פוטנציאלית מניבה במיוחד.
6. שימוש חכם בכסף שלכם – בניגוד לכסף שיושב בחשבון הבנק כאשר ערכו רק יורד ונחשק, רכישת קרקע להשקעה גם מבטיחה את ערכו של הכסף, וגם מאפשרת לכם עליית ערך. מעבר לכך, צריך לזכור שבעשור האחרון קיימת עליית מחירים בשוק הנדל"ן, כך שאתם שומרים על הערך של כסף שלכם ואף מרוויחים.

ממה משקיעים נוהגים לחשוש ברכישת קרקע להשקעה ומדוע היתרונות גוברים על כך?

זמן ההמתנה להפשרת הקרקע – רבים חוששים שכאשר מדובר באדמות חקלאיות להשקעה זמן ההמתנה להפשרה יהיה ארוך במיוחד. בפועל? אין ממה לחשוש  מהסיבה שבכל שלב תוכלו למכור את הקרקע בערך גבוה יותר מגובה ההשקעה. קרקעות להשקעה הן "מצרך נדיר" בישראל, ותמיד יש להן ביקוש גבוה. כך שאתם רק יכולים להרוויח, ולא לשחוק את ערך הכסף בבנק כפי שכבר ציינו הנ"ל.

בניית כבישים בשטח הקרקעות – חשוב לרכוש קרקעות הנמצאות בהליך הפשרה מחברת שיווק קרקעות מקצועית ואמינה אשר מלווה ע״י פירמת עו״ד מובילה המתמחה במקרקעין. מדוע? מכיוון שהחברה תלווה אתכם לאורך כל התהליך ותוודא שהקרקע לרכישה אכן נמצאת בתוך התוכנית המיועדת לבניית מגורים. כמו כן, במידה ובעתיד יחליטו לסלול כביש בקרקע שלכם, אתם תקבלו זכויות בניה בקרקע הקרובה ביותר לקרקע שרכשתם באותה התוכנית וזכויותיכם יישמרו.

"לא עדיף להשקיע בדירה?" – ובכן, חשוב להבין, לא רק שרכישת דירה בישראל כרוכה בהוצאה גבוהה במיוחד, היא גם אינה נחשבת כהשקעה אלה כקנייה של ״מוצר״ מוכן שערכו עלה כבר ומשלמים עליו מחיר מלא מראש (ולמרבית האנשים זה הוצאה זו בלתי אפשרית). לעומת זאת, השקעה בקרקע מעניקה פוטנציאל עליית הערך גבוה מאוד (יתקש לה לאן לגדול), והיא  מהווה השקעה סולידית ובטוחה אשר יכולה להניב לכם בטווח הארוך יותר מנכס נדל"ני אחד.

מתעניינים ברכישת קרקעות להשקעה? הכירו את קבוצת שדות

כשמדובר בקרקעות להשקעה אין מקום לפשרות או לחובבנים. למרות שמדובר באפיק השקעות יציב ומניב, ההצלחה של ההשקעה מאוד תלויה במומחיות, בהכרת התחום, ובהשקעה בקרקעות המניבות ביותר. ובכן, קבוצת שדות שהוקמה על ידי מומחים בתחום השקעות נדל"ן מביאה עמה שילוב מדויק של מקצועיות ויכולת זיהוי הזדמנויות להשקעה במינימום סיכון בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם. הצוות המקצועי של קבוצת שדות מלווה כל לקוח באופן אישי ומאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה המביא עמו עליית ערך של מאות אחוזים. לכן, עם ניסיון של שנים, מאות לקוחות מרוצים ברחבי הארץ, ואמינות מוכחת וללא דופי, קבוצת שדות וצוות המומחים שלה הם בדיוק האנשים שאתם רוצים לצידכם מתחילת התהליך ועד סופו. 

רוצים לשמוע מידע נוסף? קבוצת שדות מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ ללא תשלום, ולהכיר לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם.